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Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros de uma forma genérica e a todo o tipo de informação útil que possa condicionar o desempenho dos mesmos

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por SFT » 21/2/2018 18:58

Esqueçam o direito à habitação. Isso é cantiga de Sérgio Godinho com 30 anos.
Quando a esmola é muita, o pobre desconfia.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por afcapitao » 24/2/2018 11:30

SERRA LAPA, iniciaste este tópico (muito interessante, diga-se) por dizer que as transações imobiliárias dos estrangeiros não representam na verdade 25%, mas apenas 7%, se excluirmos grandes empreendimentos. Onde posso ver essa informação? Obrigado
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Seeds » 24/2/2018 23:17

É um facto que os preços são exorbitantes em alguns casos, mas esses mesmos preços não são para o mercado português.

Foram aqui falados de vários factores que levaram a este aumento da procura, mas acrescento mais um e diria até dos mais importantes.

"Non-native residents may also find the taxes favorable. For 10 years, personal income tax is capped at a fixed rate of 20%, with no double taxation for pension incomes or for employment income abroad."

https://www.mansionglobal.com/articles/ ... n-resident

Não falaria em bolha, mas que muitos aproveitam a onda é um facto (e bem a meu ver). Agora o português com menos capacidades financeiras terá de ter muito cuidado se comprar a crédito, isto porque estão anunciados o aumentos das taxas de juros a partir de 2019..esses são os que podem sair mal desta tendência, mas não falaria em bolha, diria sim que portugal está a mudar e depressa.
"Through chances various, through all vicissitudes, we make our way..." Aeneid
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 26/2/2018 0:50

http://visao.sapo.pt/exame/2018-02-23-R ... ar-milhoes

As gruas da construção civil passaram a fazer parte da paisagem de Lisboa e do Porto. No centro das cidades, a grande aposta é a reabilitação urbana, um mercado avaliado em 24 mil milhões de euros. Há empresas sem capacidade de resposta perante as dezenas de pedidos mensais de orçamento. A mão de obra escasseia e os preços estão em alta.

Imóveis. O substantivo refere-se aos edifícios sempre apetecidos pela construção civil, mas, neste caso, António Santos, 34 anos, usa a palavra como adjetivo. “Há seis anos, estávamos completamente imóveis. Só fazíamos obras mais pequenas para pagar a estrutura e não vendíamos nada.” O diretor financeiro do BWA Group, dividido entre construção civil, imobiliário e gestão de projetos, fala sem pruridos do período de crise da empresa que, na época, respondia pelo nome de ConstruOeiras. Hoje, recorda essa fase difícil numa das obras mais emblemáticas do grupo, uma casa reabilitada na Travessa do Patrocínio, em Lisboa, vencedora de uma Menção Honrosa na última edição do prestigiado prémio de arquitetura Valmor. Está à venda por €1,575 milhões. “Há meia dúzia de anos seria impossível vendê-la por este preço”, conclui. Aposta num comprador estrangeiro que se apaixone pelas características sui generis do edifício de três andares – toda a fachada é ajardinada. Os estrangeiros são, aliás, o nicho fundamental que permitiu a viragem no volume de negócios da empresa, desde 2014, com a aproximação ao mercado dos investidores com vistos gold.

No ano passado, o investimento imobiliário conseguido através dos vistos gold no País foi de €771 milhões. Cerca de €743 milhões correspondem à compra de imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros e perto de €27 milhões à compra de imóveis para reabilitação de valor igual ou superior a €350 mil, de acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras. Os chineses continuam a ser os que mais procuram esta modalidade de investimento.

Os investidores internacionais foram responsáveis pela compra de 25% das casas vendidas no ano passado. No caso do BWA Group, a carteira de clientes divide-se ao meio entre estrangeiros e portugueses. Muitos querem rentabilizar o património imobiliário que já têm, mas não sabem como. “São pessoas ou instituições que não percebem nada de construção, mas têm muito dinheiro”, explica Carolina Janeiro, 35 anos, diretora do departamento de gestão de projetos da empresa, criado há dois anos, quando se aperceberam desta necessidade do mercado. A também engenheira civil não tem dificuldade em explicar o que torna o mercado da reabilitação tão apetecível: “Criaram-se condições para que seja um investimento sustentável, por exemplo, com o IVA a 6% e a isenção do IMI. Atualmente, a aprovação dos projetos de arquitetura demora cerca de 6 meses na Câmara Municipal de Lisboa, quando o normal era um ano e meio, o que mostra a vontade da autarquia de incentivar a reabilitação.”

De acordo com a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), em 2016 o número de licenças atribuídas para projetos de reabilitação urbana aumentou 9,9% e, em 2017, subiu 0,3%, o que se traduziu em 5 995 obras de reabilitação licenciadas, 3 096 em edifícios residenciais e 2 899 em prédios não residenciais, onde entram hotéis, hostels ou alojamento local.

DA BANCARROTA AO MILHÃO
Se há meia dúzia de anos as empresas ligadas à construção eram obrigadas a mendigar trabalho, hoje o cenário é completamente diferente. O BWA Group prepara-se para reforçar a equipa de orçamentação com mais uma pessoa mas, mesmo assim, três elementos podem não ser suficientes. “Às vezes, todos temos de fazer orçamentos porque as solicitações são muitas”, garante Francisco Carmona, 38 anos, ele próprio um símbolo do crescimento da empresa: foi contratado no ano passado para o cargo de diretor de produção da construtora. Atualmente, o grupo emprega diretamente cerca de 35 pessoas. “Neste momento, não conseguimos dar resposta a todos os orçamentos, mas agradecemos sempre o contacto”, sublinha o engenheiro civil.

Também há quem possa vangloriar-se de ter uma lista de espera de três meses pelos seus serviços. É esse o caso da Rkesa, especializada em alpinismo industrial para a reabilitação de fachadas, uma técnica que evita a montagem de andaimes. Os seus fundadores são dois imigrantes ucranianos que se conheceram em Portugal. Os problemas começaram pouco depois de criarem a empresa. Um dos seus principais clientes faliu e ficou a dever-lhes €5 mil euros, essenciais para pagarem o material de trabalho. No verão de 2013, chegaram a ter um mês com €50 de lucro para cada um. O primeiro passo para tentarem recuperar a empresa foi, na verdade, muito semelhante à aposta do Turismo de Portugal: voltaram-se para a publicidade digital.

Há quatro anos, não tínhamos concorrência na internet”, conta Roman Kurtysh, 32 anos. Com a ajuda do crescimento da economia, os contactos multiplicaram-se. Em 2017, faturaram €1,5 milhões, e realizaram perto de 300 obras. Atualmente, têm 30 “alpinistas” e cinco unidades de franchising com duas dezenas de funcionários, mas esperam abrir mais 25 até ao final deste ano. “Em 2013, batíamos às portas a oferecer o nosso trabalho, mas havia pouca procura. Agora, toda a gente quer pintar, 2018 vai ser uma loucura”, garante o outro sócio da empresa, Oleksandr Shulyak, 39 anos. E não é só ao nível das ofertas de trabalho que a dupla beneficia da febre pela reabilitação urbana. Já este ano venderam o escritório da Rkesa – comprado por €70 mil, em 2013 – por €170 mil. E vão mudar-se de Entrecampos para as Olaias.

Também no atelier de arquitetura Openbook o ritmo é frenético. Habitualmente, a equipa de trinta arquitetos concluía 80 a 100 projetos por ano. Neste momento, estão cerca de quarenta em produção ao mesmo tempo. Em breve serão contratados à volta de cinco arquitetos. No último triénio, o crescimento anual da empresa rondou os 30% e, em 2018, deverá ser igual ou superior. O cartão de visita do atelier ao nível da reabilitação é a sede do escritório de advogados Vieira de Almeida, na Rua D. Luís I, em Lisboa. Não há semana em que não lhes peçam um ou dois projetos de sedes de empresas. Atualmente, só estão focados em “projetos estratégicos”. Os outros têm de esperar ou de pagar mais. Ainda assim, Rodrigo Sampayo, 51 anos, 
cofundador do atelier, garante que os projetos de arquitetura continuam a ser pagos a níveis semelhantes aos de há uma década. “Quem está a ganhar muito são os promotores que compraram património há dez anos e, agora, têm uma rentabilidade astronómica”, analisa. E dá um exemplo: “Uma casa que há uns anos custava €300 mil no Príncipe Real, facilmente é vendida por €1 milhão.” Uma inflação descomunal que provoca ondas de investimento em anéis, ou seja, “os portugueses que tinham casa no centro da cidade vendem caro e investem em zonas mais periféricas”, levando a um aumento de preços generalizado.Nos últimos cinco anos, os preços subiram 56% no centro histórico de Lisboa e 88% na Baixa do Porto. Tornou-se banal encontrar T1 nos bairros tradicionais da capital por mais de €2 000 mensais. Rodrigo Sampayo reconhece, por isso, a tendência da reconstrução em modelos T1 e T2, e a justificação é simples: 
“O metro quadrado está mais caro e é mais vantajoso para os promotores.”

Não é só o atelier da Openbook que está assoberbado de trabalho, também alguns dos seus parceiros deixaram de conseguir assegurar as encomendas. “Temos fornecedores especificados nos contratos, ao nível da caixilharia ou dos elevadores, que simplesmente não conseguem dar resposta”, garante o arquiteto. E também não é fácil encontrar a mão de obra qualificada necessária. “Numa obra de reabilitação pode ser preciso alguém que saiba trabalhar com mosaicos hidráulicos dos anos trinta. E não é fácil encontrar essa pessoa.”

Nos últimos dois anos, o arquiteto Pedro Ribeiro da Silva, 37 anos, contratou mais cinco jovens arquitetos para o seu gabinete, AnarchLab. Instalado na Rua do Almada, em pleno centro histórico do Porto, este gabinete de arquitetura nascido há cinco anos tem agora oito arquitetos dedicados à reabilitação de prédios no miolo da cidade: um na Rua dos Caldeireiros, para um investidor israelita; dois em Cedofeita, para um cliente suíço; outro na Rua Escura, de um australiano, e ainda outros para clientes de nacionalidade portuguesa.

Mas, mesmo assim, Pedro Ribeiro da Silva não dá o futuro como garantido. “Nós acrescentamos enorme mais-valia aos edifícios, acompanhamos os clientes por vezes desde a escolha do prédio a comprar até à entrega de chave na mão, e somos os mais mal remunerados em todo este processo”, realça.

Formado na Faculdade de Arquitetura do Porto, discípulo de Alcino Soutinho, Pedro Ribeiro da Silva abriu o seu primeiro gabinete em plena crise e teve de fechar algum tempo depois. E só em fevereiro de 2013 é que ganhou coragem para abrir o seu AnarchLab, no início com um colaborador, e entretanto cavalgou a onda da reabilitação urbana com sucesso.

Mas não para de fazer contas: “É difícil encontrar um prédio por menos de mil euros por metro quadrado. Se o prédio tiver 500 metros quadrados, são 500 mil euros. São precisos mais ou menos mil euros por metro quadrado para reconstruir bem. Falamos, por isso, de um milhão de euros de investimento. Depois de reabilitado, o prédio vende-se a três mil euros por metro quadrado. Há um benefício de mil euros por metro quadrado. Quando vai para uma agência imobiliária, o prédio é posto à venda por 1,5 milhões euros, e a agência cobra 5% desse valor: ganha 75 mil euros. Os honorários de arquitetura para uma obra destas não chegam a metade deste valor!”

MÃO DE OBRA PRECISA-SE
Manuel Cardoso, 56 anos, é um dos poucos especialistas em mosaicos hidráulicos. E, claro, muito requisitado em obras de reabilitação. “Veem-se coisas muito bonitas. São coisas velhas que se transformam em luxo”, constata. Bem tenta fugir dos edifícios antigos – “porque o trabalho é mais exigente e há sempre arquitetos e porem e disporem” –, mas as obras de reabilitação representam metade do volume de trabalho da sua empresa, a Ilhaladrilhos. Também o gerente da carpintaria Ergowood, Vítor Rodrigues, 36 anos, estima que 80% do trabalho da empresa seja realizado na Baixa Pombalina (a esmagadora maioria em projetos de alojamento turístico). Atualmente, têm cerca de uma dezena de obras em curso. “Há muitos edifícios no centro histórico a precisarem de reabilitação e o nosso conhecimento ao nível das estruturas de madeira é essencial”, afirma, orgulhoso. “Há uma grande procura por estas profissões ‘antigas’, mas não há quem as queira aprender”, lamenta, antes de fazer uma comparação reveladora: “O ordenado de um carpinteiro profissional está ao nível do de um doutorado, cerca de 2 mil euros limpos por mês.”

Desespero. É essa a palavra escolhida por Manuel Brites para descrever a dificuldade de encontrar a mão de obra necessária para todos os projetos em curso na construtora que fundou há 25 anos, a Ecociaf. Se, em 2010, viu a faturação cair 60%, hoje dá-se ao luxo de escolher as empreitadas nas quais prefere participar. 
A estrutura de orçamentação passou para o dobro e, mesmo assim, não responde a todos os pedidos. Os investidores, nacionais e estrangeiros, estão muitas vezes a coberto de fundos de investimento. “São pessoas um bocadinho sem rosto que põem tudo nas mãos de advogados”, conta. Uma das apostas da empresa é a reabilitação urbana que, pela sua especificidade, exige mais mão de obra. E, por isso, o empresário coleciona episódios ilustrativos da escassez de profissionais qualificados no mercado de trabalho. “Tenho uma obra, que começou no ano passado, em que a equipa de cofragem está a exigir um aumento do pagamento de 30% – estamos a falar de 40 mil a 50 mil euros.” Na cofragem e armação de ferro tem deparado com uma subida de preços entre 30% a 40%, mas pode chegar aos 100% se for um trabalho mais difícil. Manuel Brites confessa que já chegou a pagar uma obra de cofragem a 200%, porque não tinha alternativa e havia um prazo a respeitar. 
A serralharia é uma das áreas mais desfalcadas, mas também o trabalho dos pedreiros terá ficado 50% mais caro. No ano passado, o sufoco foi ainda maior devido ao habitual aumento do número de obras em época de autárquicas. “Alguns empreiteiros prometem estar numa determinada data e depois não aparecem, outros levam apenas uma ou duas pessoas para a obra só para garantirem o trabalho, sabendo que temos prazos apertados para cumprir. 
É muito desgastante”, desabafa.

Também os empreiteiros subcontratados sentem os efeitos da falta de mão de obra no setor, conta Pedro Pereira, 41 anos, diretor de produção da Eurorefúgio, especializada em armação de aço: “Chegamos a recusar trabalho porque não há gente para trabalhar. A maioria emigrou no período da crise e, agora, não está disposta a voltar para Portugal a ganhar mil euros, quando lá fora ganha o dobro ou mais”, explica. O mesmo diz Eugénio Cunha, sócio-gerente da Porfi, uma pequena construtora do Porto que tem obras em quatro prédios na Baixa da cidade.
De acordo com o Sindicato dos Trabalhadores da Construção, nos últimos seis anos terão saído 240 mil operários do País. Estima-se que faltem cerca de 50 mil trabalhadores na construção, mas nos próximos três anos poderão ser necessários mais 40 mil além destes. A vantagem é a subida dos preços das subempreitadas: “O valor que nós cobrávamos em 2012 é o mesmo que agora pagamos aos nossos subempreiteiros”, revela Pedro Pereira.

PERIGO SÍSMICO
A escassez de mão de obra qualificada acaba por trazer outras consequências. “Há muitas intervenções que não têm a qualidade devida, mas como depois fica tudo muito bonito…”, alerta o administrador da Ecociaf. “Nas obras mais pequenas, menos controladas, há muitas histórias, deixa-se ficar o pavimento apodrecido e outras coisas do género.” O arquiteto André Espinho, 45 anos, com vinte anos de experiência no mercado, critica a ausência do reconhecimento da importância do conhecimento técnico de arquitetos e engenheiros. “As encomendas são feitas diretamente aos empreiteiros e, se não houver necessidade de licenciamento, as pessoas fogem dos projetistas para reduzirem custos. Há uma grande ignorância.” No seu entender, o perigo é ainda maior quando se trata de reabilitação urbana. “Existe um regulamento antissísmico, a questão é se haverá o cuidado de o cumprir”, interroga. Nas obras licenciadas, as questões de segurança estão asseguradas, mas existe o problema das obras ilegais. A CPCI já manifestou reservas quanto ao ligeiro aumento das licenças de reabilitação atribuídas no ano passado, apenas 0,3%, avançando com a possibilidade de se fazerem muitas obras que não precisam de licença, aproveitando para fazer pelo meio intervenções que exigem licença, ou seja, os números podem esconder obras clandestinas que levantam preocupações.

O casal de arquitetos Rui Rabaça e Sofia Silva, 37 anos, prepara-se para demolir várias paredes no futuro escritório da Spacelovers, o atelier de arquitetura e remodelações que estão a criar em Lisboa, mas com eles não há o perigo de alguma parede-mestra ir ao chão. Ambos têm um mestrado na área da reabilitação urbana. Sempre souberam que esse seria o futuro da construção, mas não sabiam quando chegaria o momento. Esse momento revelou-se quando estavam em Londres, onde viveram nos últimos oito anos, depois de Rui ter recebido uma proposta de trabalho irrecusável e de não vislumbrarem grandes perspetivas no mercado nacional. Quando começaram a pensar no regresso e a procurar casa em Portugal, em 2015, viram muitos dos erros cometidos na reabilitação e perceberam, também, que o mercado estava vibrante. “Quando vínhamos a Lisboa, bastava irmos a um miradouro para vermos gruas por todo o lado”, conta Rui Rabaça. Regressaram no Natal passado e lançaram a página da Spacelovers no início deste ano. Logo na primeira semana receberam três contactos de trabalho. Ainda não sabem se todos eles irão seguir em frente, mas não duvidam de que o futuro da cidade se fará do seu passado. Agora transformado num presente de luxo.
“It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but rather the one most adaptable to change.”
― Leon C. Megginson
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 1/3/2018 20:06

gostava de acrescentar alguns pontos de vista ao que já foi dito por aqui:


. Acredito que haja muitos investidores estrangeiros a querer comprar casa em Portugal, no entanto há que não esquecer que a torneira do dinheiro dos bancos também está aberta um pouco por todo o mundo e especialmente na Europa, ou seja não é o facto de ser um estrangeiro a comprar casa em Portugal que o torna capaz de pagar a casa no medio/longo prazo, quando as taxas de juro subirem hão de subir a seu tempo para todos.

. Se repararmos um pouco por toda a europa existe uma euforia em torno do imobiliário, não é só em PT, isso se calhar quer dizer que a nossa euforia pode ter um fundamento mais abrangente do que aquele que vemos a "olho na rua".

. Não me parece apenas pelo facto do preço das casas estar alto em portugal que vai fazer rebentar uma eventual bolha em PT. Os tugas adaptam-se, movem-se para a periferia, alugam, ou então compram aos preços que existem, enfim… Mas se o dinheiro continuar a brotar dos bancos, mais estrangeiros com dinheiro virão á procura de bons preços e boa habitação o que pode manter o preço das "nossas" casas alto por tempo indeterminado. Poucos estrangeiros que venham da Europa, da china etc..., podem representar muita gente para o nosso mercado.

. Há que recordar que a grande bolha imobiliária que rebentou nos EUA em 2006/2008 e que causou o crash dos mercados só chegou "a serio" á nossa vida lá para 2010 depois da economia começar a abrandar, os bancos começarem a cortar no crédito e deixou de haver dinheiro para muitas coisas, não só para comprar casa. Ou seja os preços das nossas casas estavam altos em PT mas não fomos propriamente nós a rebentar a bolha. Se a bolha não tivesse rebentado nos EUA se calhar continuávamos a ter preços altos em PT por mais algum tempo.

. A procura (Turismo, investimento estrangeiro, crédito fácil etc...) aumenta o preço das casas em Portugal, mas assim como o fluxo do dinheiro nos mercados, tudo isto é cíclico, quando deixa de fluir para o nosso lado, resiste quem melhor se preparou, e a avaliar por artigos como este:
http://www.jornaldenegocios.pt/opiniao/ ... ini%C3%A3o
não me parece que portugal se está a preparar da melhor forma para uma eventual nova crise.

concretamente acho que:
a) Portugal não é historicamente um destino turístico fortíssimo. Paris, Londres, Roma, Berlim etc... são locais icónicos da cultura europeia. O que lhes dá um background muito forte a nível turístico, financeiro, logístico etc... é um facto q a realidade muda, mas algumas coisas demoram mais que meia dúzia de anos a mudar. Lembro-me de ouvir o nosso conterrâneo Gonçalo Cadilhe a dar a sua opinião algures numa entrevista a dizer que o que se passa hoje em Lisboa não passa de uma moda, e acho pessoalmente que este tipo de opinião tem o seu valor.
b) Taxas de juro vão subir, os créditos vão pesar mais nas carteiras de todos os que os têm (governos empresas particulares) e os bancos vão ter de voltar a cortar na concessão de crédito.
c) Bancos centrais vão cortar a compra de ativos (QE), as empresas vão ter mais dificuldades vender obrigações. O que vem depois disso gostava eu de saber...
d) Acredito que o preço das casas vai descer em Portugal em breve, mas gostava que não fosse com as consequências da última crise.

cumprimentos ;)
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I'm going to try to find moral redemption, at the roulette table."
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 26/3/2018 23:05

trend=friend Escreveu:Penso que existe aqui um pressuposto que deve ser examinado de outra forma.

Não é por os preços dos activos imobiliários serem inacessíveis ou menos comportáveis aos locais que existe uma bolha. Vejam-se os preços em NYC ou em LA e quantos locais realmente conseguem comprar as casas (e não falamos da 5thAv nem da Strand...) sem terem de ir viver para New Jersey ou para Riverside, respectivamente. Os locais inevitavelmente mudam-se para os arredores porque a pressão vem de vários sítios (e em NYC muito mais do que na Califórnia por questões geográficas de exiguidade de espaço...):

- estrangeiros a comprar para viver

- estrangeiros a comprar para investir passivamente e nunca põem os pés na casa mas entendem que dificilmente podem perder, ou porque preferem parquear num imóvel o seu investimento em vez de ficar nos países de origem

- estrangeiros a comprar para arrendar / gerir activamente (muitos que também foram para lá viver)

- efeito dos próprios locais que têm de responder a esta pressão com ofertas de preços mais elevadas

- menor oferta de novos empreendimentos/novas construções num período de crise (como 2008-2011, isto resvala mais porque o imobiliário não é a bolsa, começa e termina mais tarde)

E a verdade é que Portugal nunca tinha conhecido os 3 primeiros factores como está a conhecer agora, e dificilmente vão desaparecer. Os estrangeiros dessas 3 categorias são também de 3 tipos :

- estrangeiros visa gold / fora UE

- estrangeiros residentes não habituais / pensionistas UE

- estrangeiros normais que vêm viver/trabalhar (como sempre aconteceu, mas agora o hype é completamente diferente do passado).

Ora para responder a esta assimilação de um mercado mais tradicional a algum cosmopolitismo, são necessárias muitas casas e o 4º e o 5º factor desempenham um papel importante também, visto que os locais, ao final de vários anos de restrições, sentem-se agora confiantes para investir e "recuperarem o tempo perdido", ou seja, pensam por que não hão também de aproveitar? Por outro lado, a secura de novos investimentos/construção entre 2008 e 2015, muito mais alargado que nos EUA pela troika, etc (pelo contrário, o que se via era promoções constantes para despachar imóveis da Banca, quanto mais novas construções...) faz com que a oferta seja de facto reduzida para estes factores todos. Introduzindo-se mais oferta no mercado, a coisa com certeza estabilizará, mas descer dos níveis actuais?

Para isso acontecer, era necessário um fenómeno qualquer que afastasse todas as fontes de pressão. Uma crise financeira até poderia numa primeira fase ter pouca relevância, ainda me lembro de muitas pessoas a comprarem casa em 2007/2009 porque "aí pelo menos é seguro, Bancos é que não!". Uma crise económica seguramente abrandaria a coisa, mas não me parece que os Bancos estejam com o mesmo stress que estiveram no passado, apesar de alguns excessos pontuais. O cuidado nas avaliações parece-me completamente diferente dos tempos em que emprestavam e incluíam móveis, um carro e afins...

Por isso não me parece que exista uma bolha. Existe um período de enorme crescimento após uma depressão, acho que se pode usar este termo se pensarmos no stock de casas para venda que os Bancos tinham em 2014... Mesmo o Chiado ou o Monte Estoril podem estar brutalmente caros, mas são nichos que seguramente terão sempre mais procura do que qualquer outro sítio no país. As zonas médias das grandes cidades vão por arrasto, e até as zonas mais fracas inevitavelmente sofrem a pressão, porque a maré quando sobe eleva todos os barcos...

E temos preços mais baixos do que outras capitais europeias apesar de teoricamente oferecermos melhor qualidade de vida. Dublin em 2007/2008 tinha preços iguais/superiores aos de Londres. Isso era uma bolha e viu-se o resultado. Quando estivermos com preços similares a Madrid / Barcelona, é para ficar alerta e fugir se algum dia tivermos comportamentos como os de Dublin há 10 anos. Mas duvido que aí cheguemos, talvez esteja na hora do plateau depois da agradável subida...


Muito bem analisado e ainda falta o mercado de residências para estudantes com maior e acima de tudo melhor oferta educativa (isto de imigração de topo também ajuda a representar Portugal e os seus recursos humanos), que podem estudar por metade ou 1/4 do preço, que se podem fixar e dinamizar a economia e trazerem familiares próximos que ao investir estão a criar um espaço onde filhos podem estudar, passarem férias e eles ou os seus ascendentes terem uma reforma dourada.

Existem muitos franceses a venderem segundas casas a brasileiros, russos, árabes, americanos e asiáticos por uma fortuna e com esse dinheiro compram casa, vivem à grande e pagam a universidade e diversificam investimentos.

Vão comprar core ou core plus, porque enquanto ainda nos estamos a aproximar dos preços de uma década atrás os locais prime seguiram 'AS BOLHAS' do resto do mundo e com muito anos de atraso.

Se houver crescimento no mundo e Europa, Portugal cresce e enquanto isso acontecer os preços sobem, de tudo, até das casas!!!

Seria normal termos preços inferiores a uma década?

As low cost alteraram tudo; porque não pensar em Portugal como a Florida da Europa.

O mercado antes de cair tem que estagnar e prime será sempre prime, hoje e daqui por 100 anos.
Editado pela última vez por LDAX em 26/3/2018 23:35, num total de 2 vezes.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 26/3/2018 23:18

Quantos anos o preço estagnou nos centros das cidades porque as habitações estavam degradadas, com rendas congeladas à 40 anos, serviços, comercio, escritórios desadequados e com baixíssimo investimento externo.

Com casas a 20 km mais caras que junto à Av. da Liberdade, isso é que era uma bolha.

Dinheiro puxa dinheiro e a reabilitação dos centros das cidades, a reboques doutras cidades do velho mundo, parou a construção nova e periférica em detrimento do central e histórico.

Hotelaria está a crescer, 26M turistas ano em Lisboa via aérea obriga a novo aeroporto, comboio sines-montijo-lisboa-espanha, terminais de cruzeiros, ligação dos parque das nações a alfama com tecido habitacional recuperado, terminal de contentores Barreiro, reabilitação da frente ribeirinha da margem sul.

França quando alcançou um determinado nível de turismo alguma vez deixou de o ter, porque Portugal deixará ter, falta aqui alguma coisa?

Deixem correr o marfim, ainda vamos na fase da construção nova por falta de oferta...

Problemas de Portugal não desapareceram, estão bem identificados e voltarão a apoquentar-nos e tal como os centros históricos vão precisar de mais uma geração até serem solucionados, é ir navegando à vista.

Imagem

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=I ... QUESmodo=2

Imaginem o que pensam os outros países, UK é que pode estar numa bolha...

O mercado de capitais e dívida por estar numa bolha, vai existir uma recessão um dia, agora Portugal em bolha imobiliária é decretar a morte do paciente quando ainda teve a primeira análise de glicémia acima do valor de referência porque tem abusado dos doces em dois aninhos apenas...
Editado pela última vez por LDAX em 20/4/2018 22:30, num total de 1 vez.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/3/2018 0:16

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=I ... QUESmodo=2


Valor médio na habitação sobe para os 1 153 euros por metro quadrado - Janeiro de 2018
26 de fevereiro de 2018

Resumo

O valor médio de avaliação bancária subiu para 1 153 euros em janeiro, 3 euros superior ao observado em dezembro de 2017. Este valor representa um aumento de 0,3% relativamente ao mês precedente e de 4,2% face ao mesmo mês do ano anterior.

1153€/m2 é uma bolha imobiliária?
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por p3droPT » 13/4/2018 12:29

LDAX Escreveu:https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUESdest_boui=308004501&DESTAQUESmodo=2


Valor médio na habitação sobe para os 1 153 euros por metro quadrado - Janeiro de 2018
26 de fevereiro de 2018

Resumo

O valor médio de avaliação bancária subiu para 1 153 euros em janeiro, 3 euros superior ao observado em dezembro de 2017. Este valor representa um aumento de 0,3% relativamente ao mês precedente e de 4,2% face ao mesmo mês do ano anterior.

1153€/m2 é uma bolha imobiliária?


De facto não. Mas média, num país com tantas disparidades territoriais talvez não seja o melhor indicador. Qualquer apartamento usado é vendido por mais do que isso no litoral.

Um grande erro na minha opinião foi não terem colocado quotas de vistos gold imobiliarios por distrito/concelho.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por alvaroB » 8/5/2018 21:23

Vou só aproveitar este tópico para fazer uma pergunta rápida.
Estou num processo de compra de casa, apesar de ainda esperar que a senhora me dê a certeza absoluta :pray: , e é muita informação nova para mim.

Na FIN está expresso o MTIC e em relação a este eu tenho a seguinte dúvida: este valor diz respeito ao TAEG com produtos associados mais outros custos ou somente ao TAEG sem produtos contratados mais outros custos?
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por RenatormbCarvalho » 8/5/2018 23:33

alvaroB Escreveu:Vou só aproveitar este tópico para fazer uma pergunta rápida.
Estou num processo de compra de casa, apesar de ainda esperar que a senhora me dê a certeza absoluta :pray: , e é muita informação nova para mim.

Na FIN está expresso o MTIC e em relação a este eu tenho a seguinte dúvida: este valor diz respeito ao TAEG com produtos associados mais outros custos ou somente ao TAEG sem produtos contratados mais outros custos?


A TAEG é TAEG porque considera todos os custos que tens associados ao pedido de crédito. Caso contrário poderíamos valar na TAE ou apenas e só no spread.
O montante total imputável ao consumidor na minha opinião acaba por ser um engano porque é apresentado em situações de taxas variáveis mas considera que a taxa será fixa até ao final da hipoteca.
Mas sendo um crédito de taxa variável mesmo a TAEG irá sofrer alteração no momento da renovação.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por SERRA LAPA » 9/5/2018 3:28

p3droPT Escreveu:De facto não. Mas média, num país com tantas disparidades territoriais talvez não seja o melhor indicador. Qualquer apartamento usado é vendido por mais do que isso no litoral.

Um grande erro na minha opinião foi não terem colocado quotas de vistos gold imobiliarios por distrito/concelho.



Pedro:

O imobiliário não está a subir por causa dos vistos gold.
Inicialmente subiu porque estava baixo demais, inferior aos custos de construção+lucro.
Desde que a bolha se instalou está a subir por causa das notícias especulativas e do excesso de imobiliárias (São milhares de pessoas todos os dias a sair para a rua e a prometer o céu com o investimento imobiliário). Nunca houve tantas casas disponíveis! A decisão do IMI triplicar para as casas devolutas é boa! e a prazo irá com certeza haver um ajustamento forte em baixa
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por alvaroB » 9/5/2018 8:59

RenatormbCarvalho Escreveu:
alvaroB Escreveu:Vou só aproveitar este tópico para fazer uma pergunta rápida.
Estou num processo de compra de casa, apesar de ainda esperar que a senhora me dê a certeza absoluta :pray: , e é muita informação nova para mim.

Na FIN está expresso o MTIC e em relação a este eu tenho a seguinte dúvida: este valor diz respeito ao TAEG com produtos associados mais outros custos ou somente ao TAEG sem produtos contratados mais outros custos?


A TAEG é TAEG porque considera todos os custos que tens associados ao pedido de crédito. Caso contrário poderíamos valar na TAE ou apenas e só no spread.
O montante total imputável ao consumidor na minha opinião acaba por ser um engano porque é apresentado em situações de taxas variáveis mas considera que a taxa será fixa até ao final da hipoteca.
Mas sendo um crédito de taxa variável mesmo a TAEG irá sofrer alteração no momento da renovação.


Tenho noção de que, tanto o MTIC apresentado na parte A da FINE, como o valor total apresentado na parte B são virtuais porque os juros irão aumentar.
No entanto para comparação e entender a FINE não consigo perceber a diferença entre estes dois valores. Por exemplo, tenho uma simulação que me dá um valor total mensal(parte B) de 144.000€, no entanto o MTIC é de cerca de 193.000€. Depois tenho outras em que o total mensal é de cerca de 150.000€ e MTIC de 175.000€.

Em relação há TAEG há duas apresentadas, uma com produtos associados e outra sem.

A taxa fixa é algo que me interessa mas tendo em conta as minhas condições e as apresentadas pelo banco não me é vantajoso nem possível no curto prazo.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 21/5/2018 15:16

SERRA LAPA Escreveu:
p3droPT Escreveu:De facto não. Mas média, num país com tantas disparidades territoriais talvez não seja o melhor indicador. Qualquer apartamento usado é vendido por mais do que isso no litoral.

Um grande erro na minha opinião foi não terem colocado quotas de vistos gold imobiliarios por distrito/concelho.



Pedro:

O imobiliário não está a subir por causa dos vistos gold.
Inicialmente subiu porque estava baixo demais, inferior aos custos de construção+lucro.
Desde que a bolha se instalou está a subir por causa das notícias especulativas e do excesso de imobiliárias (São milhares de pessoas todos os dias a sair para a rua e a prometer o céu com o investimento imobiliário). Nunca houve tantas casas disponíveis! A decisão do IMI triplicar para as casas devolutas é boa! e a prazo irá com certeza haver um ajustamento forte em baixa


Receitas turísticas em Portugal excedem os mil milhões em Março pela primeira vez...

Se fosse só abrir imobiliárias tínhamos feito isso em 2013.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 23/5/2018 11:57

Vou citar algo que li e deixo à vossa apreciação:

“É fácil e apelativo puxar pela questão da bolha imobiliária. Chama a atenção. Mas quem estuda este conceito sabe que ela não existe. A existir, está muito focada e localizada. Claro que temos zonas específicas em Lisboa e Porto cujos preços subiram muitíssimo para além do que um português consegue pagar porque não tem rendimentos para isso. Mas é preciso perceber que o crescimento dos preços é alimentado por uma procura estrangeira e não é alimentada por dívida”, salientou.

Massimo Forte considera que esta ideia é “alimentada pelo medo”. “Todos aqueles que passaram pelo momento troika, isto é, tivemos uma bolha imobiliária que rebentou... As pessoas têm receio que isso possa voltar a acontecer, mas na minha opinião não tem de haver receio, tem de haver capacidade de adaptação aos mercados”.

Se não houver turismo, vamos ter muitas bolhas, até de recuperação de rendimentos... Portanto muito cuidado com o que se pede na regulação do AL - Alojamento Local - pelas sua influência conexa.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 28/5/2018 13:18

Acima de tudo boa gestão e governança do orçamento público, para não atingir a economia, os seus habitantes e principalmente os que têm menos direitos adquiridos, mesmo sendo contribuintes líquidos...

Avaliação bancária sobe para 1171€ e Portugal eleito melhor destino europeu para viver depois na reforma...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Lion_Heart » 28/5/2018 18:59

Um dos grandes especuladores imobiliários é o António Costa, "O primeiro-ministro fez quatro negócios imobiliários entre março de 2016 e abril de 2017. Um deles foi a compra de uma casa no Rato por 55 mil euros, que vendeu por 100 mil dez meses depois." In Observador
Ele compra casas por 55.000€ :lol: e vende por 100.000€ 8-)
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por PXYC » 29/5/2018 0:14

Lion_Heart Escreveu:Um dos grandes especuladores imobiliários é o António Costa, "O primeiro-ministro fez quatro negócios imobiliários entre março de 2016 e abril de 2017. Um deles foi a compra de uma casa no Rato por 55 mil euros, que vendeu por 100 mil dez meses depois." In Observador
Ele compra casas por 55.000€ :lol: e vende por 100.000€ 8-)



wow, como é que alguém vende uma casa por 100.000€? só pode ser ladrao. que argumento mais tonto, sabes quanto é que custa um apartamento no Rato? :cry:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 29/5/2018 10:03

PXYC Escreveu:
Lion_Heart Escreveu:Um dos grandes especuladores imobiliários é o António Costa, "O primeiro-ministro fez quatro negócios imobiliários entre março de 2016 e abril de 2017. Um deles foi a compra de uma casa no Rato por 55 mil euros, que vendeu por 100 mil dez meses depois." In Observador
Ele compra casas por 55.000€ :lol: e vende por 100.000€ 8-)



wow, como é que alguém vende uma casa por 100.000€? só pode ser ladrao. que argumento mais tonto, sabes quanto é que custa um apartamento no Rato? :cry:


Um t1 no rato remodelado como era o caso vale facilmente entre 200mil€ a 300mil€ dependendo do tamanho e da localização. Obviamente aqui há marosca... podia me ter vendido a mim...por 100mil€ no rato nem uma barraca de de madeira...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por hugob0ss » 6/6/2018 14:42

Os sinais de aviso começam a surgir,
https://observador.pt/2018/06/06/banco-de-portugal-alerta-para-sinais-de-sobrevalorizacao-nos-precos-das-casas/

Segundo o BdP, Investimento estrangeiro, arrendamento local e turismo fizeram elevar os preços no imobiliário.
O mercado tem sempre razão, a não ser que esteja obviamente errado.

Um cínico é um homem que sabe o preço de tudo, mas o valor de nada
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por lfa » 6/6/2018 15:03

Bar38 Escreveu:
PXYC Escreveu:
Lion_Heart Escreveu:Um dos grandes especuladores imobiliários é o António Costa, "O primeiro-ministro fez quatro negócios imobiliários entre março de 2016 e abril de 2017. Um deles foi a compra de uma casa no Rato por 55 mil euros, que vendeu por 100 mil dez meses depois." In Observador
Ele compra casas por 55.000€ :lol: e vende por 100.000€ 8-)



wow, como é que alguém vende uma casa por 100.000€? só pode ser ladrao. que argumento mais tonto, sabes quanto é que custa um apartamento no Rato? :cry:


Um t1 no rato remodelado como era o caso vale facilmente entre 200mil€ a 300mil€ dependendo do tamanho e da localização. Obviamente aqui há marosca... podia me ter vendido a mim...por 100mil€ no rato nem uma barraca de de madeira...


Boa tarde,

Eu nasci nessa zona na Rua do Sol ao Rato e sei bem que por 100 000€ nem se arranja uma barraca por esse preço.

Curiosamente nós que vivemos numa chamada democracia cada vez mais amordaçada não ouvimos nenhum chamado jornalista dum pasquim qualquer questionar o Sr. Primeiro Ministro sobre este maravilhoso negócio.

O que interessa é o Bruno Carvalho e o Sporting esses é que são os culpados disto tudo.

Abraço e acordem quem anda a dormir.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por p3droPT » 6/6/2018 18:14

http://www.jornaldenegocios.pt/empresas ... Principais

Banco de Portugal: Começam a surgir sinais de sobrevalorização dos preços das casas

O Banco de Portugal divulgou, esta quarta-feira, o Relatório de Estabilidade Financeira. O mercado imobiliário mereceu um destaque especial neste relatório de Junho de 2018.


Começam :lol:

De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística, a tendência mantém-se — a avaliação bancária de imóveis chegou a 1.171 euros por metro quadrado em abril, um máximo do verão de 2010. No caso de persistência desta dinâmica, há “riscos para a estabilidade financeira”, alerta.


~€ 1200 por metro quadrado já é um preço normal para qualquer apartamento Usado (!) nos arredores da minha cidade natal de Guimarães.. Quanto mais Porto e Lisboa :lol:

E o que provoca isso é as constantes noticias sobre o "espetáculo" do imobiliário que faz as pessoas pedirem fortunas completamente irracionais por terrenos, prédios devolutos, enfim qualquer coisa. Valores de arrendamento então não se fala. É senhorios a correr a tentar rescindir ou renegociar o valor dos contratos (de valores normais para a nossa realidade salarial ha poucos anos).

Honestamente estou com muita curiosidade na evolução deste tema, até porque não me lembro de ver tanta construção/reabilitação, o que vai aumentar a oferta de imóveis tanto para venda como para arrendamento.

SERRA LAPA Escreveu:
p3droPT Escreveu:De facto não. Mas média, num país com tantas disparidades territoriais talvez não seja o melhor indicador. Qualquer apartamento usado é vendido por mais do que isso no litoral.

Um grande erro na minha opinião foi não terem colocado quotas de vistos gold imobiliarios por distrito/concelho.


Pedro:
O imobiliário não está a subir por causa dos vistos gold.


Obviamente que não é o principal motor, mas ajuda à festa.
Infelizmente por muito que falem de descentralização isto é Lisboa e mais nada. Era uma forma de espalhar investimento e capital sem ter de fazer mais nada, mas obviamente isso não é do interesse dos soutores que governam mas estão todos metidos no imobiliário também.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 11/6/2018 16:46

Os mesmos imóveis estavam lá há 40 anos e ninguém os queria - até há 4 anos a esta parte - zonas suburbanas estavam sobrevalorizadas; uma autêntica bolha.

Está caro porque está bom e está bom porque está caro; Lisboa vai cada vez crescer mais.

Marvila está ali mesmo ao lado, a 1/3 do preço de Santo António e vista rio, quem comprar daqui por 20 anos continuará a estar mais próximo que o concelho de Loures, Sintra, Odivelas, Amadora.


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Sabem o que um corvo dizia ao outro: 'Se pias embarcas!'


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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por jccgold » 14/6/2018 7:41

Artista Romeno Escreveu:
Sr_SNiper Escreveu:Nada isso
Com o turismo e os estrangeiros e vai continuar a subir


Sniper, sim o turismo vai subir mais, mas é evidentemente uma balente bolha, porque o turismo e ciclico, e quando vier a proxima crise as casas do airbnb vao ver o seu rendimento reduzido e são lançadas a pressa no mercado, não há qualquer relação entre os preços das casas e os ordenados da geração até aos 30 e tais e isso só pode acabar em bust


Há alguma coisa que para ti nao seja activos estarem acima do preço?
Não existe bolha alguma, porque o factor que provocou toda esta valorização, o turismo, está cá para ficar e expandir-se. O preço de aluguer das airbnb talvez baixe, mas isso provocará ainda maior acessibilidade de preços e maior numero de turistas a virem. O que está a acontecer por cá em Lisboa já aconteceu em Londres nos anos 80 e desde lá até hoje bem podem esperar sentados que as "bolhas" rebentem. A unica coisa que podia alterar este estado de coisas era se agora Portugal começasse a ser alvo de atentados terroristas, mas como eles chegam cá apanham todos o comboio para a Alemanha, por agora estamos safos
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 23/6/2018 14:55

Vou citar algo que li e deixo à vossa apreciação:

“Os nossos preços em relação ao resto da Europa são muito mais baixos: são metade de Madrid, um quarto de Paris, um oitavo de Londres, só que o rendimento dos portugueses não é igual ao dos espanhóis, dos franceses, dos ingleses”, sublinhou o representante dos mediadores imobiliários em Portugal, apelando ao “bom senso” quando se fazem comparações.
 
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