Montenegro anuncia redução de IRS nas rendas, isenção de mais-valias e maior dedução à coleta

[fedemaria]

Bom dia,

Venho pedir vossos conselhos para a seguinte matéria:
Pretendo vender um terreno rústico com valor de caderneta irrisório, que veio a minha posse por doação em 1997.

As mais valias da venda são proibitivas, mas o valor da venda é para abater um empréstimo que contrai para habitação própria.

A questão: é possivel não pagar mais valias sobre a venda de terreno rústico para fins de compra de habitação própria?

Agradeço a vossa grande amabilidade,

Fedemaria

[Osilvas77]

Resposta via MP

[Gonanto]

Silva

Creio que te esqueceste da resposta que originou a tua pergunta.

Gonanto

[Osilvas77]

Conta a data de falecimento, pk na data de falecimento é que se inicia o direito ao bem, e o valor a declarar será o proporcional ( caso haja + ke 1 Herdeiro).

[Gonanto]

Para o Silva

Última declaração de bens para efeitos de imposto sucessório, que entretanto acabou, 2003, mas as propriedades continuam no nome do proprietário falecido, ainda não foi efectuada a escritura de divisão de bens.

Não sei se o que conta para este efeito é a declaração de bens do cabeça de casal ou a escritura de divisão de bens.

Cumprimentos.

Gonanto

[Osilvas77]

http://www.dgci.min-financas.pt/dgciapp ... 8-2005.pdf

[Osilvas77]

Desculpem... o coeficiente pra 1998 é de 1,20 e não de 1,97 1.000.000$ x 1,20 = 1.200.000$
Aproveitando para responder ao Gonanto:
- o benefício do reinvestimento só é contemplado para habitação permanente ?

Resp: Lógico ke sim

- que alternativas existem, cumprindo a lei, para alienação de propriedades rurais herdadas sucessivamente, e portanto com baixo valor na caderneta rural declarado para efeitos de imposto sucessório, de modo que seja possível evitar pagar uma mais valia absurda e arrastar os restantes rendimentos para um escalão de IRS superior. Nesta situação senão houver meio legal de evitar a mais valia acaba por ser práticamente igual ao valor da venda.

Kual a data da ultima sucessão??

[Osilvas77]

Vamos por partes....Muito se tem dito acerca do assunto umas coisas correctas outras nem por isso, ainda nenhum dos intervenientes disse tudo correcto.
o coeficiente de actualização para o ano de 1979 é de 9,82 ( 250.000$ x 9,82 = 2.455.000$ valor de aquisição )
Relativamente ás despesas de remodelação o que o Pessoa disse não está totalmente correcto, pois só podem ser consideradas as despesas de valorização efectuadas nos ultimos 5 anos...!
Relativamente á suposta isenção para efeitos de IRS temos o seguinte: se for uma casa de habitação ou um terreno rustico e tenha sido adquirida antes de 01/01/1989 estará isenta de tributação em IRS; se for um terreno para contrução só estará isento se adquirido antes de 1969 ( não sei precisar o dia pk nao tenho os meus apontamento comigo neste momento..)
Pelo que percebi voce só passa a ser detentor do imovel (??) a partir de 1998, portanto vai estar sujeito á mais valias e o seu valor de aquisição vai ser: 1.000.000$ x 1,97 = 1.970.000$; ou ainda caso o imovel tenha sofrido posterior avaliação contará o maior dos dois.
Ainda faltou referir uma outra situação muito importante, que é a situação do valor patrimonial, caso venda o imovel por um determinado valor e o valor patrimonial tributario vier com um valor superior, você terá que pagar mais valias pelo VPT e não pelo valor da escritura....
Qualquer duvida apitem

[Gonanto]

Pessoa

Agradeço me esclareça os seguintes pontos:

- o benefício do reinvestimento só é contemplado para habitação permanente ?


- que alternativas existem, cumprindo a lei, para alienação de propriedades rurais herdadas sucessivamente, e portanto com baixo valor na caderneta rural declarado para efeitos de imposto sucessório, de modo que seja possível evitar pagar uma mais valia absurda e arrastar os restantes rendimentos para um escalão de IRS superior. Nesta situação senão houver meio legal de evitar a mais valia acaba por ser práticamente igual ao valor da venda.

Obrigado.

Gonanto

[jnop2001]

"se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto;
se a adquiriu em data posterior, é necessário descobrir qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada; "

Alguem pode postar a alinha e decreto de lei desta isenção.

Gratos pela atenção

[JB05FLOP]

Flop,

Penso que para um predio com tantos anos (inferior a 1985) não tens que declarar nada, mas não tenho a certeza a 100%

Pois, salvo erro anterior a 88, mas o problema é que o direito sucessório funciona como aquisição.

Entretanto continuei a investigar:

Mais-valias



A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

o ano de aquisição;
o valor de aquisição;
encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
despesas relativas à aquisição e à venda;
o ano da venda;
o valor da venda.
Comecemos pelo ano de aquisição:

se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto;
se a adquiriu em data posterior, é necessário descobrir qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.
Ainda não foi divulgada a tabela com os coeficientes de desvalorização a aplicar aos bens vendidos em 2005, para corrigir o valor de aquisição.

Aos imóveis vendidos em 2004, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição
Coeficiente aplicável

1989
2,04

1990
1,83

1991
1,62

1992
1,50

1993
1,39

1994
1,32

1995
1,27

1996
1,23

1997
1,21

1998
1,17

1999
1,15

2000
1,12

2001
1,07

2002 1,03
2003 1

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respectivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento terá que ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

valor constante da Caderneta Predial
ou
soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.
O valor de aquisição é actualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

as despesas necessárias suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
as despesas necessárias suportadas para vender o imóvel.
Ao valor recebido deve ainda deduzir-se o valor utilizado para amortização total do crédito à habitação contraído para aquisição da casa vendida, e só depois se apurará o ganho efectivamente obtido com a venda do imóvel.

No entanto, este ganho pode não ser tributado, em parte ou na totalidade, se o vendedor utilizar o dinheiro da venda para adquirir outro imóvel para sua habitação.

Para tal, é necessário que o valor da venda seja utilizado na amortização do crédito à habitação eventualmente contraído e o remanescente, ou a totalidade caso não existisse empréstimo bancário, seja utilizado:

na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal, nos 24 meses a seguir à venda;
na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal, relativamente aos custos suportados nos 24 meses a seguir à venda;
no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 12 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.
Para beneficiar deste regime, deverá referir no Anexo G da sua declaração modelo 3 relativa ao ano da venda, que tenciona reinvestir o valor da venda, ou parte dele. Não se esqueça que tem de indicar o valor que pretende reinvestir.

Se o valor que reinvestir for diferente do que declarou, terá que entregar uma declaração de substituição do modelo 3, com o Anexo G, indicando o valor efectivamente reinvestido.

Se o valor reinvestido corresponder apenas a parte do valor da venda, só beneficia de isenção de IRS a parte proporcional ao montante reinvestido.

Por último, refira-se que a mais-valia apurada só é tributada em 50%.

Note que:

Terá que pagar o respectivo IRS:

se não habitar o imóvel objecto do reinvestimento nos 30 meses (dois anos e meio) seguintes à venda que deu origem à mais-valia;
se quando o valor da venda for aplicado na construção ou no melhoramento de habitação própria, e as obras respectivas não se iniciarem no mesmo prazo;
se tiver adquirido um terreno para construção, as obras não se iniciarem até 30 meses após a venda, e o imóvel construído não estiver inscrito na matriz nos dois anos seguintes (estes prazos apenas poderão ser excedidos por razões imputáveis às entidades públicas intervenientes).
Nos casos de construção ou melhoramento de habitação, deverá estar a viver na casa, com a sua família, antes de decorridos cinco anos da venda que deu origem à mais-valia.

Exemplo:

Se comprou uma casa em 1993, por 32.400,00 Eur, e:

não pagou IMT (por estar isento);
gastou 760,00 Eur com a escritura e o registo;
substituiu a instalação eléctrica que lhe custou 1.980,00 Eur, em 2000;
vendeu-a por 94.700,00 Eur, em 2004;
A mais-valia realizada é 46.924,00 Eur. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 23.462,00 Eur. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respectivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.

O valor da mais-valia obtém-se da seguinte forma:

94.700,00 - (32.400,00 x 1,39 (coeficiente de actualização) + 760,00 + 1.980,00) = 94.700,00 - 47.776,00 = 46.924,00 x 50% = 23.462,00

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Conforme acima referido, caso tenha adquirido outro imóvel para habitação, a mais valia, ou parte dela, não é tributada, consoante o valor reinvestido.

[vm]

Flop,

Penso que para um predio com tantos anos (inferior a 1985) não tens que declarar nada, mas não tenho a certeza a 100%

[JB05FLOP]

Pessoa, Muito obrigado pela completa e detalhada resposta.
Neste caso, a minha ideia inicial, corroborada pelo advogado, parece estar correcta. Os factores de correcção não os referi, porque no meu caso são irrelevantes, senão vejamos:

Valor de aquisição em 1970: 250 contos
Valor referido no imposto sucessório em 1998: 1000 contos

Valor de venda + ou - 150.000 Euros

Encargos com valorização do imóvel- 0

Coefic desv monetária + ou - 1,24
Tendo em conta o baixo valor de aquisição o coeficiente pouco aquece ou arrefece...O mal foi declarar um valor baixo na relação de bens na habilitação de herdeiros.



Valor a englobar no IRS é da ordem dos 70.000 Euros. Contrariamente ao que o Contabilista disse, "não se preocupe, que isto geralmente dá uma taxa de para aí 10%" ( que seriam 15.000/2=7.500). Assim não me compensa vender, estou a ver bem ou não? Alguma sugestão?

Abraço

[Gonanto]

Os meus cumprimentos Pessoa, foi uma resposta esclarecedora.

Como é agradável pertencer a esta comunidade.

Gonanto

[pessoa]

Se pensarem em pedir um valor maior ao banco quando mudam de casa, para comprar carro, significa que não estão a reivestir a totalidade do valor realizado na casa e isso é tributado.
É uma questão de fazer contas a ver se compensa.

Bons €€€

[pessoa]

Pois então vamos por partes:
Mais-valia fiscal= valor de realização-(valor de aquisição*coeficiente de desvalorização monetária + encargos com a valorização do bem + despesas de aquisição + despesas com a venda)

Esta mais valia será tributada em 50%

É importante salientar que são deduzidas as despesas com a aquisição (escrituras registos, Sisa, etc), com a valorizaão do bem: obras (com documentos de despesa) no imóvel ou mesmo do condomínio.

Exemplo:
Compra de bem em 1997
valor de compra: €150.000
despesas c/ aquisição (sisa, escritura, registos) €12.000
obras de remodelação da cozinha e aquecimento central: € 20.000
pintura do edifício (permilagem correspondente do apartamento): € 10.000
valor de venda: €260.000
comissão da imobiliária (na venda): €6.000
(coeficiente de desvalorização monetária de 1997 para 2005: 1,24) -´é publicado em Portaria anual/

Mais-valia fiscal=260.000-(150.000*1,24+20.000+10.000+12.000+6.000)=26.000

Não se tratando de habitação própria e permanente mais-valia (MV) a tributar seria de 50% de 26.00 ou seja €13.000, a acrescer ao rendimento das restantes categorias e tributado à mesma taxa,

caso seja a venda de habitação própria e permanente, e haja reeinvestimento na compra de habitação própria e permanente teremos:
MV a tributar=(1-reinvestimento efectivo/valor a reinvestir)*MV fiscal*50%

se àqueles dados acrescentarmos que na compra, em 1997, tinha contraído empréstimo, do qual tinha um montante em dívida, à data da venda (por ex. 30/09/2005) de € 60.000;
e que contraíu 1 novo empréstimo de €120.000 para comprar a nova casa, a qual lhe custou € 280.000
obtém-se MVF a tributar=(1-(280.000-120.000)/(260.000-60.000)*26.000*50%=
0,20*26.000*50%=2.600

Nota:
Valor a reivestir= valor de realização- empréstimo a amortizar;
Reinvestimento efectivo: valor de aquisição do novo imóvel-valor do novo empréstimo contraído

Apesar de extenso espero ter sido esclarecedor

Cumprimentos

Pessoa

[R_Martins]

Pelo que tenho lido, parece-me que metade da mais valia com imóveis é englobada no IRS, sem nenhuma taxa especial. Ou seja ganhando por exemplo 100.000 euros num negócio, 50% deste valor (50.000) entrará
na categoria G (incrementos patrimoniais) e será englobado na matéria colectável.

O meu contabilista disse-me que havia um factor de correcção e uma taxa especial. (Será tributação autónoma)

Contactei entretanto 2 amigos advogados um que trabalha essencialmente na área imobiliária e que discorda da leituta do contabilista (ficámos de nos encontar e interpretar em conjunto esse ponto do código do IRS)e outro que não me soube dar resposta imediacta.



Custa-me bastante que pessoas que dedicam a sua activiade profissional numa área não saibam dar respostas fiáveis, sendo eu que não tenho nada a ver com isto, obrigado a estudar fiscalidade se quero ter certezas.

Será a fiscalidade uma ciência oculta?

Quem tiver certeza de como esta tributação é feita que me ajude sff.

Abraço

O contabilista, tanto quanto eu conheço a lei, tem razão...
O advogado, vive de conflitos, quando não existem a tedencia dos mesmos, advogados, é procurar conflitos.
R. Martins
R. Martins

[JB05FLOP]

Pelo que tenho lido, parece-me que metade da mais valia com imóveis é englobada no IRS, sem nenhuma taxa especial. Ou seja ganhando por exemplo 100.000 euros num negócio, 50% deste valor (50.000) entrará
na categoria G (incrementos patrimoniais) e será englobado na matéria colectável.

O meu contabilista disse-me que havia um factor de correcção e uma taxa especial. (Será tributação autónoma)

Contactei entretanto 2 amigos advogados um que trabalha essencialmente na área imobiliária e que discorda da leituta do contabilista (ficámos de nos encontar e interpretar em conjunto esse ponto do código do IRS)e outro que não me soube dar resposta imediacta.



Custa-me bastante que pessoas que dedicam a sua activiade profissional numa área não saibam dar respostas fiáveis, sendo eu que não tenho nada a ver com isto, obrigado a estudar fiscalidade se quero ter certezas.

Será a fiscalidade uma ciência oculta?

Quem tiver certeza de como esta tributação é feita que me ajude sff.

Abraço