Mercado imobiliário: oportunidade?
Investimento
Activos imobiliários vão continuar a desvalorizar este ano em Portugal
Os proprietários de grandes imóveis terão de ceder ainda mais para conseguirem vender os seus activos este ano. "Para Junho estamos à espera de uma nova subida das "yields" [taxas de retorno] e de uma descida dos valores dos activos", disse ontem a directora de "research" da consultora imobiliária Cushman & Wakefield, Marta Leote.
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Miguel Prado
miguelprado@negocios.pt
Os proprietários de grandes imóveis terão de ceder ainda mais para conseguirem vender os seus activos este ano. "Para Junho estamos à espera de uma nova subida das 'yields' [taxas de retorno] e de uma descida dos valores dos activos", disse ontem a directora de 'research' da consultora imobiliária Cushman & Wakefield, Marta Leote.
Em tempo de escassez de capitais, a subida das 'yields' é quase uma certeza no mercado imobiliário, para premiar os investidores que arriscam o seu dinheiro. Ao mesmo tempo, ao oferecer ao comprador uma maior taxa de retorno, o activo desvaloriza-se. E isso já aconteceu em 2008.
Segundo dados ontem relevados pela Cushman & Wakefield, as 'prime yields' (as taxas praticadas nas transacções de activos considerados de topo) subiram de 5,75% para 6,5% no segmento de escritórios, passaram de 5% para 5,75% no retalho (centros comerciais) e cresceram de 7% para 8% no imobiliário industrial. A consultora estima que a correcção em alta das 'yields' será feita este ano com aumentos de 50 pontos-base.
Em 2008 foram transaccionados em Portugal, segundo a mesma fonte, activos no valor de 500 milhões de euros, menos 60% que em 2007. "O valor médio dos negócios é o mais baixo desta década. Situou-se nos 10 milhões de euros", disse Marta Leote, lembrando que por parte dos investidores a tomada de decisão é agora "muito mais demorada e cautelosa".
Para o director-geral da Cushman & Wakefield, Eric van Leuven, "o momento de viragem foi a segunda-feira negra [de 6 de Outubro] em que os fundos alemães decidiram deixar de investir", porque "desde então houve muito poucas transacções".
JN
Activos imobiliários vão continuar a desvalorizar este ano em Portugal
Os proprietários de grandes imóveis terão de ceder ainda mais para conseguirem vender os seus activos este ano. "Para Junho estamos à espera de uma nova subida das "yields" [taxas de retorno] e de uma descida dos valores dos activos", disse ontem a directora de "research" da consultora imobiliária Cushman & Wakefield, Marta Leote.
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Miguel Prado
miguelprado@negocios.pt
Os proprietários de grandes imóveis terão de ceder ainda mais para conseguirem vender os seus activos este ano. "Para Junho estamos à espera de uma nova subida das 'yields' [taxas de retorno] e de uma descida dos valores dos activos", disse ontem a directora de 'research' da consultora imobiliária Cushman & Wakefield, Marta Leote.
Em tempo de escassez de capitais, a subida das 'yields' é quase uma certeza no mercado imobiliário, para premiar os investidores que arriscam o seu dinheiro. Ao mesmo tempo, ao oferecer ao comprador uma maior taxa de retorno, o activo desvaloriza-se. E isso já aconteceu em 2008.
Segundo dados ontem relevados pela Cushman & Wakefield, as 'prime yields' (as taxas praticadas nas transacções de activos considerados de topo) subiram de 5,75% para 6,5% no segmento de escritórios, passaram de 5% para 5,75% no retalho (centros comerciais) e cresceram de 7% para 8% no imobiliário industrial. A consultora estima que a correcção em alta das 'yields' será feita este ano com aumentos de 50 pontos-base.
Em 2008 foram transaccionados em Portugal, segundo a mesma fonte, activos no valor de 500 milhões de euros, menos 60% que em 2007. "O valor médio dos negócios é o mais baixo desta década. Situou-se nos 10 milhões de euros", disse Marta Leote, lembrando que por parte dos investidores a tomada de decisão é agora "muito mais demorada e cautelosa".
Para o director-geral da Cushman & Wakefield, Eric van Leuven, "o momento de viragem foi a segunda-feira negra [de 6 de Outubro] em que os fundos alemães decidiram deixar de investir", porque "desde então houve muito poucas transacções".
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segunda-feira, 16 de Fevereiro de 2009 | 16:48 Imprimir Enviar por Email
Russos investem imobiliário no estrangeiro incluindo Portugal
A procura de imobiliário no estrangeiro registou um aumento de 15% entre os russos desde o início da crise, anunciou hoje Elena Iurgueneva, directora da companhia Knight Frank.
Segundo a responsável, o sector imobiliário da Europa, incluindo o português, é mais seguro para os investimentos russos do que os mercados financeiros.
"Aquando da escolha de imobiliário no estrangeiro, factores fundamentais são o acesso a infra-estruturas de alta qualidade e a qualidade de vida em geral no país", considera Iurgueneva, salientando que "entre os compradores, gozam de especial procura os apartamentos no centro de Londres e casas de campo na Grã-Bretanha com áreas para a equitação ou na costa".
"Na Europa, gozam também de procura entre os russos casas no Sul de França, Itália (Forte de Marmi, Florença, Como e Sardenha) e Portugal (Algarve)", assinalou.
A crise económica e financeira mundial provocou sérias reduções na lista de multimilionários russos. Segundo a revista Finans, o número de multimilionários diminuiu no ano passado de 101 para 49.
A publicação calcula que a fortuna global dos dez homens mais ricos da Rússia regrediu 66%, somando agora 75.900 milhões de dólares.
Actualmente, o oligarca Mikhail Prokhorov é o homem mais rico do país com 14.100 milhões de dólares, deixando para trás Oleg Deripaska, cuja fortuna era calculada em 40.000 milhões em 2007.
Diário Digital / Lusa
Russos investem imobiliário no estrangeiro incluindo Portugal
A procura de imobiliário no estrangeiro registou um aumento de 15% entre os russos desde o início da crise, anunciou hoje Elena Iurgueneva, directora da companhia Knight Frank.
Segundo a responsável, o sector imobiliário da Europa, incluindo o português, é mais seguro para os investimentos russos do que os mercados financeiros.
"Aquando da escolha de imobiliário no estrangeiro, factores fundamentais são o acesso a infra-estruturas de alta qualidade e a qualidade de vida em geral no país", considera Iurgueneva, salientando que "entre os compradores, gozam de especial procura os apartamentos no centro de Londres e casas de campo na Grã-Bretanha com áreas para a equitação ou na costa".
"Na Europa, gozam também de procura entre os russos casas no Sul de França, Itália (Forte de Marmi, Florença, Como e Sardenha) e Portugal (Algarve)", assinalou.
A crise económica e financeira mundial provocou sérias reduções na lista de multimilionários russos. Segundo a revista Finans, o número de multimilionários diminuiu no ano passado de 101 para 49.
A publicação calcula que a fortuna global dos dez homens mais ricos da Rússia regrediu 66%, somando agora 75.900 milhões de dólares.
Actualmente, o oligarca Mikhail Prokhorov é o homem mais rico do país com 14.100 milhões de dólares, deixando para trás Oleg Deripaska, cuja fortuna era calculada em 40.000 milhões em 2007.
Diário Digital / Lusa
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Venda de casas em Espanha caiu 29% em 2008
16/02/2009
A explosão da “bolha” imobiliária no país vizinho levou a uma queda abrupta das transacções ao longo de 2008, ano em que o número de casas vendidas ficou quase um terço abaixo do registado no ano anterior.
Mas o ajustamento no outrora florescente sector, que alavancou a expansão da economia espanhola, deverá prolongar-se por este ano.
É para esse cenário que apontam os dados hoje divulgados pelo Instituto espanhol de Estatística, que revelam uma muito ligeira desaceleração no ritmo de contracção das vendas em Dezembro, mês em que se registou uma queda de 26%, após recuos de 36% em Novembro e de 28% em Outubro. Feitas as contas para o conjunto do ano, em 2008 venderam-se menos 29% de casas do que no ano anterior.
A economia espanhola encerrou 2008 em recessão, após 15 anos consecutivos de expansão. Por detrás da fortíssima travagem da actividade económica do maior cliente português, está uma profunda crise no sector imobiliário, que rebentou há mais de um ano, ainda na sequência do colapso do “subprime”.
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Banco BPI
16/02/2009
A explosão da “bolha” imobiliária no país vizinho levou a uma queda abrupta das transacções ao longo de 2008, ano em que o número de casas vendidas ficou quase um terço abaixo do registado no ano anterior.
Mas o ajustamento no outrora florescente sector, que alavancou a expansão da economia espanhola, deverá prolongar-se por este ano.
É para esse cenário que apontam os dados hoje divulgados pelo Instituto espanhol de Estatística, que revelam uma muito ligeira desaceleração no ritmo de contracção das vendas em Dezembro, mês em que se registou uma queda de 26%, após recuos de 36% em Novembro e de 28% em Outubro. Feitas as contas para o conjunto do ano, em 2008 venderam-se menos 29% de casas do que no ano anterior.
A economia espanhola encerrou 2008 em recessão, após 15 anos consecutivos de expansão. Por detrás da fortíssima travagem da actividade económica do maior cliente português, está uma profunda crise no sector imobiliário, que rebentou há mais de um ano, ainda na sequência do colapso do “subprime”.
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Banco BPI
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19 casas leiloadas em três horas
Preços competitivos e oportunidades de negócio chegaram para cerca de 150 interessados em comprar
00h30m
VIRGÍNIA ALVES
Em tempos de crise o número de imóveis apresentados em leilões é sempre maior. Este sábadp, num hotel do Grande Porto, foram apresentados 47 apartamentos a mais de 150 interessados neste negócio. E em três horas foram vendidos 19.
77 mil euros foi o valor mais alto ontem conseguido no leilão imobiliário promovido pela Euro Estates. Dos 47 apartamento a leiloar, todos eles localizados na zona do Grande Porto, foi vendido 40%, "na sua maioria em Vila Nova de Gaia", referiu ao JN, Pedro Oliveira, administrador da empresa leiloeira.
Mais de 150 pessoas encheram a sala onde decorreu o leilão, e "na sua maioria eram particulares, apareceram poucos investidores, muito menos que o normal", acrescentou aquele responsável.
Os apartamentos ontem leiloados tinham, de acordo com a empresa, preços base competitivos, o mais barato rondava os 15 mil euros. "São apartamentos que foram penhorados por incumprimento de pagamento ao banco, esses créditos foram comprados por uma empresa e essa que é os entregou para leilão", explicou Pedro Oliveira.
Entretanto na sala as licitações continuavam, com os compradores, de diferentes faixas etárias, a preferirem não fazer qualquer comentário.
O responsável pela leiloeira fala da existência de alguma desconfiança, "menor agora, mas ainda alguma, especialmente no Norte, em Lisboa os leilões são mais frequentes, aparecem sempre muito mais pessoas, embora os números do crédito mal-parado sejam maiores a Norte".
A pensar exactamente nessa diferença estavam os membros da empresa, que hoje tinham um leilão imobiliário em Lisboa "e que terá certamente mais interessados, e onde os apartamentos podem atingir valores mais elevados, já tivemos um com preço base de 180 mil euros, que foi vendido por 240 mil euros".
Valores muito distantes dos 29 mil, o preço mais baixo ontem conseguido no leilão.
Jornal Noticias
Preços competitivos e oportunidades de negócio chegaram para cerca de 150 interessados em comprar
00h30m
VIRGÍNIA ALVES
Em tempos de crise o número de imóveis apresentados em leilões é sempre maior. Este sábadp, num hotel do Grande Porto, foram apresentados 47 apartamentos a mais de 150 interessados neste negócio. E em três horas foram vendidos 19.
77 mil euros foi o valor mais alto ontem conseguido no leilão imobiliário promovido pela Euro Estates. Dos 47 apartamento a leiloar, todos eles localizados na zona do Grande Porto, foi vendido 40%, "na sua maioria em Vila Nova de Gaia", referiu ao JN, Pedro Oliveira, administrador da empresa leiloeira.
Mais de 150 pessoas encheram a sala onde decorreu o leilão, e "na sua maioria eram particulares, apareceram poucos investidores, muito menos que o normal", acrescentou aquele responsável.
Os apartamentos ontem leiloados tinham, de acordo com a empresa, preços base competitivos, o mais barato rondava os 15 mil euros. "São apartamentos que foram penhorados por incumprimento de pagamento ao banco, esses créditos foram comprados por uma empresa e essa que é os entregou para leilão", explicou Pedro Oliveira.
Entretanto na sala as licitações continuavam, com os compradores, de diferentes faixas etárias, a preferirem não fazer qualquer comentário.
O responsável pela leiloeira fala da existência de alguma desconfiança, "menor agora, mas ainda alguma, especialmente no Norte, em Lisboa os leilões são mais frequentes, aparecem sempre muito mais pessoas, embora os números do crédito mal-parado sejam maiores a Norte".
A pensar exactamente nessa diferença estavam os membros da empresa, que hoje tinham um leilão imobiliário em Lisboa "e que terá certamente mais interessados, e onde os apartamentos podem atingir valores mais elevados, já tivemos um com preço base de 180 mil euros, que foi vendido por 240 mil euros".
Valores muito distantes dos 29 mil, o preço mais baixo ontem conseguido no leilão.
Jornal Noticias
Na bolsa só se perde dinheiro.Na realidade só certos Iluminados com acesso a informação privilegiada aproveitam-se dos pequenos investidores para lhes sugarem o dinheiro.
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Preços das casas em Portugal caem 6% na avaliação dos bancos
27/01/2009
Os valores de avaliação bancária às casas estão em queda, com o quarto trimestre a verificar uma descida homóloga de 6% em Portugal. Esta descida representa más notícias para quem está a tentar vender a casa e para quem está a tentar comprar com recurso a financiamento, já que vê o valor do empréstimo concedido pelo banco a ser reduzido.
O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou hoje que o valor médio da avaliação bancária aos imóveis, no Continente, desceu 6% no quarto trimestre quando comparado com igual período de 2007. Face ao terceiro trimestre a queda foi de 1%, para uma média de 1.152 euros por metro quadrado.
Estas descidas representam más notícias para quem está a tentar comprar casa através de financiamento bancário. Isto porque as instituições financeiras estão a avaliar os imóveis a preços mais baixos, pelo que o valor que uma família consegue através de financiamento será menor.
Este cenário é ainda mais negativo para as famílias que estão a pedir empréstimos uma vez que os bancos estão a diminuir a relação financiamento/avaliação. Ou seja, se houve tempos em que as instituições financeiras financiavam 100% da avaliação, hoje esta realidade está a sofrer alterações, com os bancos a financiarem até 90% a 80%, na maioria dos casos.
Para quem está a vender, estes dados revelam-se negativos pois comprovam, mais uma vez, que o mercado imobiliário está a sofrer quebras e poderá ser mais difícil conseguir vender casas aos preços que se estabelecem inicialmente, uma vez que quem está a comprar poderá não conseguir a aprovação desse valor.
O INE adianta que “todas as regiões registaram variações trimestrais e homólogas negativas, sendo as mais intensas as verificadas na região Centro”. As regiões onde o preço médio da avaliação bancária é o mais alto é no Algarve e em Lisboa e Vale do Tejo.
“As regiões da Grande Lisboa e do Algarve continuaram a apresentar os valores méd ios de avaliação bancária de habitação mais elevados, posicionando-se acima da média do Continente em 28,1% e em 25,7%, respectivamente”, revela o INE.
“No caso dos apartamentos, o valor médio da avaliação bancária no Continente diminuiu 0,6% face ao trimestre anterior (-2,2% no terceiro trimestre de 2008) e 6,2% face ao trimestre homólogo”, acrescenta a mesma fonte.
No que respeita às moradias, “o valor médio de avaliação bancária no Continente registou uma variação trimestral de -1,2% (nula no trimestre anterior) e uma variação homóloga de -4,0% (-2,2% no trimestre homólogo)”.
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Banco BPI
27/01/2009
Os valores de avaliação bancária às casas estão em queda, com o quarto trimestre a verificar uma descida homóloga de 6% em Portugal. Esta descida representa más notícias para quem está a tentar vender a casa e para quem está a tentar comprar com recurso a financiamento, já que vê o valor do empréstimo concedido pelo banco a ser reduzido.
O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou hoje que o valor médio da avaliação bancária aos imóveis, no Continente, desceu 6% no quarto trimestre quando comparado com igual período de 2007. Face ao terceiro trimestre a queda foi de 1%, para uma média de 1.152 euros por metro quadrado.
Estas descidas representam más notícias para quem está a tentar comprar casa através de financiamento bancário. Isto porque as instituições financeiras estão a avaliar os imóveis a preços mais baixos, pelo que o valor que uma família consegue através de financiamento será menor.
Este cenário é ainda mais negativo para as famílias que estão a pedir empréstimos uma vez que os bancos estão a diminuir a relação financiamento/avaliação. Ou seja, se houve tempos em que as instituições financeiras financiavam 100% da avaliação, hoje esta realidade está a sofrer alterações, com os bancos a financiarem até 90% a 80%, na maioria dos casos.
Para quem está a vender, estes dados revelam-se negativos pois comprovam, mais uma vez, que o mercado imobiliário está a sofrer quebras e poderá ser mais difícil conseguir vender casas aos preços que se estabelecem inicialmente, uma vez que quem está a comprar poderá não conseguir a aprovação desse valor.
O INE adianta que “todas as regiões registaram variações trimestrais e homólogas negativas, sendo as mais intensas as verificadas na região Centro”. As regiões onde o preço médio da avaliação bancária é o mais alto é no Algarve e em Lisboa e Vale do Tejo.
“As regiões da Grande Lisboa e do Algarve continuaram a apresentar os valores méd ios de avaliação bancária de habitação mais elevados, posicionando-se acima da média do Continente em 28,1% e em 25,7%, respectivamente”, revela o INE.
“No caso dos apartamentos, o valor médio da avaliação bancária no Continente diminuiu 0,6% face ao trimestre anterior (-2,2% no terceiro trimestre de 2008) e 6,2% face ao trimestre homólogo”, acrescenta a mesma fonte.
No que respeita às moradias, “o valor médio de avaliação bancária no Continente registou uma variação trimestral de -1,2% (nula no trimestre anterior) e uma variação homóloga de -4,0% (-2,2% no trimestre homólogo)”.
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Na bolsa só se perde dinheiro.Na realidade só certos Iluminados com acesso a informação privilegiada aproveitam-se dos pequenos investidores para lhes sugarem o dinheiro.
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mnfv Escreveu:Agora, com mais informação, estive a mexer no xls enviado e já compreendi porque desaconselha o investimento; embora me pareça um erro não considerar que a minha alternativa é pagar um aluguer mensal de 650€ por uma casa que para mim é semelhante.
Obrigado pela ajudagoncalonr Escreveu:Caro mnfv,
Com base nos pressupostos que enumerei, sim é isso o que comparando com um custo de capital de 7% dá um NPV negativo, logo não deves investir.
Alterei agora para o caso de 5 anos e já introduzi os impostos (os resultados são ainda mais desmotivantes!). Pode ser que ainda falte algum pressuposto mas está mais próximo da realidade (ontem confesso que fiz tudo um pouco á pressa).
Na prática, parece-me que a 5 anos só se venderes na altura acima dos € 3 mil por m2 é que o investimento se torna interessante, abaixo disso perdes dinheiro.
Mas podes enumerar os pressupostos que quiseres... usa a sheet em baixo e altera os pressupostos (a amarelo). Só tens de alterar a fórmula do NPV consoante os anos que ficares com o imóvel (não me dei ao trabalho de fazer isso automaticamente
Atenção: não sei se há algum regime fiscal especial por ser uma casa da EPUL. Se houver, é questão de alterar a sheet.
Um abraço a todos.
Correcto, esse é o custo de oportunidade. Entendo a ideia e concordo. No entanto, aquilo que disseste desde o início foi que querias investir na casa, não ocupá-la, logo o teu custo de oportunidade não é arrendar outra mais sim investir noutra coisa qualquer.
Do que vi do outro post, há 2 coisas que quero chamar a atenção:
- Uma discount rate de 3% acho que não faz sentido. Para isso, mais vale investir em DP's. Esta nota liga com o meu comentário do 1º parágrafo;
- Alavancar a 100% pode ser perigoso hoje em dia por uma razão simples: num eventual cenário de deflação, o financiamento torna-se cada vez mais caro porque o notional mantém-se mas o dinheiro vale cada vez menos.
De qualquer forma, com alavancagem a 100%, a tua TIR é de +/- infinito
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Agora, com mais informação, estive a mexer no xls enviado e já compreendi porque desaconselha o investimento; embora me pareça um erro não considerar que a minha alternativa é pagar um aluguer mensal de 650€ por uma casa que para mim é semelhante.
Obrigado pela ajuda
Obrigado pela ajuda
goncalonr Escreveu:Caro mnfv,
Com base nos pressupostos que enumerei, sim é isso o que comparando com um custo de capital de 7% dá um NPV negativo, logo não deves investir.
Alterei agora para o caso de 5 anos e já introduzi os impostos (os resultados são ainda mais desmotivantes!). Pode ser que ainda falte algum pressuposto mas está mais próximo da realidade (ontem confesso que fiz tudo um pouco á pressa
Na prática, parece-me que a 5 anos só se venderes na altura acima dos € 3 mil por m2 é que o investimento se torna interessante, abaixo disso perdes dinheiro.
Mas podes enumerar os pressupostos que quiseres... usa a sheet em baixo e altera os pressupostos (a amarelo). Só tens de alterar a fórmula do NPV consoante os anos que ficares com o imóvel (não me dei ao trabalho de fazer isso automaticamente
Atenção: não sei se há algum regime fiscal especial por ser uma casa da EPUL. Se houver, é questão de alterar a sheet.
Um abraço a todos.
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Investimento Imobiliario
Caro Mnfv,
Em relação à pergunta da compra do T1, a minha opinião é:
1) Só deve recorrer ao endividamento quem consiga suportalo em caso de quebra de liquidez do mercado que não significa desvalorização real;
2) Em relação à localização ela é excelente pelo que a opção é de compra;
3) Existe também a vantagem de ser novo
4) Preços muito competitivos EPUL
Na minha opinião as análises apresentadas no forum não são ainda aplicáveis ao mercado do coração de Lisboa, por isso a opção é compra se o endividamento de longo prazo for suportável em caso de quebra de liquidez no mercado.
Por outro lado a casa pode sempre ser arrendada.
De qualquer forma a desição é sempre do próprio
Em relação à pergunta da compra do T1, a minha opinião é:
1) Só deve recorrer ao endividamento quem consiga suportalo em caso de quebra de liquidez do mercado que não significa desvalorização real;
2) Em relação à localização ela é excelente pelo que a opção é de compra;
3) Existe também a vantagem de ser novo
4) Preços muito competitivos EPUL
Na minha opinião as análises apresentadas no forum não são ainda aplicáveis ao mercado do coração de Lisboa, por isso a opção é compra se o endividamento de longo prazo for suportável em caso de quebra de liquidez no mercado.
Por outro lado a casa pode sempre ser arrendada.
De qualquer forma a desição é sempre do próprio
Era bom termos barcos movidos a energias limpas, para quando? Claro para os que não são à vela...
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Boas,
já tenho mais dados.
Os bancos financiam 100% e as despesas iniciais de compra são 6.000€.
Por uma amostra da oferta pesquisei preços médios na zona (2.540€/m2). Fiz uma análise financeira amadora a 5 anos. Considerando que o valor de mercado (76m2 a 2.540€/m2 = 193.089€) se mantém inalterado nos próximos 5 anos, os meus calculos apontam para que os 6000€ se transformem em 41.000€, com uma valorização em 5 anos de +6X.
É importante referir que actualmente alugo casa a 650€ portanto mais vantajosa se torna a operação.
Alguém pode criticar as minhas contas construtivamente já que nao sou da área financeira?
Obrigado
já tenho mais dados.
Os bancos financiam 100% e as despesas iniciais de compra são 6.000€.
Por uma amostra da oferta pesquisei preços médios na zona (2.540€/m2). Fiz uma análise financeira amadora a 5 anos. Considerando que o valor de mercado (76m2 a 2.540€/m2 = 193.089€) se mantém inalterado nos próximos 5 anos, os meus calculos apontam para que os 6000€ se transformem em 41.000€, com uma valorização em 5 anos de +6X.
É importante referir que actualmente alugo casa a 650€ portanto mais vantajosa se torna a operação.
Alguém pode criticar as minhas contas construtivamente já que nao sou da área financeira?
Obrigado
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goncalonr Escreveu:Caro mnfv,
Com base nos pressupostos que enumerei, sim é isso o que comparando com um custo de capital de 7% dá um NPV negativo, logo não deves investir.
Alterei agora para o caso de 5 anos e já introduzi os impostos (os resultados são ainda mais desmotivantes!). Pode ser que ainda falte algum pressuposto mas está mais próximo da realidade (ontem confesso que fiz tudo um pouco á pressa
Na prática, parece-me que a 5 anos só se venderes na altura acima dos € 3 mil por m2 é que o investimento se torna interessante, abaixo disso perdes dinheiro.
Mas podes enumerar os pressupostos que quiseres... usa a sheet em baixo e altera os pressupostos (a amarelo). Só tens de alterar a fórmula do NPV consoante os anos que ficares com o imóvel (não me dei ao trabalho de fazer isso automaticamente
Atenção: não sei se há algum regime fiscal especial por ser uma casa da EPUL. Se houver, é questão de alterar a sheet.
Um abraço a todos.
Pessoal,
Não sei porquê mas não estou a conseguir anexar o ficheiro
mais tarde volto a tentar...-
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Caro mnfv,
Com base nos pressupostos que enumerei, sim é isso o que comparando com um custo de capital de 7% dá um NPV negativo, logo não deves investir.
Alterei agora para o caso de 5 anos e já introduzi os impostos (os resultados são ainda mais desmotivantes!). Pode ser que ainda falte algum pressuposto mas está mais próximo da realidade (ontem confesso que fiz tudo um pouco á pressa ).
Na prática, parece-me que a 5 anos só se venderes na altura acima dos € 3 mil por m2 é que o investimento se torna interessante, abaixo disso perdes dinheiro.
Mas podes enumerar os pressupostos que quiseres... usa a sheet em baixo e altera os pressupostos (a amarelo). Só tens de alterar a fórmula do NPV consoante os anos que ficares com o imóvel (não me dei ao trabalho de fazer isso automaticamente ). O resto a sheet calcula tudo sozinha. Espero que te seja útil, às vezes cobro bastante só por uma análise este género para investimentos imobiliários!
Atenção: não sei se há algum regime fiscal especial por ser uma casa da EPUL. Se houver, é questão de alterar a sheet.
Um abraço a todos.
Com base nos pressupostos que enumerei, sim é isso o que comparando com um custo de capital de 7% dá um NPV negativo, logo não deves investir.
Alterei agora para o caso de 5 anos e já introduzi os impostos (os resultados são ainda mais desmotivantes!). Pode ser que ainda falte algum pressuposto mas está mais próximo da realidade (ontem confesso que fiz tudo um pouco á pressa
).
Na prática, parece-me que a 5 anos só se venderes na altura acima dos € 3 mil por m2 é que o investimento se torna interessante, abaixo disso perdes dinheiro.
Mas podes enumerar os pressupostos que quiseres... usa a sheet em baixo e altera os pressupostos (a amarelo). Só tens de alterar a fórmula do NPV consoante os anos que ficares com o imóvel (não me dei ao trabalho de fazer isso automaticamente
). O resto a sheet calcula tudo sozinha. Espero que te seja útil, às vezes cobro bastante só por uma análise este género para investimentos imobiliários!
Atenção: não sei se há algum regime fiscal especial por ser uma casa da EPUL. Se houver, é questão de alterar a sheet.
Um abraço a todos.
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Economia
Objectivo é estimular compra de imóveis
Custos com casa vão cair mais de 28% em 2009
2008/12/30 07:55Redacção / RPVAAAA
Cortes nos juros vão reduzir prestações
Os encargos com o crédito à habitação vão diminuir em 2009 mais de 28 por cento.
Segundo o «Jornal de Negócios», não são só as famílias que vão poder respirar de alívio, dado que as esperadas descidas nas taxas de juro vão incentivar a compra de imóveis.
Já em Janeiro, o Banco Central Europeu (BCE) deve cortar os juros para os 2,25 por cento.
A título de exemplo, o mesmo jornal refere que um empréstimo de 100 mil euros, a 30 anos, com um spread de 0,7% indexado à Euribor a seis meses e com a última revisão em Junho, custa actualmente 587,58 euros.
As revisões que ocorrerem em Janeiro já vão beneficiar das recentes descidas da Euribor e passarão a pagar 483,49 euros, ou seja, uma descida de 17,7%.
Segundo os juros contratados para o futuro entre os bancos, a revisão de Julho em 2009 vai ditar novas descidas.
Objectivo é estimular compra de imóveis
Custos com casa vão cair mais de 28% em 2009
2008/12/30 07:55Redacção / RPVAAAA
Cortes nos juros vão reduzir prestações
Os encargos com o crédito à habitação vão diminuir em 2009 mais de 28 por cento.
Segundo o «Jornal de Negócios», não são só as famílias que vão poder respirar de alívio, dado que as esperadas descidas nas taxas de juro vão incentivar a compra de imóveis.
Já em Janeiro, o Banco Central Europeu (BCE) deve cortar os juros para os 2,25 por cento.
A título de exemplo, o mesmo jornal refere que um empréstimo de 100 mil euros, a 30 anos, com um spread de 0,7% indexado à Euribor a seis meses e com a última revisão em Junho, custa actualmente 587,58 euros.
As revisões que ocorrerem em Janeiro já vão beneficiar das recentes descidas da Euribor e passarão a pagar 483,49 euros, ou seja, uma descida de 17,7%.
Segundo os juros contratados para o futuro entre os bancos, a revisão de Julho em 2009 vai ditar novas descidas.
Na bolsa só se perde dinheiro.Na realidade só certos Iluminados com acesso a informação privilegiada aproveitam-se dos pequenos investidores para lhes sugarem o dinheiro.
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Cinco freguesias de Lisboa com 33% da oferta
As estatísticas Confidencial Imobiliário/LardoceLar.com dão conta que cerca de 1/3 dos apartamentos usados em oferta em Lisboa, estão concentrados em cinco freguesias da capital, correspondendo ao Lumiar, Santa Maria dos Olivais, Benfica, São Domingos de Benfica e Penha de França. Neste conjunto estão reunidos para oferta mais de 10 mil apartamentos em estado de usado, apresentando valores médios na ordem dos 2,2 mil euros/m2.
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Jornal de Negócios Online
negocios@mediafin.pt
As estatísticas Confidencial Imobiliário/LardoceLar.com dão conta que cerca de 1/3 dos apartamentos usados em oferta em Lisboa, estão concentrados em cinco freguesias da capital, correspondendo ao Lumiar, Santa Maria dos Olivais, Benfica, São Domingos de Benfica e Penha de França. Neste conjunto estão reunidos para oferta mais de 10 mil apartamentos em estado de usado, apresentando valores médios na ordem dos 2,2 mil euros/m2.
Existe, no entanto, uma nova funcionalidade que permite a realização de análises mais pormenorizadas, cujo detalhe geográfico possibilita identificar as zonas de mercado que mais contribuem para a evolução do índice da Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa).
Assim, o segmento de mercado dos fogos usados pode agora ser analisado ao nível das várias freguesias que constituem a AM Lisboa, identificando-se as zonas de mercado que mais contribuem para a evolução do índice desta área metropolitana.
No terceiro trimestre de 2008, através da análise das taxas de variação homólogas, verifica-se que o valor dos imóveis usados quando comparado com o terceiro trimestre de 2007 baixou.
Sendo a maior quebra sentida na freguesia de Sacramento em Lisboa. Neste caso a variação homóloga do terceiro trimestre de 2008, registada pelo índice de freguesias de alojamentos usados, apontou para uma redução de -7,8%. Pelo contrário as freguesias do Castelo e de Santa Isabel apresentaram para igual período, taxas de variação homólogas positivas, acima dos 7%.
Mercado de Usados
Na análise por segmentos de mercado, quer nos fogos novos como nos usados, observaram-se reduções nas valorizações mensais em Outubro de 2008. No caso do mercado de habitações usadas a taxa de valorização desse mês foi mesmo negativa, baixando -0,2%.
Na AM Lisboa o segmento de mercado onde foi mais sentida a contracção foi o dos alojamentos usados, com as taxas de valorização em Outubro a contraírem-se, fixando-se em -0,4%. No total do Continente e da AM Lisboa a maior redução foi sentida nos alojamentos usados.
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Existe, no entanto, uma nova funcionalidade que permite a realização de análises mais pormenorizadas, cujo detalhe geográfico possibilita identificar as zonas de mercado que mais contribuem para a evolução do índice da Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa).
Assim, o segmento de mercado dos fogos usados pode agora ser analisado ao nível das várias freguesias que constituem a AM Lisboa, identificando-se as zonas de mercado que mais contribuem para a evolução do índice desta área metropolitana.
No terceiro trimestre de 2008, através da análise das taxas de variação homólogas, verifica-se que o valor dos imóveis usados quando comparado com o terceiro trimestre de 2007 baixou.
Sendo a maior quebra sentida na freguesia de Sacramento em Lisboa. Neste caso a variação homóloga do terceiro trimestre de 2008, registada pelo índice de freguesias de alojamentos usados, apontou para uma redução de -7,8%. Pelo contrário as freguesias do Castelo e de Santa Isabel apresentaram para igual período, taxas de variação homólogas positivas, acima dos 7%.
Mercado de Usados
Na análise por segmentos de mercado, quer nos fogos novos como nos usados, observaram-se reduções nas valorizações mensais em Outubro de 2008. No caso do mercado de habitações usadas a taxa de valorização desse mês foi mesmo negativa, baixando -0,2%.
Na AM Lisboa o segmento de mercado onde foi mais sentida a contracção foi o dos alojamentos usados, com as taxas de valorização em Outubro a contraírem-se, fixando-se em -0,4%. No total do Continente e da AM Lisboa a maior redução foi sentida nos alojamentos usados.
Na bolsa só se perde dinheiro.Na realidade só certos Iluminados com acesso a informação privilegiada aproveitam-se dos pequenos investidores para lhes sugarem o dinheiro.
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Obrigado Gonçalo,
ou seja, com estas premissas teria um retorno em tres anos de 3,67%, investindo 25% do capital, é isso?
Obrigado
ou seja, com estas premissas teria um retorno em tres anos de 3,67%, investindo 25% do capital, é isso?
Obrigado
goncalonr Escreveu:Deixo aqui alguns pontos de reflexão.
Do lado do upside:
- 156 mil por um T1 com 70 m2 representa um investimento de € 2.230 por m2. Caro? Aparentemente não, tendo em conta que é um T1 (tipologias mais baixas têm tendencialmente preços por m2 superiores), com garagem numa boa localização;
- Está perto da zona das Laranjeiras que terá sido, porventura, a que mais valorizou nos últimos 5 anos em Lisboa, com boas vendas;
- Está perto das Universidades, logo aparenta ser um imóvel interessante para arrendamento jovem;
Do lado do downside:
- Esta zona terá um inflow de oferta grande nos próximos tempos, a que se juntarmos a conjuntura actual pode significar uma pressão sobre o preço;
- Se o preço aparenta ser interessante, há também os aspectos negativos de ter de ficar com o imóvel durante um período de tempo e de não o poder arrendar. Isso tem de ser descontado do preço, logo este talvez não esteja assim tão baixo;
- Qual deverá ser então esse desconto? Pressupus o valor actual de uma renda de € 750/mês a cinco anos, cost of capital de 7%. Isto dá-me € 39 mil, que somados aos € 156 mil da compra resulta agora em € 2.786 por m2. Ainda acha barato?
- Se o investimento necessitar de alavancagem, agora será difícil. A ser possível, provavelmente terá de haver um investimento em equity no mínimo de 25% (ou seja, € 39.000). Qual o ROE que deseja? Abaixo de 7% talvez não seja interessante...
- Pretende vender logo ao fim de 3 anos? Pode ser um período curto tendo em conta que investimento em imobiliário é tendencialmente de longo prazo e que podemos entrar a partir do 2º semestre de 2009 numa retracção do mercado mais acentuada e depois em 2010/2011 numa estagnação do mesmo;
- Por quanto julga ser capaz de vender daqui a 3 anos? Consegue determinar esse valor? Parece um exercício difícil, neste momento e se todos pensarem o mesmo, daqui a 3 anos volta a haver um forte pressão sobre a venda pelo aumento da oferta... ter uma noção desse valor hoje é crucial para a tomada de decisão;
- E é claro, há a questão legal de não poder arrendar por ser EPUL.
Fiz um exercício simples:
- Equity: 25%
- Debt: 75%, 30 y, 4% interest
- Buy @ € 156.000
- Sell @ € 175.000 in 3 y time;
- Cost of capital: 7%
NPV: - € 3.827
IRR: 3,67%
Logo com estes pressupostos não parece ser um bom investimento e descurei por completo a componente fiscal (IMT, registos, IMI) e condomínios...
Espero ter contribuído com alguma coisa.
Um abraço a todos.
- Anexos
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Açor3 Escreveu:
...Aqui um T1 vale mais de 200 mil euros e td o que se põe à venda é vendido.Contra só tem mesmo estar perto do Estádio da Luz.
Ora aqui está uma afirmação paradoxal, o valor da casa sobe e tudo o que põe à venda é vendido mas tem o contra de... então achas que uma coisa não está relacionada com a outra?! É óbvio que há tantos benfiquistas neste país que só o facto de estar perto do estádio do glorioso é motivo mais que suficiente para os preços subam, mesmo em contraciclo com o mercado!
abraço
artista
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Deixo aqui alguns pontos de reflexão.
Do lado do upside:
- 156 mil por um T1 com 70 m2 representa um investimento de € 2.230 por m2. Caro? Aparentemente não, tendo em conta que é um T1 (tipologias mais baixas têm tendencialmente preços por m2 superiores), com garagem numa boa localização;
- Está perto da zona das Laranjeiras que terá sido, porventura, a que mais valorizou nos últimos 5 anos em Lisboa, com boas vendas;
- Está perto das Universidades, logo aparenta ser um imóvel interessante para arrendamento jovem;
Do lado do downside:
- Esta zona terá um inflow de oferta grande nos próximos tempos, a que se juntarmos a conjuntura actual pode significar uma pressão sobre o preço;
- Se o preço aparenta ser interessante, há também os aspectos negativos de ter de ficar com o imóvel durante um período de tempo e de não o poder arrendar. Isso tem de ser descontado do preço, logo este talvez não esteja assim tão baixo;
- Qual deverá ser então esse desconto? Pressupus o valor actual de uma renda de € 750/mês a cinco anos, cost of capital de 7%. Isto dá-me € 39 mil, que somados aos € 156 mil da compra resulta agora em € 2.786 por m2. Ainda acha barato?
- Se o investimento necessitar de alavancagem, agora será difícil. A ser possível, provavelmente terá de haver um investimento em equity no mínimo de 25% (ou seja, € 39.000). Qual o ROE que deseja? Abaixo de 7% talvez não seja interessante...
- Pretende vender logo ao fim de 3 anos? Pode ser um período curto tendo em conta que investimento em imobiliário é tendencialmente de longo prazo e que podemos entrar a partir do 2º semestre de 2009 numa retracção do mercado mais acentuada e depois em 2010/2011 numa estagnação do mesmo;
- Por quanto julga ser capaz de vender daqui a 3 anos? Consegue determinar esse valor? Parece um exercício difícil, neste momento e se todos pensarem o mesmo, daqui a 3 anos volta a haver um forte pressão sobre a venda pelo aumento da oferta... ter uma noção desse valor hoje é crucial para a tomada de decisão;
- E é claro, há a questão legal de não poder arrendar por ser EPUL.
Fiz um exercício simples:
- Equity: 25%
- Debt: 75%, 30 y, 4% interest
- Buy @ € 156.000
- Sell @ € 175.000 in 3 y time;
- Cost of capital: 7%
NPV: - € 3.827
IRR: 3,67%
Logo com estes pressupostos não parece ser um bom investimento e descurei por completo a componente fiscal (IMT, registos, IMI) e condomínios...
Espero ter contribuído com alguma coisa.
Um abraço a todos.
Do lado do upside:
- 156 mil por um T1 com 70 m2 representa um investimento de € 2.230 por m2. Caro? Aparentemente não, tendo em conta que é um T1 (tipologias mais baixas têm tendencialmente preços por m2 superiores), com garagem numa boa localização;
- Está perto da zona das Laranjeiras que terá sido, porventura, a que mais valorizou nos últimos 5 anos em Lisboa, com boas vendas;
- Está perto das Universidades, logo aparenta ser um imóvel interessante para arrendamento jovem;
Do lado do downside:
- Esta zona terá um inflow de oferta grande nos próximos tempos, a que se juntarmos a conjuntura actual pode significar uma pressão sobre o preço;
- Se o preço aparenta ser interessante, há também os aspectos negativos de ter de ficar com o imóvel durante um período de tempo e de não o poder arrendar. Isso tem de ser descontado do preço, logo este talvez não esteja assim tão baixo;
- Qual deverá ser então esse desconto? Pressupus o valor actual de uma renda de € 750/mês a cinco anos, cost of capital de 7%. Isto dá-me € 39 mil, que somados aos € 156 mil da compra resulta agora em € 2.786 por m2. Ainda acha barato?
- Se o investimento necessitar de alavancagem, agora será difícil. A ser possível, provavelmente terá de haver um investimento em equity no mínimo de 25% (ou seja, € 39.000). Qual o ROE que deseja? Abaixo de 7% talvez não seja interessante...
- Pretende vender logo ao fim de 3 anos? Pode ser um período curto tendo em conta que investimento em imobiliário é tendencialmente de longo prazo e que podemos entrar a partir do 2º semestre de 2009 numa retracção do mercado mais acentuada e depois em 2010/2011 numa estagnação do mesmo;
- Por quanto julga ser capaz de vender daqui a 3 anos? Consegue determinar esse valor? Parece um exercício difícil, neste momento e se todos pensarem o mesmo, daqui a 3 anos volta a haver um forte pressão sobre a venda pelo aumento da oferta... ter uma noção desse valor hoje é crucial para a tomada de decisão;
- E é claro, há a questão legal de não poder arrendar por ser EPUL.
Fiz um exercício simples:
- Equity: 25%
- Debt: 75%, 30 y, 4% interest
- Buy @ € 156.000
- Sell @ € 175.000 in 3 y time;
- Cost of capital: 7%
NPV: - € 3.827
IRR: 3,67%
Logo com estes pressupostos não parece ser um bom investimento e descurei por completo a componente fiscal (IMT, registos, IMI) e condomínios...
Espero ter contribuído com alguma coisa.
Um abraço a todos.
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Ok, então sao 4 anos.
Só te entregam o apartamento em finais de 2009 como ja referi na melhor das hipoteses...
E é ai que inicia a contagem dos 3 anos...
De qq maneira liga para la e confirma...
Deixo so uma nota...
Nao sera so pela crise que os suplentes estao a ter oprtunidade de comprar o apartamento passado 2 anos do sorteio? pensa nisso... sera assim tao rentavel estar com o dinheiro empatado durante 4 anos?
Ja fizeste um estudo de mercado? tentando saber quais os precos que se praticam por m2 nessa zona de Lisboa... Ver quanto te fica um apartamento em segunda mao? Esse sim podes comprar e alugar neste momento ou mesmo viver nele?
Só te entregam o apartamento em finais de 2009 como ja referi na melhor das hipoteses...
E é ai que inicia a contagem dos 3 anos...
De qq maneira liga para la e confirma...
Deixo so uma nota...
Nao sera so pela crise que os suplentes estao a ter oprtunidade de comprar o apartamento passado 2 anos do sorteio? pensa nisso... sera assim tao rentavel estar com o dinheiro empatado durante 4 anos?
Ja fizeste um estudo de mercado? tentando saber quais os precos que se praticam por m2 nessa zona de Lisboa... Ver quanto te fica um apartamento em segunda mao? Esse sim podes comprar e alugar neste momento ou mesmo viver nele?
mnfv Escreveu:Não sei se é pelo facto de já terem passado 2 anos, mas o prazo de não venda é realmente 3 anos.
Este edificio EPUL é de um bom arquitecto, ou seja, não é o tipico EPUL Jovem (e isso nota-se no preço).
É um bom prédio, e a casa tem boas áreas.joaocsp Escreveu:Factos? ou suposicoes?
Eu tenho um amigo meu que realizou o processo inverso...
Abdicou da casa da EPUL de entre campos, pelos seguintes motivos:
1 - Atraso na obra a ficar pronta no final de 2009 (na melhor das hipóteses)
2 - Ser um T0 embora de boas áreas por volta de 60m2
3 - Só poder vender passado 5 anos e não 3 como foi referido e estamos falar que no contrato nem o facto de poder alugar nesse período. (com risco de perder o investimento).
(Podemos sempre alugar eu sei... mas não deixa de ser um risco)
se vires bem só podes vender a casa em 2015 e não tens hipóteses de rentabilizar esse dinheiro a não ser alugar a partir de 2010( e será ilegal com risco).
são opcoes... eu sinceramente acho temo demasiado grande para ter algum lucro... imobiliário de luxo vende-se muito bem mas EPUL... enfim boa sorte
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rate Escreveu:mnfv : recorrendo ao crédito habitação, quanto lhe custa por mes 156.000 eur ?
-no mínimo 900,00 eur (30 anos) ; Vai arrendar por menos ?
Só se estiver à espera de uma Hipervalorização do imóvel pq caso contrário, é um investimento de risco.
É só a minha opinião.
A 30 anos dá menos que os 900 euros...entre os 750 e os 800, penso eu de quê ?!
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mnfv : recorrendo ao crédito habitação, quanto lhe custa por mes 156.000 eur ?
-no mínimo 900,00 eur (30 anos) ; Vai arrendar por menos ?
Só se estiver à espera de uma Hipervalorização do imóvel pq caso contrário, é um investimento de risco.
É só a minha opinião.
-no mínimo 900,00 eur (30 anos) ; Vai arrendar por menos ?
Só se estiver à espera de uma Hipervalorização do imóvel pq caso contrário, é um investimento de risco.
É só a minha opinião.
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Não sei se é pelo facto de já terem passado 2 anos, mas o prazo de não venda é realmente 3 anos.
Este edificio EPUL é de um bom arquitecto, ou seja, não é o tipico EPUL Jovem (e isso nota-se no preço).
É um bom prédio, e a casa tem boas áreas.
Este edificio EPUL é de um bom arquitecto, ou seja, não é o tipico EPUL Jovem (e isso nota-se no preço).
É um bom prédio, e a casa tem boas áreas.
joaocsp Escreveu:Factos? ou suposicoes?
Eu tenho um amigo meu que realizou o processo inverso...
Abdicou da casa da EPUL de entre campos, pelos seguintes motivos:
1 - Atraso na obra a ficar pronta no final de 2009 (na melhor das hipóteses)
2 - Ser um T0 embora de boas áreas por volta de 60m2
3 - Só poder vender passado 5 anos e não 3 como foi referido e estamos falar que no contrato nem o facto de poder alugar nesse período. (com risco de perder o investimento).
(Podemos sempre alugar eu sei... mas não deixa de ser um risco)
se vires bem só podes vender a casa em 2015 e não tens hipóteses de rentabilizar esse dinheiro a não ser alugar a partir de 2010( e será ilegal com risco).
são opcoes... eu sinceramente acho temo demasiado grande para ter algum lucro... imobiliário de luxo vende-se muito bem mas EPUL... enfim boa sorte
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Factos? ou suposicoes?
Eu tenho um amigo meu que realizou o processo inverso...
Abdicou da casa da EPUL de entre campos, pelos seguintes motivos:
1 - Atraso na obra a ficar pronta no final de 2009 (na melhor das hipóteses)
2 - Ser um T0 embora de boas áreas por volta de 60m2
3 - Só poder vender passado 5 anos e não 3 como foi referido e estamos falar que no contrato nem o facto de poder alugar nesse período. (com risco de perder o investimento).
(Podemos sempre alugar eu sei... mas não deixa de ser um risco)
se vires bem só podes vender a casa em 2015 e não tens hipóteses de rentabilizar esse dinheiro a não ser alugar a partir de 2010( e será ilegal com risco).
são opcoes... eu sinceramente acho temo demasiado grande para ter algum lucro... imobiliário de luxo vende-se muito bem mas EPUL... enfim boa sorte
Eu tenho um amigo meu que realizou o processo inverso...
Abdicou da casa da EPUL de entre campos, pelos seguintes motivos:
1 - Atraso na obra a ficar pronta no final de 2009 (na melhor das hipóteses)
2 - Ser um T0 embora de boas áreas por volta de 60m2
3 - Só poder vender passado 5 anos e não 3 como foi referido e estamos falar que no contrato nem o facto de poder alugar nesse período. (com risco de perder o investimento).
(Podemos sempre alugar eu sei... mas não deixa de ser um risco)
se vires bem só podes vender a casa em 2015 e não tens hipóteses de rentabilizar esse dinheiro a não ser alugar a partir de 2010( e será ilegal com risco).
são opcoes... eu sinceramente acho temo demasiado grande para ter algum lucro... imobiliário de luxo vende-se muito bem mas EPUL... enfim boa sorte
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mnfv
Tenho conhecimento de vários negócios a esses preços.É uma questão se puder de vir dar uma volta aqui à zona.Agora tb lhe digo só aconselho a compra a esses preços e à EPUL por causa deste micro sistema que se vive nesta zona.Isto porque tb se quer que lhe diga a construção EPUL deixa mt a desejar e as divisões das casas são minúsculas.Porque certamente e verifique esses 70 m2 são de area bruta porque os compartimentos EPUL são mt pequenos.Temos que ver que é construção a preços controlados.A vizinhança tb não é a melhor mas devido aos factores que referi e à especulaçõa que se vive nesta zona as casas EPUL a esses preços tornam-se autenticos achados.Consulte as imobiliárias que actuam nesta zona ou vá ver as casas sapo da zona.Abraço.
Tenho conhecimento de vários negócios a esses preços.É uma questão se puder de vir dar uma volta aqui à zona.Agora tb lhe digo só aconselho a compra a esses preços e à EPUL por causa deste micro sistema que se vive nesta zona.Isto porque tb se quer que lhe diga a construção EPUL deixa mt a desejar e as divisões das casas são minúsculas.Porque certamente e verifique esses 70 m2 são de area bruta porque os compartimentos EPUL são mt pequenos.Temos que ver que é construção a preços controlados.A vizinhança tb não é a melhor mas devido aos factores que referi e à especulaçõa que se vive nesta zona as casas EPUL a esses preços tornam-se autenticos achados.Consulte as imobiliárias que actuam nesta zona ou vá ver as casas sapo da zona.Abraço.
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No imobiliário as três regras fundamentais são:
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Como não conheço a zona em causa a minha opinião não será de grande ajuda.
No entanto deixo aqui um site que está num outro tópico do caldeirão:
http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?_r=2
É um comparativo entre comprar e alugar casa.
Espero que ajude.
Cumps
Uly
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Como não conheço a zona em causa a minha opinião não será de grande ajuda.
No entanto deixo aqui um site que está num outro tópico do caldeirão:
http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?_r=2
É um comparativo entre comprar e alugar casa.
Espero que ajude.
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