Ao minuto: Trump concorda com cessar fogo de duas semanas proposto pelo Paquistão

[GAB]

Serve este post para agradecer tantas & extensas respostas publicadas.

Estive imensamente ocupado HOJE com o "colado ao écran" nos states...por tal não pude ainda ler atentamente as respostas(não tive tempo); o assunto tem caracter não urgente e por tal vou ler respostas atentamente amanhã.

MUITO OBRIGADO por todas as respostas...

[dorato]

O valor de um imóvel está correlacionado com as suas qualidades - método qualitativo, em que cada elemento que integra o imóvel é uma qualidade e é mensurável qualitativamente, por ex. carpintarias: tem, não tem; são actuais ou antigas; bem ou mal conservadas. Ao que corresponde um coeficiente e somando dezenas de qualidades/coeficientes tens o valor m2 da construção, para além das qualidades intrínsecas, existem as extrínsecas que se relacionam com a zona, isto em toda a complexidade, desde a distância a transportes, ao centro, a escolas, ect, tudo é mensurável.
Para conheceres este método tens publicado pela Universidad Politécnica de Valencia, de Eduardo Salinas Damián, "Tasación de inmubles - método qualitativo", ref. 2001.2052, ISBN 84-7721-282-1.

Contudo, uma coisa é o valor do imóvel, outra o seu preço seja de compra ou venda. É como nas acções, existe muito empirismo, subjectividade e inconsciência. Ou seja, a uma coisa pode-se atribuir um valor x, e ela ser vendida por x+Y ou x-Y. Portanto existem mercados de imóveis em que o preço está esticadíssimo... ou o contrário, ex. estima-se que o mercado espanhol esteja 30% esticado. O mesmo pode acontecer num caso de um edifício ou de uma zona ou de uma cidade me Portugal.

Portanto, se queres avaliar, podes até pedir no banco com que trabalhas para avaliarem, são normalmente pessoas especializadas; se queres saber os preços de compra/venda informa-te na zona.
No site das finanças está disponível um simulador básico. No que fiz, diferença entre o valor do simulador, o da avaliação e o preço de mercado é inferior a 20%.


p.s. sou arquitecto e especialista em avaliação de bens imóveis

[ptmasters]

Boas GAB,

Também sou de opinião que o melhor é o feeling que tiveres sobre o mercado, apartamentos comparáveis na zona e a que preços fores vendendo, depois colocas um valor que "seja negociável" (tipo 5% do valor da casa)

Mediadores imobiliários, nem pensar (com o devido respeito), pois a experiência que tive com a ERA e a CONSULTAN, ensinou-me para nunca mais.

Como já aqui foi referido, anúncios no Jornal Ocasião (e Correio da Manhã e DN - funciona melhor que qualquer imobiliária, pois é o que o "povo" lê - coloca 3 por semana). Tens mais telefonemas do que se for pela imobiliária e tenta descrever o máximo o apartamento com tudo abreviado (consulta anúncios para veres quais as terminologias e siglas usadas. Sei que na altura fiz isso, e quase que fica gratuito o anúncio nos jornais que referi)

O porquê do descontentamento com imobiliárias (principalmente as grandes):

1. Dei exclusividade na primeira (consultan), passado 3 meses, nem no site deles o apartamento ainda aparecia

2. Na ERA, fizeram segundo eles "um estudo de mercado", e avaliaram-me a casa em menos 20% do valor daquilo que se vendia na zona (desmanchei-me a rir na cara do homem e fui-me embora).

1 abraço e bons negócios

[ptmasters]

Boas GAB,

Também sou de opinião que o melhor é o feeling que tiveres sobre o mercado, apartamentos comparáveis na zona e a que preços fores vendendo, depois colocas um valor que "seja negociável" (tipo 5% do valor da casa)

Mediadores imobiliários, nem pensar (com o devido respeito), pois a experiência que tive com a ERA e a CONSULTAN, ensinou-me para nunca mais.

Como já aqui foi referido, anúncios no Jornal Ocasião (e Correio da Manhã e DN - funciona melhor que qualquer imobiliária, pois é o que o "povo" lê - coloca 3 por semana). Tens mais telefonemas do que se for pela imobiliária e tenta descrever o máximo o apartamento com tudo abreviado (consulta anúncios para veres quais as terminologias e siglas usadas. Sei que na altura fiz isso, e quase que fica gratuito o anúncio nos jornais que referi)

O porquê do descontentamento com imobiliárias (principalmente as grandes):

1. Dei exclusividade na primeira (consultan), passado 3 meses, nem no site deles o apartamento ainda aparecia

2. Na ERA, fizeram segundo eles "um estudo de mercado", e avaliaram-me a casa em menos 20% do valor daquilo que se vendia na zona (desmanchei-me a rir na cara do homem e fui-me embora).

1 abraço e bons negócios

[charles]

GAB

Alguém sabe como se faz para avaliar o "valor justo" de um apartamento? Quais os pressupostos a ter em conta?(seja para vender seja para comprar).

Já agora qual o site que seria interessante colocar um anuncio de venda?

Estou a pensar vender um apartamento-T2-Braga.

Eu aqui há uns tempos tambem quis vender uma propriedade minha e foi bastante simples .

Mostro-te aqui uma foto de como o podes fazer ...


Um abraço ,

The Mechanic

é só a barraquita ou tambem vendes o terreno

[Powerman]

Caro Oeiras,

Acredito que sim, mas esta situação foi a que realmente se passou comigo. Concordo tambem com a ideia que nós quando estamos vendedores temos a "melhor casa do mundo", e por vezes ao pedir muito dinheiro pelo imóvel, acabamos por afastar compradores. Mas atenção/cuidado é necessário.

Abraço
Pman

[pedrom]

É muito simples!!!

Não sou mediador, mas por força do dinheiro tenho ajudado alguns colegas tanto a comprar como a vender.

Se uma T2 para vender, vais ter que começar a procurar os preços deles na mesma zona como se fosses para comprar. Atenção que este trabalho requer alguma "seriedade", não podes simplesmente ligar para números de telefone ou ver preços na net, tens que ir ao local ver e comparar com o teu para saber até onde podes esticar o preço.

O que te estou a dizer é um bocado básico, mas na realidade tudo se resume a isto: conhecer o mercado

Além disso ao fazeres isto, quando te começarem a aparecer interessados, não te esqueças de uma coisa muito importante: ELES FORAM VER OS MESMOS QUE TU VISTE!!!

Se meteres em alguma imobiliária tenta meter naquelas em que não tenhas que assinar um contrato de exclusividade.

[HappyGuy]

Alguém sabe como se faz para avaliar o "valor justo" de um apartamento? Quais os pressupostos a ter em conta?(seja para vender seja para comprar).

Pode, como foi anteriormente dito, contratar um avaliador. Mas há outras hipóteses mais em conta.

Procure apartamentos na mesma rua ou bairro/zona à venda em sites de imobiliárias (Remax, por exemplo). Quanto mais semelhantes em termos de características forem os apartamentos encontrados, melhor. Verifique o preço médio de venda ao m2 e calcule para o seu apartamento.

A partir daqui já é jogo. Se está com pressa em vender, meta menos um pouco do que os apartamentos semelhantes da zona. Se não estiver com pressa, ponha ao mesmo preço ou ligeiramente mais caro. Ponha sempre um preço que esteja a "pedir um arredondamento para baixo" (i.e. 172500€ a pedir para ser 170000). Toda a gente que compra casa acha que compra melhor se o preço de venda era 172,5k e conseguiu "poupar" 2.5k do que se comprar directo a 170k sem conseguir baixar. E uma casa a 170k está mesmo a pedir para baixar para 165k...

Se tiver dúvidas quanto à avaliação que realizou, contacte algumas agências imobiliárias para que coloquem o seu apartamento (SEM exclusividade!) no mercado. Estas empresas normalmente perguntam-lhe por quanto quer vender e dão depois alguns conselhos (para baixar). Se não lhe disserem para baixar, é porque o seu preço é barato. Se disserem para baixar, dependendo do "preço justo" que lhe indicarem, poderá estar "no sitio certo" ou realmente caro. Convém lembrar que as agências imobiliárias, como só recebem a comissão se venderem, preferem por à venda a 160k para receber os 3% em menos de dois meses do que colocarem à venda a 170k e correrem o risco de demorar seis meses a vender.

Já agora qual o site que seria interessante colocar um anuncio de venda?

Aconselho todos os ligados a instituições financeiras (CGD, BPI, ...). O único que não recomendo é o do Sapo. É necessário pagar para que o anuncio fique "em destaque", ou seja, apareça numa listagem quando se faz uma pesquisa. Este pagamento apenas cobre x visualizações. As agências imobiliárias "consomem" essas visualizações em menos de 2 dias. Ou seja, estará a pagar ao Sapo para ser contactado por agências imobiliárias a pedirem-lhe autorização para colocar o seu imóvel no mercado.

Nota1: Valores acima apresentados são meramente indicativos para T2 numa zona específica de Lisboa à data de 2005. Tenho conhecimento que as agências imobiliárias chegam a cobrar 5% de comissão fora de grandes centros.
Nota2: A revista "Carteira", uma revista (em papel) de investimentos que gosto de ler, tinha um artigo na edição de Março sobre venda de imóveis e dicas para quem quisesse colocar um imóvel no mercado sozinho. Não acho que só por sí isso justifique a aquisição de um número antigo mas se conhecer alguém que lhe possa emprestar a revista... É mais uma fonte de informação.

Boa sorte na colocação do seu imóvel!

[Oeiras]

Pweman, não trabalho em imobiliárias, mas conheço quem trabalhe, e por todo o país as coisas já não são como contas, tu vendeste numa altura em que o preço subia com o passar do tempo, havia falta de casas, agora passa-se precisamente o contrário.

[Powerman]

Onde se lê: Em 1997 - deve-se ler 1999 .

Abraço
Pman

[Powerman]

GAB,

Eu pessolamente quando vendi a minha casa em 1999 contactei 2/3 mediadores para ter uma ideia de preço. Mas atenção esses "rapazes" avaliam "por baixo". Passo a explicar. Em 1997 vendi um apartamento por 18.400 Contos. Antes ctc dois mediadores: 1- 16.000 contos e outro 16.500 (valores de avaliação). Não convencido fui eu "sentir" o mercado, falar com vizinhos, amigos etc..., e pasme-se havia pessoal a vender casas do mesmo perfil da minha entre 18.200 - e 18.800 Contos.Voltei novamente a falar com os mesmos mediadores e PEDI : "Quero 18.400 cts para mim, e a vossa comissão não está incluida no valor". Resumindo aceitaram e 2 semanas depois estava vendida. Portanto na minha modesta opinião , caso seja possivel, é melhor ctc os tais mediadores, mas , fazer tambem os "trabalhos de casa".

Abraço
PMan

[Titleist]

Para as finanças, , o valor justo é o valor que foi recentemente actualizado para todos os imóveis e que foi enviado a todos os proprietários.

Os valores até à 2/3 anos atrás referenciados nas finanças correspondiam a avaliações com alguns anos. Com a criação do IMI, com a alteração das regras de isenção da contribuição autarquica, foi necessário proceder a toda uma reavalição dos imóveis.

Para as companhias seguradoras, , (quem faz seguro de incêndio, calamidades,etc, tem essa informação), o valor justo é o valor que eles pagarão caso seja necessário activar alguma das cláusulas da apólice, + concretamente as cláusulas que implicaram a perda total do imóvel. Uma coisa é o valor pelo qual fazemos o seguro e pelo qual pagamos o prémio, outra é o valor que iremos receber da seguradora caso exista perda total.

Este valor calculado pelas seguradoras reflecte o valor apurado pelas finanças, mas entra tb em linha de conta com outros factores, que naturalmente valorizam uma habitação (qualidade contrução, localização, acessibilidades).

Para nós prpoprietários o valor justo tem de ser no minimo 50% superior ao valor da compra e deve reflectir todo o $$$ gasto na melhoria do mm (as finanças nunca sabem destas melhorias )

[luis.gomes]

Boas,

O melhor é mesmo contactar os serviços de um avaliador.
Estou por dentro dessa área pois tenho uma pessoa muito próxima que é avaliadora imobiliária para várias empresas no Porto.

Se pretender envie-me uma MP e envio-lhe o contacto.

Atentamente,

LG

[fiódor]

Não há valores justos... Fazes o preço e se não venderes, baixas ao preço...

Jornal Ocasião (grátis) e nas portas dos cafés e talhos da zona...

Boa sorte

Ps: Do piorio Mech... eheheheheh

[The Mechanic]

GAB

Alguém sabe como se faz para avaliar o "valor justo" de um apartamento? Quais os pressupostos a ter em conta?(seja para vender seja para comprar).

Já agora qual o site que seria interessante colocar um anuncio de venda?

Estou a pensar vender um apartamento-T2-Braga.

Eu aqui há uns tempos tambem quis vender uma propriedade minha e foi bastante simples .

Mostro-te aqui uma foto de como o podes fazer ...


Um abraço ,

The Mechanic

[GAB]

Alguém sabe como se faz para avaliar o "valor justo" de um apartamento? Quais os pressupostos a ter em conta?(seja para vender seja para comprar).

Já agora qual o site que seria interessante colocar um anuncio de venda?

Estou a pensar vender um apartamento-T2-Braga.