Carlos Mota Santos: "Contributo das empresas portuguesas não termina em Oiã”

[Visitante]

Nunca veja apenas pelo spread; certamente já reparou nas despesas no Barcalys ao nivel dos seguros e abertura de processo.

E posso corrigir...0,5 de spread

[Alfred E. Neuman]

O Best lançou o seu crédito à habitação; aconselho a darem uma vista de olhos

corrija-me se estou errado:

spread 0,6 para quem tem lá 25 000 em aplicações

[Visitante]

O Best lançou o seu crédito à habitação; aconselho a darem uma vista de olhos

[Alfred E. Neuman]

"A garantia é a avaliação feita pelo banco e esta é facilmente manipulavel"


não é assim Mr Jones... a avaliação é levada a cabo por avaliadores externos ao banco.

quem geralmente diz que a avaliação não é problema é o tipo do banco que lhe está a vender o crédito, que nada tem a ver com a avaliação.

um banco nunca emprestará mais de 90% do valor da avaliação do imovél...

[MrJones]

Visto que estou precisamente a meio de um processo destes, deixo a minha contribuição. O caso que conheço melhor é o do BPI pq foi por eles que optei...mas ainda não cheguei à escritura portanto ainda pode dar para o torto...

1- O BPI suporta todos os custos de transferência de uma hipoteca, excepto a penalização a pagar no banco original

2 - O arredondamento já referiram

3 - Os spreads dependem, geralmente, da relação finaciamento/garantia e nalguns casos dos rendimentos (CPP). A garantia é a avaliação feita pelo banco e esta é facilmente manipulavel.

4 - Custos de manutenção, transacção, prestação, etc... variam bastante entre bancos e são mais/menos uns euros todos os meses

5 - Seguros. Os critérios variam bastante e chamo especial atenção para os créditos que obrigam a contratar com a seguradora "do grupo". O BPI tem o processo montado com a Allianz, mas pode-se utilizar a que quisermos desde que tenah a mesma cobertura. Aqui pode ser uma diferença significativa

e não me recordo de mais nada muito relevante.

Para concluir, não partilho assim tanto da preocupação com as despesas de transferência de crédito...a verdade é que as despesas tendem a crescer com o montante em divida...mas as potenciais poupanças também. Portanto, a advertência parece-me um pouco exagerada e a transferência deve ser analisada caso a caso.

Jones

[Viana]

Lembro-me que houve uma altura (ano 2000/01) em que alguns bancos assumiam o custo de transferencia do credito habitaçäo, a legislaçäo também o premitia com maior facilidade.

Um spread de 0.45% considero excepcional. Neste caso a margem de lucro do banco é minima. O crtedito Habitacao a spread de 0.45% é utilizado no sentido de fidelizar o cliente e náo no ganho financeiro directo com o produto, por isso é mais facil encontrar essas taxas em bancos que necessitem criar massa critica como é o caso do Barclays e Caixa Galicia do que em grupos com grande dimensao como BPI, Santander e Millennium BCP.

Qualquer emprestimo com mais de 3 anos tem certamente um spread acima de 0.8% ou mesmo 1.3%. Lembro-me que o spread em 2001 mais barato do mercado era o do Millennium com 0.7% ou 0.8% para quem fosse titular de accoes do BCP. Só em 2003/04 apareceram estes spreads loucos do Barclays. Assim, e feitas as contas, qualquer financiamento acima de 100.000Euros compensa a transferencia mesmo com as fortes penalizaçöes. estamos a falar em diminuiçäo de spread na casa dos 50% ou, em alguns casos, mais.

[Incognitus]

Camisa Roxa, esse "acidente" acho que merecia uma divulgação mais larga ... eheh.

[Camisa Roxa]

bem, já agora relato a história toda: depois de termos acordado um spread de 0.6 eis que no dia da escritura aparece um spread de 0.9 para assinarmos

O gerente disse que devia ser 1 erro, para assinar que depois se corrigia.

Entretanto, aproveitando uma saída da sala do gerente, a senhora do notário disse para termos cuidado porque aqueles "enganos" no dia da escritura estavam sempre a acontecer

Então eu disse para ele corrigir e ele ligou para o banco mas depois por uma qualquer "formalidade" só dava para ser os 0.7, depois os 0.6 viriam posteriormente

se não fosse ter já custos com a hipoteca do terreno onde está a casa, tinha logo ido embora dali naquele momento mas assim lá fiz aquilo por 0.7

Entretanto vou tentar pedir a revisão para 0.6 uma vez que fui positivamente enganado por um funcionário do banco que apenas deveria querer angariar clientes e prometia mundos e fundos para tal

tenham muito cuidado no momento em que assinam a escritura pois os bancos tentam enganar as pessoas e se se assina sem se ler tá tudo tramado

[Elias]

Camisa Roxa escreveu:

tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Eu também fui enganado quando fiz a escritura (1998 no BIC), na altura anunciavam uma taxa promocional de 5,7% durante os primeiros 6 meses do empréstimos e só a partir do 7º mês é que se palicava o spread mas depois quando a escritura foi feita a taxa promocional só por um canudo.

Claro que nunca devolveram nada e por isso fiquei a arder em mais de 50 contos de juros.

Muita atenção é o que se recomenda.

Elias

[Alfred E. Neuman]

diferentes bancos, têm diferentes arredondamentos

1/1000 arred. praticamente nulo ( apenas o BPI )

1/8

1/4

1/3


Tendencialemente, e verifiquei isto empiricamente em apenas meia dúzia de exemplos, o arred. ora tende para o topo do intervalo ou para o minimo do intervalo, ou seja:

credito no barclays, momentos diferentes

Spread - 0,45
Arred. - 1/4 superior ( 0,25)


1) Euribor 6 meses 2,06 arred. verificado - 0,24

2) Euribor 6 meses 2,29 arred. verificado - 0,01


em ambos os casos a TJN - 2,75



o arred. médio nas duas situações foi 0,125

1/4 dividir por 2 = 0,125, é isto que recomedo fazerem: pegarem no arredondamento, dividirem por 2, e já têm o arred. médio durante a vida do empéstimo, podendo calcular assim a "spread efectiva" ( isto é sem arred.):

"spred efectiva" barclays - 0,575

a mais baixa do maercado

como o BPI praticamente não tem arred. a sua "spred efectiva" é a publicitada ( penso q o minimo é 0,6)



O barclays e o BPI são provavelmente as melhores opções...o bpi poderá no entanto pagar parte dos custos numa situação de transferência

[GetSmarter]

Alguém tem uma ideia do valor das comparações q eles fazem pex do crédito a habitação? parece-me q nem sempre são muito exaustivos e por vezes já estão desactualizados. mas no site da proteste/dinheiro e direitos têm mesmo um simulador para determinar o melkhor banco cf a % de valor do total q é pedida por empréstimo etc. A questão do arredondamento é muito importante, fo bem apontada. o Barclays pareceia ter uma taxa óptima mas depois com o 1/4 já não é bem assim. A CGD até há pouco tinha arred de 1/8. Tb já passou para 1/4? Estamos mal, pois o spread mínimo q dão para o comum dos mortais é 0,75

[Alfred E. Neuman]

Os bancos utilizam a Taxa de Juro Nominal (TJN) aplicada a um determinado capital e durante em detrminado periodo de tempo, para determinar a prestação mensal.


TJN = euribor + spread + arredodamento


A euribor é a tx à qual os bancos da zona euro emprestam dinheiro entre eles. É determinada pelo mercado. Não pode ser manipulada pelo banco que vos faz o crédito. Os bacno ultilzam os futuros sobre a euribor:
A mais utilizada é a Euribor a 6 meses, há banco que fazem a 3 meses e a 1 ano.

6 meses é a mais uquilibrada: não penaliza muito em alturas de descida da euribor e benefecia em alturas de subida da euribor.


A Spread é "o lucro do banco", é algo que eles podem manipular.


O arredodamento, é o arredondamento da soma da Euribor + spread

EX 1

Euribor 6 meses - 2,10
Spread - 0,45
Arred. - 1/4 superior ( BCP, Barclays, CGD...)

2,10 + 0,45 = 2,55 ( o quarto superior é 0,75 ), como tal arredonda para 2,75

TJN - 2,75

Ex 2

Euribor 6 meses - 2,10
Spread - 0,6
Arred. - 1/1000 superior (BPI, practicamente não tem arred.)


TJN - 2,70


spread inferior, resulta TJN superior

[Visitante]

Recomendo-vos vivamente a verificarem a forma de arredondamento da tx de juro. É que arredondar para o quarto, ou oitavo, superior é bem diferente de arredondar à milésima. E assim se aplicam prestações mais altas sem que os clientes se apercebam bem.
Conseguiram um bom spread...

[desempregado1]

Neuman,

sempre pensei que o spread era a diferença entre a taxa activa e a taxa passiva, não é assim?

Relativamente á questão da renegociação, o melhor mesmo é conhecer alguum amigo ou familiar que trabalhe num banco. Eu comprei a minha casa há tres anos, numa altura em que os meus rendimentos não me pertmitiam ter acesso a credito bonificado, mas mesmo assim, consegui apresentar um IRS de um ano anterior ( mais baixinho ) e ainda consegui um spread de 0.6% que se mantém ate hoje.

Muitas vezes acontece que os bancos para onde se transfere o crédito dizem que ficam por sua conta pagar as custas de transferência, mas o que acontece é que existem acordos entre eles, para não pagarem nada uns aos outros. Contudo, isso acaba sempre, mais tarde ou mais cedo, por se reflectir no valor do empréstimo.

Alex

[Alfred E. Neuman]

tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Vou passar pelo barclays para ver se compensa mudar pois o spread de 0.45 é bastante atractivo (e mantém-se durante a vigência do empréstimo, tem é de se mudar tudo para lá, seguros, cartões, contas etc.)

negoceie primeiro com eles...um processo de transferência envolve custos que podem ascender a centenas de contos.

alguns bancos ajudam a pagar parte dos custos da transferênca

só em caso de eles não cederam deverá transferir ( se aonda compensar é obvio, visto que a sua spread 0,7 não é muito alta)

[artista_]

...e clientes que tinham bonificado, e entretanto o perderam são os mais interessados...

Atenção que quem tinha crédito bonificado manteve as bonificações, a legislação que entrou em vigor foi só para os empréstimos posteriores...

eu tenho um que faz exactamente esta Quinta-feira 5 anos e o Spread é de 1% (CGD)... duvido que tenha vantagens em mudar de banco mas pensava que essas taxas fossem promocionais... fui iludido pelo grupo Santander!

[Camisa Roxa]

tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Vou passar pelo barclays para ver se compensa mudar pois o spread de 0.45 é bastante atractivo (e mantém-se durante a vigência do empréstimo, tem é de se mudar tudo para lá, seguros, cartões, contas etc.)

[Alfred E. Neuman]

O barclays faz spread 0,45% durante a vigência do empréstimo
O BPI penso q já tem spread de 0,6%
A caixa galicia tem spread de 0,5% ( mas com euribor a 3 meses)


quem costuma enganar os clientes com spread promocionais é o Grupo Totta ( totta, santander, credito predial)


Cientes com créditos ha mais de 5 anos e clientes que tinham bonificado, e entretanto o perderam são os mais interessados em dar uma vista de olhos na spread q estão a pagar...com spread acima de 1% ja devem renegociar

[artista_]

Na prática a transferência de crédito é poucas vezes um bom negócio para o consumidor, só mesmo em spreads muito altos se pode justificar...

O Spread de 0,45 é um spread temporário (é só mesmo para aparecer na publicidade e atrair alguns distraídos porque para clientes "normais" é difícil os bancos fazerem spreads inferiores a 1%...

De qualquer forma, se ainda houver pessoas com spreads de 2,5% aconselho-os a negociarem com o banco e ameaçarem-nos com a trasferência do crédito para conseguirem uma redução do spread...mas transferir só mesmo em último caso!

[Alfred E. Neuman]

Se têm um empréstimo a decorrer, é algo que recomendo vivamente a fazerem.




Para baixar o "spread"
Deco aconselha consumidores a negociar crédito à habitação

A associação de defesa do consumidor Deco anunciou hoje que os titulares de empréstimos à habitação com três ou mais anos podem pagar menos de prestação se negociarem as condições do seu contrato.

Num estudo publicado na edição de Setembro/Outubro da "Dinheiro & Direitos", a Deco alerta que os titulares de empréstimos à habitação podem estar a desperdiçar milhares de euros se nunca negociaram o seu empréstimo porque os bancos reduziram as margens de lucro no crédito à habitação por causa da concorrência nesta área de mercado.

A revista da Deco/ProTeste exemplifica que há três anos os bancos cobravam "spreads" (diferença entre o que custa o dinheiro ao banco e o preço por que é vendido ao consumidor) de 2,5 por cento, mas nos novos empréstimos esse valor pode baixar até aos 0,45 por cento.

Neste sentido, a Deco aconselha os consumidores a negociarem com o seu banco, antes de pedirem transferência para outra instituição bancária, dado que as penalizações de transferência são muito elevadas.

Depois de comparar a taxa de juro do empréstimo actual com a de outros bancos, o consumidor deverá então pedir a diminuição do "spread" no balcão, usando como argumento, por exemplo, que o risco de crédito diminuiu desde o início do empréstimo por o capital em dívida ser menor e a casa ter valorizado.

Se o banco não ceder, adianta a Deco, a solução poderá ser mudar para a concorrência, mas, no entanto, é preciso ter atenção a todos os custos com o cancelamento e transferência da hipoteca.

A associação alerta que só em penalizações por reembolso antecipado da dívida o titular poderá ter de pagar cinco por cento. A Deco considera que estas penalizações constituem um entrave à concorrência, pelo que apresentaram já ao Governo um dossier com as suas reivindicações.


http://ultimahora.publico.pt/shownews.asp?id=1201874&idCanal=94