Riqueza da casa cresce ao ritmo mais baixo desde 2016

[Gioes]

Peço desculpa pela intromissão mas não haverá por aqui alguma confusão? Tambem tenho emprétimo no Santander e a minha taxa foi revista a 03/12/08 e só a prestação de Janeiro teve alteração!. Ora se o Alex Santos teve revisão "como diz" em 03/01/09 essa diferença só irá refletir-se na prestação a pagar em Fevereiro, pois a última que pagou refere-se a Dezembro (antes da revisão da taxa)se Dezembro tem 31 dias e o mês anterior Novembro só tem 30 dias ele pagou mais em Janeiro que em Dezembro pois o valor é calculado ao dia. Tambem tive dúvias neste aspecto e foi a explicação que me deram no banco. Em relação á alteração/revisão só tive conhecimento dos valores a pagar quando paguei a prestação já corrigida.
Como tal julgo só ser possivel fazer contas em Fevereiro aquando da próxima prestação.
alcoutim

[MarcoAntonio]

Actualizado:

Euribor (16/01/2009)

..1w - 1.885%
..1m - 2.066%
..2m - 2.268%
..3m - 2.410% <<<
..6m - 2.487% <<<
12m - 2.572%


Médias Mensais de 3m/6m

Média de Abril ........... 4.78/4.80
Média de Maio .......... 4.86/4.90
Média de Junho ........ 4.94/5.09
Média de Julho ......... 4.96/5.15
Média de Agosto....... 4.97/5.16
Média de Setembro .. 5.02/5.22
Média de Outubro .... 5.11/5.18
Média de Novembro . 4.238/4.295
Média de Dezembro . 3.293/3.365
Média de Janeiro ...... 2.656/2.731 (provisorio)

[MarcoAntonio]

Aqui fica o update. A Euribor volta a acelerar, com tem sido habitual nestas alturas de descida da taxa directora por parte do BCE:

Taxas Directoras BCE (15/01/2008)

Empréstimo -- 2.00% (-0.50%)


Euribor (15/01/2009)

..1w - 2.013%
..1m - 2.200%
..2m - 2.394%
..3m - 2.510% <<<
..6m - 2.572% <<<
12m - 2.651%


Médias Mensais de 3m/6m

Média de Abril ........... 4.78/4.80
Média de Maio .......... 4.86/4.90
Média de Junho ........ 4.94/5.09
Média de Julho ......... 4.96/5.15
Média de Agosto....... 4.97/5.16
Média de Setembro .. 5.02/5.22
Média de Outubro .... 5.11/5.18
Média de Novembro . 4.238/4.295
Média de Dezembro . 3.293/3.365
Média de Janeiro ...... 2.701/2.775 (provisorio)

[mais_um]

Alexandre Santos

Estive aqui de volta do contrato e diz que os 4% serão reduzidos a 2% desde que tenha ordenado domiciliado, cartão de crédito com um cert movimento mensal (50€) domiciliação de 2 ordens de pagamentos.

Estes detalhes satrisfaço

Portanto a taxa final será Euribor a 3 meses + 2% * spreed de 0,35%

Mas volto ao inicio, pq subiu a prestação qd tudo indicava k desceria.

Um abraço

Boas!

Tens aqui o link do banco de portugal onde explica tudo sobre o calculo da prestação e actualizações de taxas:

http://clientebancario.bportugal.pt/dsb ... itacao.htm

Penso que deves ir ao banco e perguntar como está a ser calculada a taxa já que tens algumas nuances no teu contrato que podem alterar o spread.

a taxa a pagar sera a media da euribor a 3 meses + o spread, em que o spread deve variar em função de algo que está a escapar-te.

Assim, se tivesses o spread de 0,35% seria a media da Euribor a 3 meses, para janeiro:
taxa de Novembro: 4,295 + 0,35 =4,645 TAN

na actualização anterior em Outubro:
taxa de agosto seria 4,965 +0,35 =5,315 TAN


Como vês a prestação deveria baixar, se não baixa pode ser por 2 motivos, ou o banco enganou-se, o que eu tenho duvidas ou o teu spread aumentou e tu não sabes.

Um abraço

Alexandre Santos

[Nyk]

Corte de juros para 2% esta semana não será o último
O mercado espera que o Banco Central Europeu (BCE) anuncie, na próxima quinta-feira, um corte de 0,50% nos juros. A sustentar esta expectativa estão os desanimadores dados económicos da Zona Euro e a ameaça de deflação. E esta pode não deverá ser a última redução na taxa de juro de referência, que poderá encontrar-se nos 1,5% até ao final do segundo trimestre de 2009, segundo os analistas.

--------------------------------------------------------------------------------

Raquel Godinho
rgodinho@mediafin.pt


O mercado espera que o Banco Central Europeu (BCE) anuncie, na próxima quinta-feira, um corte de 0,50% nos juros. A sustentar esta expectativa estão os desanimadores dados económicos da Zona Euro e a ameaça de deflação. E esta pode não deverá ser a última redução na taxa de juro de referência, que poderá encontrar-se nos 1,5% até ao final do segundo trimestre de 2009, segundo os analistas.

"Pensamos que o BCE pode cortar os juros em 50 pontos base [esta semana]. Mas há alguma possibilidade de ser anunciada uma descida de 25 pontos base, dadas as declarações de Trichet em Dezembro", afirmou ao Negócios, Teresa Gil Pinh

[antsantos]

Alexandre Santos

Estive aqui de volta do contrato e diz que os 4% serão reduzidos a 2% desde que tenha ordenado domiciliado, cartão de crédito com um cert movimento mensal (50€) domiciliação de 2 ordens de pagamentos.

Estes detalhes satrisfaço

Portanto a taxa final será Euribor a 3 meses + 2% * spreed de 0,35%

Mas volto ao inicio, pq subiu a prestação qd tudo indicava k desceria.

Um abraço

[mais_um]

Alexandre Santos

Na alura da escrita, não havia spreeds tão baixos, eu creio que o meu era de 1,2% depois negociei à menos de 1 ano o seu valor para 0,35%

Um abraço

Pois, sem certezas é dificil verifcar se as contas estão certas, mas 1,2% também não era garantidamente.

Sobre os valores actuais, a tua taxa de referencia desceu de 4,97 para 3,29 (Agosto para Dezembro), por isso não há justificação da prestação aumentar, devia era baixar e consideravelmente, a não ser que tenham aumentado o spread.

Um abraço

Alexandre Santos

[antsantos]

Alexandre Santos

Na alura da escrita, não havia spreeds tão baixos, eu creio que o meu era de 1,2% depois negociei à menos de 1 ano o seu valor para 0,35%

Um abraço

[mais_um]

Alexandre Santos

A escritura foi feita a 04 de Setembro de 2006 e estava convencido que a taxa estava indexada a 6 meses, até estava a pensar em reduzir a 3. Perante estes factos amanha terei que passar novamente pelo banco para esclarecer melhor a taxa aplicada neste emprestimo, mas o que me disseram era que em Julho foi de 5,235% (penultima revisão) e agora 5,438% (ultima revisao)

Parece-me que a taxa contratada é a 3 meses, no entanto sem ter alterado algo, estão-me a aplicar a 6 meses, como também não percebo a que me vão aplicar. Nas taxas anteriores esta englobado o spreed de 0,35%.

Só mais uma coisa fazendo a média dos 3 meses anteriores a 03.01.09 data da revisão, terei que utilizar na tabela http://www.euribor.org/html/download/eu ... verage.pdf os valores 2,831 3,543 e 4,526 para com estes 3 calcular a média ?

Boas!

Não consegui o valor da Euribor 3M em Agosto de 2006 de um site oficial, mas em principio será um valor proximo de 3,226, o que a acrescentar um spread de 0,35% nunca daria a taxa que está na tua escritura, por isso digo-te já que o spread que estão a practicar não é garantidamente de 0,35%. Como te disse , o que transcreveste mostra um spread de 4%!!

Mas independentemente disso o valor da taxa a considerar não é a media do valor durante 3 meses, mas a media do ultimo mês da euribor a 3 meses, antes do vencimento (dezembro) ou seja 3,29% acrescido do spread. Esta taxa será a taxa nominal e não a taxa efectiva que é sempre um pouco superior à taxa nominal. A taxa em Agosto 2009 estava em 4,97%, ou seja 1,7% mais alta, por isso com os dados que escreveste é impossivel dar os valores que referiste.

Assim ou estás a transcrever mal os dados, ou estás a esquecer-te de mais alguma clausula ou então a escritura está com 4% de spread e eles vão alterando o valor do spread conforme querem desde que seja inferior a 4% (o valor que tu transcreveste) não é ilegal.

Sugestão: lê bem a escritura e o eventual contrato em anexo (para verifcares s enão há clausulas que te estejas a esquecer), vai a outro banco pedir uma simulação para a transferencia do emprestimo mas não digas o valor que pagas, diz apenas que tens um spread de 0,35% sobre a euribor a 3m e vai ao teu banco e pergunta como é que é possivel aumentarem-te o emprestimo se a taxa de referencia, a media da euribor a 3 meses de Agosto para Dezembro baixou +/-1,7%!

Um abraço

Alexandre Santos

[antsantos]

Alexandre Santos

A escritura foi feita a 04 de Setembro de 2006 e estava convencido que a taxa estava indexada a 6 meses, até estava a pensar em reduzir a 3. Perante estes factos amanha terei que passar novamente pelo banco para esclarecer melhor a taxa aplicada neste emprestimo, mas o que me disseram era que em Julho foi de 5,235% (penultima revisão) e agora 5,438% (ultima revisao)

Parece-me que a taxa contratada é a 3 meses, no entanto sem ter alterado algo, estão-me a aplicar a 6 meses, como também não percebo a que me vão aplicar. Nas taxas anteriores esta englobado o spreed de 0,35%.

Só mais uma coisa fazendo a média dos 3 meses anteriores a 03.01.09 data da revisão, terei que utilizar na tabela http://www.euribor.org/html/download/eu ... verage.pdf os valores 2,831 3,543 e 4,526 para com estes 3 calcular a média ?

[mais_um]

Alexandre Santos, aqui fica uma parte da escritura, para mim uma novidade:

Taxa de juro

1 - O capital mutuado vencerá juros calculados tendo por base a média aritmética das cotações diárias da taxa Euribor a 3 meses do mês cívil anterior ao da contagem de juros, excluindo os dois ultimos dias, arredondando ao 1/4, imediatamente superior, acrescida de 4 pontos percentuais.

2 - A TAEG é de 5,904%

3 - A taxa de juro determinada nos termos do paragrafo Um será ajustada trimestralmente, mantendo-se constante durante cada período de contagem de juros.

Fiquei agora a saber que taxa esta indexada a 3 meses, no entanto com mais estes dados como é possível que a prestação passe de 263€ para 276€

Qualquer ajuda é desde já muitissimo agradecida

Boas!

Deves ter-te enganado porque o que tu escreveste significa que tens um spread de 4%!!!!

Já agora quando é que fizeste a escritura e se alguma vez renegociaste o spread.

Um abraço

Alexandre Santos

[antsantos]

Alexandre Santos, aqui fica uma parte da escritura, para mim uma novidade:

Taxa de juro

1 - O capital mutuado vencerá juros calculados tendo por base a média aritmética das cotações diárias da taxa Euribor a 3 meses do mês cívil anterior ao da contagem de juros, excluindo os dois ultimos dias, arredondando ao 1/4, imediatamente superior, acrescida de 4 pontos percentuais.

2 - A TAEG é de 5,904%

3 - A taxa de juro determinada nos termos do paragrafo Um será ajustada trimestralmente, mantendo-se constante durante cada período de contagem de juros.

Fiquei agora a saber que taxa esta indexada a 3 meses, no entanto com mais estes dados como é possível que a prestação passe de 263€ para 276€

Qualquer ajuda é desde já muitissimo agradecida

[mais_um]

Caro Antsantos,

Aconselho-te vivamente a leres a tua escritura e o contrato anexo, onde estão definidas as condições de actualização de taxa entre outros aspectos, se após isso tiveres duvidas pergunta.

Os valores que descreves não são normais e acho estranho que o banco os pratique assim sem mais nem menos, por isso lê bem as condições do teu emprestimo.

Um abraço

Alexandre Santos

[MarcoAntonio]

Atenção que eu estou - como já tinha feito notar - a arredondar os valores à centésima, o valor mais correcto é o do mais_um.

Aliás, dado que actualmente os valores são arredondados à milésima pelos Bancos talvez seja mais correcto eu mudar isso tb na minha tabela. Vou fazer isso num dos próximos dias qnd voltar a actualizar...

Era por uma questão de facilidade de memorização mas talvez não seja boa ideia e acabe por provocar confusão desnecessariamente.

[antsantos]

Estive a olhar para as médias e só olhando para o mês de Dezembro de 2008 verifico estas situações:



Meu banco - 4,354
Mais_um - 3,365
Marco António - 3,37

Admito que a média apresentada pelo MA seja a do M1 arredondada as centésimas, mas a do meu banco esta um disparate em relação às outras, se quiser inquirir o meu banco, que é o Santander em relação as estas coisas, como odeverei inquirir, será legitimo utilizar a tabela apresentada pelo Mais_um http://www.euribor.org/html/download/eu ... verage.pdf ?

[antsantos]

Estive a olhar para as médias e só olhando para o mês de Dezembro de 2008 verifico estas situações:



Meu banco - 4,354
Mais_um - 3,365
Marco António - 3,37

Admito que a média apresentada pelo MA seja a do M1 arredondada as centésimas, mas a do meu banco esta um disparate em relação às outras, se quiser inquirir o meu banco, que é o Santander em relação as estas coisas, como odeverei inquirir, será legitimo utilizar a tabela apresentada pelo Mais_um http://www.euribor.org/html/download/eu ... verage.pdf ?

[mais_um]

Marco António segui o teu conselho, mas só hoje o pude fazer, ficam aqui os dados

A Taxa Euribor aplicada em Janeiro será de 5,438 com spreed de 0,35 já incluido
Em Julho foi de 5,236 com spreed de 0,35 já incluido

Para o calculo da taxa de 5,438 fez-se pela taxa média de cada mês + o spreed de 0,35 e foram as seguintes as taxas:

Julho - 5,159
Agosto - 5,220
Setembro - 5,232
Outubro - 5,291
Novembro - 5,250
Dezembro - 4,354

Foi com base destas taxas médias que se chegou à Euribor a 6 meses.
Sinceramente tinha ideia que a Euribor ao mês para o calculo da Euribor a 6 meses era mais baixa. Alguem me consegue um gráfico, ou onde consultar um gráfico de médias mensais para o cãlculo da Euribor a 6 meses

Desde já muito agradecido por qq atebção a este caso

Há algo de errado nessas taxas e no calculo da taxa para actualizar a prestação.

A euribor a 6 meses, media mensal:

julho: 5,148
ago: 5,160
set: 5,219
out: 5,178
nov: 4,295
dez: 3,365

Já verificaste no contrato anexo à escritura como deve ser calculado?

deixo-te aqui os links oficiais da euribor:

http://www.euribor.org/html/download/eu ... verage.pdf

http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html

[MarcoAntonio]

Já agora, aqui ficam os dados actualizados:

Taxas Directoras BCE (18/12/2008)

Depósito ------ 1.50%
Empréstimo -- 2.50% (-0.75%)



Euribor (12/01/2009)

..1w - 2.186%
..1m - 2.377%
..2m - 2.551%
..3m - 2.653% <<<
..6m - 2.716% <<<
12m - 2.782%


Médias Mensais de 3m/6m

Média de Abril ........... 4.78/4.80
Média de Maio .......... 4.86/4.90
Média de Junho ........ 4.94/5.09
Média de Julho ......... 4.96/5.15
Média de Agosto....... 4.97/5.16
Média de Setembro .. 5.02/5.22
Média de Outubro .... 5.11/5.18
Média de Novembro . 4.24/4.29
Média de Dezembro . 3.29/3.37
Média de Janeiro ...... 2.76/2.84 (provisorio)

[MarcoAntonio]

Eu tenho as médias (arredondadas à centésima) no primeiro post, já dá para veres.

[antsantos]

Precisava de uma ajuda:


No dia 3.01.09 tive a revisão da minha prestação indexada a 6 meses e passou de 263€ para 276€ ou seja ao contrário de tudo o que oiço por aí, acabou por me subir a prestação, quando esperava claramente que descesse, aliás o Socrates não se cansa de dizer que vai descer, mas depois na prática não é isso que se passa, alguém quer me ajudar a perceber isto, desde já fico agradecido por alguma justificação

Eu aconselho-te a informares-te junto do Banco sobre qual o processo de actualização da taxa de juros estão a seguir e em que mês foi feita a revisão porque isso não é normal.

Aparentemente estão a utilizar a média de Outubro (quando o normal é Janeiro reflectir a taxa média de Novembro) ou então estão a utilizar taxas médias de vários meses (o que é contra a lei em vigor).

A única explicação plausível/aceitável é a revisão da taxa ter sido feita não em Dezembro mas em (finais de) Novembro.


Em condições normais, quem tem as prestações a alterarem de valor em Janeiro (ie, revisão em Dezembro) vê o valor baixar, seja indexada a 3m seja indexada a 6m...

Marco António segui o teu conselho, mas só hoje o pude fazer, ficam aqui os dados

A Taxa Euribor aplicada em Janeiro será de 5,438 com spreed de 0,35 já incluido
Em Julho foi de 5,236 com spreed de 0,35 já incluido

Para o calculo da taxa de 5,438 fez-se pela taxa média de cada mês + o spreed de 0,35 e foram as seguintes as taxas:

Julho - 5,159
Agosto - 5,220
Setembro - 5,232
Outubro - 5,291
Novembro - 5,250
Dezembro - 4,354

Foi com base destas taxas médias que se chegou à Euribor a 6 meses.
Sinceramente tinha ideia que a Euribor ao mês para o calculo da Euribor a 6 meses era mais baixa. Alguem me consegue um gráfico, ou onde consultar um gráfico de médias mensais para o cãlculo da Euribor a 6 meses

Desde já muito agradecido por qq atebção a este caso

[p.esp.]

Deco
09-12-2008 8:57

Arredondamentos das taxas motivam onda de reclamações

Os consumidores estão a procurar os serviços online da Deco para reaverem o dinheiro cobrado a mais, devido ao arredondamento por excesso das taxas de juro no crédito à habitação.

O simulador que calcula os valores já recebeu mais de 100 mil visitas e do site da Deco foram já retiradas mais de 80 mil cartas-tipo para reclamar junto dos bancos.

Praticamente dois anos após ter entrado em vigor, a lei que obriga o arredondamento das taxas de juro à milésima, ainda não há uma resposta sobre a sua eventual retroactividade.

Nos últimos meses, a Defesa do Consumidor estabeleceu vários contactos com o Ministério da Justiça e com a Procuradoria Geral da República.

O Ministério Público avançou com processos contra os bancos. Foram interpostas acções nos tribunais cíveis de Lisboa, Porto e Oeiras, com o objectivo de contestar a prática utilizada pela banca, que no passado, cobrava arredondamentos por excesso da taxa de juro.

A Renascença apurou que essas acções ainda estão numa fase inicial, não se sabendo para quando uma sentença. Mas, Jorge Morgado, secretário geral da Deco, acredita que os tribunais vão decidir a favor dos consumidores, que agora nada mais podem fazer senão aguardar.

Caso a justiça decida a favor dos consumidores, os bancos poderão ter de devolver quantias entre 2500 e os 9 mil euros por cliente, consoante a natureza e os prazos definidos nos contratos, se considerado um período de dez anos

http://www.rr.pt/InformacaoDetalhe.aspx?AreaId=11&ContentId=269503

[Gioes]

Aproveitando este topico aproveito para por uma questao que nao sei se já foi aqui aflorada.

No decorrer de 2008 saiu a lei que considerava os arredondamentos ilegais!.. Alguem do forum pode informar se essa lei é retroactiva?. Se sim algum forense já procedeu junto do banco para que lhe fossem restituidos valores cobrados indevidamente?. Em caso afirmativo como se procede?
Tenho um empréstimo desde 2003 cujo contracto refere que a taxa a aplicar será arredondada de "1/8" percentual acima que poderia devolver alguns euros para deduzir ás "elevadas" menos valias.
Agradeco a quem poder ilucidar
Melhor 2009

alcoutim

[MarcoAntonio]

Ok, mais_um.

[mais_um]

Vai-se a ver afinal não discordas nada do que eu disse. Ainda bem!...

A unica diferença é que tu menosprezas a intervenção dos governos na descida da Euribor, (até consegues atribuir-lhe um valor!) E eu considero que foi mais importante do que tu atribuis. Em tudo o resto estamos de acordo

Um abraço e bom fim de semana,

ALexandre Santos

[MarcoAntonio]

Ó mais_um, poupa-me...

Se bem me recordo, o PM não disse que era responsável pela baixa da Euribor. Posso estar enganado mas não me lembro que ele o tenha dito...

Agora, é óbvio que o "anúncio" de que as familias iam poupar não sei quanto em combustíveis e em prestações nos créditos à habitação foi um "aproveitamento político" relativo a dois factores que estão a melhorar francamente mas sobre os quais o Governo não tem nenhuma responsabilidade nem influência mensurável.

Ambos os valores baixaram substancialmente mas por razões completamente alheias à Governação.

Discordo de ti no que diz respeito à baixa da Euribor, o facto de TODOS os governos da zona Euro decidirem avalizar os empréstimos dos Bancos, de modo a diminuir o facto de risco do não pagamenot dos emprestimos entre bancos foi um dos factores decisivos para inverter o aumento da Euribor e esta começar a diminuir, assim como a redução da taxa directora do BCE.

Desafio-te a encontrares no que escrevi sobre o assunto alguma coisa que diga que o governo português por si só teve um papel decisivo na baixa dos emprestimos às pessoas.

Vai-se a ver afinal não discordas nada do que eu disse. Ainda bem!...