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Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros de uma forma genérica e a todo o tipo de informação útil que possa condicionar o desempenho dos mesmos

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Beruno » 23/6/2018 15:20

Eu acho que existe uma bolha sim a partir do momento em que alguem aceita uma yield menor nos arrendamentos comprando um pouco mais caro, porque:

O preço das casa em lisboa atualmente regem-se unicamente por um valor medio de arrendamento mensal em alojamento local/ou plataformas tipo airbnb, contra o valor dos creditos a habitaçao

Imagina que és um investidor em rendas imobiliarias. Está s disposto a pagar um determinado preço por um T0 ou um T1, porque sabes que ao pedires um credito a habitaçao, e uma media de 85% de ocupaçao mensal, tipo a 80€/dia, vais ter uma yield de 4,5%

Mas depois vem outro gajo doutro pais, em que la ja so conseguia yields de 2%. Ele nao vai importar-se de pagar mais pelo mesmo apartamento, e ter uma yield de 3%.

Mas aqui jogam muitas variaveis. E se o turismo veio para ficar, os spreads dos creditos a habitaçao irao tender a subir. E o valor das casas vai ter de descer para poderes manter tanto os 3% como os 4,5% de yield que estes investidores pretendiam pelos arrendamentos
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/6/2018 19:05

80€/dia RevPar x 200 dias ano = 16000€/ano
4.5% = 355000€

É mais rentável 50m2 por 350K = 7000€/m2 numa zona ZEP ou prime que um T3 para habitação ou arrendamento longo prazo.

Segmento core é sempre mais seguro embora com menores rentabilidades.

Para além do R9 o IFFRU vai ajudar a reabilitação, hoje é o short renting um dia serão residentes não habituais!
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 29/6/2018 11:05

Cito:
'Portugal é o quarto país mais pacífico do mundo.
Portugal ocupa a quarta posição numa lista composta pelos 31 países mais pacíficos do mundo. A ocupar o pódio estão a Islândia (1.º), a Nova Zelândia (2.º) e a Áustria (3.º)'

O ano passado estávamos em 3º, deve ter sido o ataque a Alcochete e suas repercussões...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Sr_SNiper » 4/7/2018 20:32

Estamos no top em Lisboa?
Pela primeira vez os preços diminuiram.

http://www.diarioimobiliario.pt/Habitac ... -trimestre
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 4/7/2018 20:41

Sr_SNiper Escreveu:Estamos no top em Lisboa?
Pela primeira vez os preços diminuiram.

http://www.diarioimobiliario.pt/Habitac ... -trimestre

os valores atingidos são disparatados, mas cheira-me que ainda nao e o topo, romeno que é romeno gosta de andar metido na especulacao imobiliaria :mrgreen:
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por EAGLE BULLMARKET » 4/7/2018 21:45

Artista Romeno Escreveu:
Sr_SNiper Escreveu:Estamos no top em Lisboa?
Pela primeira vez os preços diminuiram.

http://www.diarioimobiliario.pt/Habitac ... -trimestre

os valores atingidos são disparatados, mas cheira-me que ainda nao e o topo, romeno que é romeno gosta de andar metido na especulacao imobiliaria :mrgreen:


Romeno que é romeno gosta de especular em tudo que esteja em final de ciclo e pareça dinheiro fácil de alcançar , porque toda a gente afirma que está a subir e só pode continuar a subir .
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Sr_SNiper » 5/7/2018 12:11

Pela primeira vez depois de Vasco da Gama partir de Sagres para conquistar o mundo o preço das casas em Lisboa baixou...
E um principio... Pode estar a começar...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 5/7/2018 13:52

Ainda os projectos que vieram coma ''Bolha'' estão a entrar no mercado já se decreta o seu enterro?

Com expansão apressada da construção do aeroporto, ganhámos novamente o melhor destino europeu para férias, não prevê uma diminuição do turismo...

Não é positivo esta especulação imobiliária que já aconteceu em toda a Europa e porque não mundo? Não estaríamos demasiados desvalorizados para a dinâmica de fluxos mundiais de investimento e turismo, com parque degradado e lei do arrendamento rígidas, que hoje voltaram e pressionam imóveis ocupados em detrimento dos devolutos.

Num bull market ao primeiro sinal decreta-se inversão de tendência? Se baixasse 30% quem voltaria a investir e quantos imóveis seriam lançados no mercado do inventário da banca e fundos, agora que chegam as socimis/reits!

Ainda há tanto para reabilitar no centro de Lisboa, Penha de França, Graça, Alcântara, Belém, Campolide...

É preciso que não haja recessão na europa e no mundo, e que Portugal não volte a estar de mão estendida a pedir fundos, porque aí caem todas as classes de activos e ninguém vai beneficiar (felizmente temos orçamento escrutinado pela BCE).

Vistos gold: investimento captado sobe 34,6% em junho mas cai 18,8% no primeiro semestre.
Durante este período foram atribuídos 6.369 vistos gold: dois em 2012, 494 em 2013, 1.526 em 2014, 766 em 2015, 1.414 em 2016, 1.351 em 2017 e 816 em 2018 (49.751.115,83 euros em Junho).

Se tivermos juízo e a conjuntura ajudar temos um novo paradigma habitacional para os próximos 10 anos.

Deixem correr o Marfim!!!
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por vieirah1976 » 5/7/2018 14:34

A culpa é dos bancos centrais. Se as obrigações corporate/divida publica de risco baixo rendessem 5% ao ano, ninguém queria saber do imobiliário para nada. Eu por mim, falo.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Sr_SNiper » 5/7/2018 15:40

LDAX Escreveu:Ainda os projectos que vieram coma ''Bolha'' estão a entrar no mercado já se decreta o seu enterro?

Com expansão apressada da construção do aeroporto, ganhámos novamente o melhor destino europeu para férias, não prevê uma diminuição do turismo...

Não é positivo esta especulação imobiliária que já aconteceu em toda a Europa e porque não mundo? Não estaríamos demasiados desvalorizados para a dinâmica de fluxos mundiais de investimento e turismo, com parque degradado e lei do arrendamento rígidas, que hoje voltaram e pressionam imóveis ocupados em detrimento dos devolutos.

Num bull market ao primeiro sinal decreta-se inversão de tendência? Se baixasse 30% quem voltaria a investir e quantos imóveis seriam lançados no mercado do inventário da banca e fundos, agora que chegam as socimis/reits!

Ainda há tanto para reabilitar no centro de Lisboa, Penha de França, Graça, Alcântara, Belém, Campolide...

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Vistos gold: investimento captado sobe 34,6% em junho mas cai 18,8% no primeiro semestre.
Durante este período foram atribuídos 6.369 vistos gold: dois em 2012, 494 em 2013, 1.526 em 2014, 766 em 2015, 1.414 em 2016, 1.351 em 2017 e 816 em 2018 (49.751.115,83 euros em Junho).

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 5/7/2018 16:58

Boas,

Como profissional de turismo, posso dizer que a bolha não está no valor em absoluto dos imóveis, mas sim nas expetativas de margem.
Um pouco atrás, vimos como um RevPAR mádio de 80 euros x 200 noites daria 16 mil euros de receita anual.
Sem pôr em causa a receita, acho que se menospreza em demasia a despesa associada ao aluguer para turistas e isso tem sido o erro de muitos.
Aqui no Algarve, houve um "cromo" amigo meu que fez onze mil no ano, mas depois chegou à conclusão que em gás, luz, água, etc... (limpeza, lavagens de roupa, itens roubados e estragados, manutenção de coisinhas tipo A/C....) gastou uma bela maquia.
Concluiu aquilo que eu lhe havia dito. Mais valia ter arrendado a um médico que queria o apartamento e não teria tido mais trabalho ou chatices.

Não demora muito para que isso ocorra em várias zonas de Lisboa e do Porto.

Abraço

dj
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 5/7/2018 18:22

djovarius Escreveu:Boas,

Como profissional de turismo, posso dizer que a bolha não está no valor em absoluto dos imóveis, mas sim nas expetativas de margem.
Um pouco atrás, vimos como um RevPAR mádio de 80 euros x 200 noites daria 16 mil euros de receita anual.
Sem pôr em causa a receita, acho que se menospreza em demasia a despesa associada ao aluguer para turistas e isso tem sido o erro de muitos.
Aqui no Algarve, houve um "cromo" amigo meu que fez onze mil no ano, mas depois chegou à conclusão que em gás, luz, água, etc... (limpeza, lavagens de roupa, itens roubados e estragados, manutenção de coisinhas tipo A/C....) gastou uma bela maquia.
Concluiu aquilo que eu lhe havia dito. Mais valia ter arrendado a um médico que queria o apartamento e não teria tido mais trabalho ou chatices.

Não demora muito para que isso ocorra em várias zonas de Lisboa e do Porto.


Abraço

dj




Estás a esquecer de de um ponto muito importante principalmente para quem é de Lisboa. A possibilidade de poderes conciliar o uso pessoal e ao mesmo tempo retirar rentabilidade.
Desde já o meus parabéns ao teu amigo conseguir 11000€ em 4 meses que é o período do verão, sendo que desses 4 meses existe a época alta e a época baixa mais os gaps entre as entradas e saídas que nem sempre se conciliam não se pode queixar.
Editado pela última vez por Bar38 em 5/7/2018 23:05, num total de 1 vez.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 5/7/2018 19:12

djovarius Escreveu:Boas,

Como profissional de turismo, posso dizer que a bolha não está no valor em absoluto dos imóveis, mas sim nas expetativas de margem.
Um pouco atrás, vimos como um RevPAR mádio de 80 euros x 200 noites daria 16 mil euros de receita anual.
Sem pôr em causa a receita, acho que se menospreza em demasia a despesa associada ao aluguer para turistas e isso tem sido o erro de muitos.
Aqui no Algarve, houve um "cromo" amigo meu que fez onze mil no ano, mas depois chegou à conclusão que em gás, luz, água, etc... (limpeza, lavagens de roupa, itens roubados e estragados, manutenção de coisinhas tipo A/C....) gastou uma bela maquia.
Concluiu aquilo que eu lhe havia dito. Mais valia ter arrendado a um médico que queria o apartamento e não teria tido mais trabalho ou chatices.

Não demora muito para que isso ocorra em várias zonas de Lisboa e do Porto.

Abraço

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Olha djovarius nunca te imaginei a trabalhar nesse setor, e um ponto bastante valido o que dizes. No algarve penso que entre maio junho houve uma queda clara do revpar esperado nos hoteis face ao ano anterior, pelo menos notei uma baixa importante nos precos..... :D
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Pata-Hari » 6/7/2018 10:37

Djo, é exactamente a minha opinião. O tempo e o custo da manutenção e gestão do espaço é muito grande e normalmente não é tida em consideração nos cálculos de cada um....!
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por RFPB » 6/7/2018 14:11

Artista Romeno Escreveu:
djovarius Escreveu:Boas,

Como profissional de turismo, posso dizer que a bolha não está no valor em absoluto dos imóveis, mas sim nas expetativas de margem.
Um pouco atrás, vimos como um RevPAR mádio de 80 euros x 200 noites daria 16 mil euros de receita anual.
Sem pôr em causa a receita, acho que se menospreza em demasia a despesa associada ao aluguer para turistas e isso tem sido o erro de muitos.
Aqui no Algarve, houve um "cromo" amigo meu que fez onze mil no ano, mas depois chegou à conclusão que em gás, luz, água, etc... (limpeza, lavagens de roupa, itens roubados e estragados, manutenção de coisinhas tipo A/C....) gastou uma bela maquia.
Concluiu aquilo que eu lhe havia dito. Mais valia ter arrendado a um médico que queria o apartamento e não teria tido mais trabalho ou chatices.

Não demora muito para que isso ocorra em várias zonas de Lisboa e do Porto.

Abraço

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Olha djovarius nunca te imaginei a trabalhar nesse setor, e um ponto bastante valido o que dizes. No algarve penso que entre maio junho houve uma queda clara do revpar esperado nos hoteis face ao ano anterior, pelo menos notei uma baixa importante nos precos..... :D



Estamos em Julho e em qualquer cidade Algarvia nota-se um decréscimo de turistas na ordem de 25%.
A construção está naquela fase de ou vendo o que estou levantar, ou estou quieto.
Vejo muitas casas há venda,muitos T2 (a maior procura)com cerca de 100m2 a 120000,00€. E lá estão, não são vendidos.
No entanto, aqui não acho que haja bolha. Talvez noutras zonas do país.
"Se alguém se jogasse para o fundo de um poço, também te jogavas?" - Os meus pais
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 9/7/2018 17:37

Uau, tenho muito a que responder.

Voltando à minha intervenção inicial, o meu amigo não fez onze mil euros em 4 meses, eu não disse isso, ele fez a verba no total do ano fiscal.
Mas depois, com o que se gasta em gás, água, eletricidade, lavagens, manutenções, etc... e atendendo ao trabalho que isso dá (o trabalho do patrão tem valor, ao contrário do que pensa uma certa esquerda revolucionária :wall: ) chegou-se à conclusão que qualquer arrendamento clássico a 400 euros por mês (e dá para pedir bem mais hoje em dia) teria dado o mesmo lucro sem sequer 10% das chatices.
E o pior é que há muita gente a achar que vai ficar rica assim...

Em relação à cidade de Lisboa, dado que é um mercado emergente, portanto, não há meio de saber onde para o crescimento, creio que quem tiver imóveis nos bons lugares para turistas pode tentar o negócio. Se ao fim de 3 anos ficarem desiludidos, tentem arrendar ao ano, mas sempre procurem pessoas de categoria, ok, com seguro de renda e tudo, para afastar as figuras menos desejáveis.

O Algarve teve uma grande bolha de imobiliário no tempo do sub-prime: graças ao público Irlandês. Era uma loucura. Um apartamento era vendido 4 vezes no mesmo ano, agregando uns 40% de mais valia. Atualmente, pedem preços de bolha, mas como não se vende nada de especial por esses preços, não falo em bolha.

Em relação às quedas de turistas, elas não se devem notar em locais como Lisboa e Porto, mas um dia destes isso vai ocorrer.

No Algarve, como somos um mercado maduro, começa lá nos anos sessenta, mas torna-se consistente nos setenta, pode-se dizer que já vimos estes filmes n vezes.
Grandes euforias, seguidas por grandes quedas.

Neste caso, é diferente, tivemos aumentos acumulados de 50% em poucos anos após uma queda acumulada de 30%, sinal de que voltámos a bater recordes. Como a oferta (total) aumentou mais do que isso, é normal a ocorrência de preços bem mais baixos fora da época mais alta.
Significa isso que houve queda no turismo e nas receitas? No primeiro semeste, talvez sim... nalguns casos entre 5 e 15% seguramente.
Mas como o essencial do ano vem no segundo semestre e sabendo-se que as reservas do mesmo estão muito fortes, eu diria que entre Julho e Outubro o ano será salvo.
No Algarve, 2018 já não deverá ser, de todo, ano de crescimento, começa a estagnação, fruto do retorno dos turistas à Tunísia, ao Egito e à Turquia, nalguns casos com forte recuperação. Isto para não falar da Grécia e da Bulgária.

No contexto das pequenas regiões turísticas, eu diria que ainda têm espaço para crescer devido a uma base muito baixa.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 9/7/2018 23:55

djovarius Escreveu:Uau, tenho muito a que responder.

Voltando à minha intervenção inicial, o meu amigo não fez onze mil euros em 4 meses, eu não disse isso, ele fez a verba no total do ano fiscal.

dj


djovarius, eu conheço a realidade do AL tanto em Lisboa como a do algarve a alguns anos e é por isso que te digo que no Algarve em particular valores recebidos fora destes 4 meses (junho, julho, agosto, setembro) na maioria dos anos são inexistentes para a grande maioria e para uma muito pequena minoria a haver são valores ridículos é a sazonalidade.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 15:51

Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.

Há pouco fartei-me de rir: a maioria dos T2 à venda no novo catálogo de uma imobiliária são acima de 250 K.
Alguns deles, estiveram recentemente a 150 K. E nem assim se venderam.

Agora sim, preparemos as armas para a bolha. Ou para quando esta explodir. Mas isso ainda pode demorar.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por maturidade » 10/7/2018 16:06

djovarius Escreveu:Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.

Há pouco fartei-me de rir: a maioria dos T2 à venda no novo catálogo de uma imobiliária são acima de 250 K.
Alguns deles, estiveram recentemente a 150 K. E nem assim se venderam.

Agora sim, preparemos as armas para a bolha. Ou para quando esta explodir. Mas isso ainda pode demorar.

Abraço

dj



Boas.
Têm calma.
este ano vai continuar a ser bom no imobiliário, e para o ano que vêm, com as eleições vai ser bom nas mesma.
pode começar a descambar lá para 2020.
o aluguer de apartamentos continua a ser um bom negócio.
tenho um alugado que me está a dar 6% líquidos ao mês.
mas já diz o ditado:
Diz-me o que tens e aonde.

abraços

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 16:25

Isso mesmo,

O arrendamento urbano, dependendo do lugar, pode (e muitas vezes é) ser bem melhor do que o AL.
Isso depende das circunstâncias.

É claro que o arrendamento em Lx é uma coisa, no Porto outra ainda, há que ver os bairros, etc... se for em Castelo Branco, pois já não tem nada a ver. E por aí fora.

Eu continuo na minha. Quer ver como é o AL na prática ? Tente dois a três anos.
Não é o que pensava ? (e muitas vezes não é) Tente o arrendamento urbano, embora com o cuidado devido.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 21:01

djovarius Escreveu:Oi,

É por isso que há pessoas que trabalham fora da "saison".
Aproveita-se o pouco dinheiro que rola nesses meses, mas que ninguém mesmo quer ou pode aproveitar.
Ainda assim, muita gente, nos 8 meses maus, faz 20% do total do ano. Nada mau e pode fazer a diferença entre ganhar pouco e ganhar de uma forma mais razoável.


dj


Não.... há pessoas, hotéis, restaurantes poucos e algum comercio que sobrevive fora saison. E isto é aqui em Portugal porque se atravessares a fronteira para lado de Espanha são cidades inteiras fechadas com dezenas de hotéis gigantescos literalmente fechados fora saison.
O ano passado foi realmente um ano atípico com taxas de ocupação fora saison muito acima do normal coisa que não se repetira este.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 21:08

djovarius Escreveu:Isso mesmo,

O arrendamento urbano, dependendo do lugar, pode (e muitas vezes é) ser bem melhor do que o AL.


dj


Em raras excepções e dependendo muito do lugar...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 10/7/2018 21:51

Olá,

O arrendamento urbano passou a ser melhor (em vários lugares) do que o AL devido ao excesso do próprio AL.
Há cidades do Algarve em que 20% dos fogos estão registados no Airbnb, ok?
A grande maioria deveriam estar no arrendamento e não no AL. Chegaram no fim da linha, era como comprar Nasdaq em Novembro de 1999 - ainda deu, mas por pouco....

Quanto à temporada, a Espanha foi "configurada" assim desde os anos sessenta, e não é algo trivial. Basta ler aquela obra muito interessante chamada "filhos de Torremolinos" onde tudo isso e muito mais já era uma problemática, nomeadamente o turismo de massas, apadrinhado pelas campanhas "Espanha é diferente", uma das táticas de Franco para relançar a Espanha no mundo, enfim nada a ver com um Portugal que só muitos anos mais tarde foi assunto pelas mesmas razões.

É claro que fechar a casa para o Inverno não é uma asneira, mas há quem aproveite o (pouco) dinheiro que os outros não podem ou querem ganhar.

Para fechar a história: há quem ganhe em 4 meses mais do que ganharia no arrendamento urbano. Excelente. Se assim não for, dificilmente justifica manter o AL.

Abraço

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 10/7/2018 22:41

djovarius Escreveu:
Para fechar a história: há quem ganhe em 4 meses mais do que ganharia no arrendamento urbano. Excelente. Se assim não for, dificilmente justifica manter o AL.

Abraço

dj


Ganhar mais não diria até porque estamos a falar do Algarve, depende até porque há anos em que a ocupação fica pelos 3 meses (15 de junho a 15 de setembro) e depois há outros que chega aos 6 meses coisa rara como no ano passado, mas com vantagem de total liberdade para poder conciliar o aluguer com o uso pessoal coisa que a maioria dos proprietários não quer abdicar.
 
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