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Caldeirão da Bolsa

Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros e ao que possa condicionar o desempenho dos mesmos.

Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 16:36

BearManBull Escreveu:
Bar38 Escreveu:
Bar38 Escreveu:Olha uma coisa tu sabes fazer contas!!??
2000€ rendimentos + 800€ de aluguer=2800€ ( total rendimentos ) 600€( obrigações ) taxa de esforço 21%



A sério!!!??? Lê de novo a tua ideia é o que escreveste…
“Compras” o 2 apartamento DEPOIS DE ALUGAR O PRIMEIRO….
taxa de 21% atual
Taxa com novo crédito passaria para 43%


Mas eu já assumi o erro no raciocínio. Ao contrario da cultura geral portuguesa não tenho problemas em dar a cara quando erro, já o fiz muitas vezes no fórum. Ressalvo-me porque me parece que anda para aí algumas lacunas legais, porque sei de casos que a taxa de esforço é impossível ser menor de 30$...

No exemplo que apresentado nunca tens taxa de esforço de 21%. Vai de 30% para 43%.[/quote]

Tens sim, era a taxa de esforço antes da aquisição do 2 apartamento não tem é qualquer relevância para o segundo negócio
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 16:30

MarcoAntonio Escreveu:São os pontos [1] e [3], Bar.

O ponto 2 não envolve a contração de nenhum novo crédito.

Sim, certo é apenas a taxa de esforço anterior ao segundo apartamento
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 12/12/2022 14:58

Bar38 Escreveu:
BearManBull Escreveu:
Bar38 Escreveu:A análise de risco para novos créditos tem sempre em conta rendimentos atuais obrigações futuras


Pois mas não foi isso que disseste antes...

Bar38 Escreveu:Olha uma coisa tu sabes fazer contas!!??
2000€ rendimentos + 800€ de aluguer=2800€ ( total rendimentos ) 600€( obrigações ) taxa de esforço 21%



A sério!!!??? Lê de novo a tua ideia é o que escreveste…
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taxa de 21% atual
Taxa com novo crédito passaria para 43%


Mas eu já assumi o erro no raciocínio. Ao contrario da cultura geral portuguesa não tenho problemas em dar a cara quando erro, já o fiz muitas vezes no fórum. Ressalvo-me porque me parece que anda para aí algumas lacunas legais, porque sei de casos que a taxa de esforço é impossível ser menor de 30$...

No exemplo que apresentado nunca tens taxa de esforço de 21%. Vai de 30% para 43%.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MarcoAntonio » 12/12/2022 13:46

São os pontos [1] e [3], Bar.

O ponto 2 não envolve a contração de nenhum novo crédito.
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1. Mais vale perder um ganho que ganhar uma perda, a menos que se cumpra a Segunda Lei.
2. A expectativa de ganho deve superar a expectativa de perda, onde a expectativa mede a
....amplitude média do ganho/perda contra a respectiva probabilidade.
3. A Primeira Lei não é mesmo necessária mas com Três Leis isto fica definitivamente mais giro.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 12:56

MarcoAntonio Escreveu:Para o banco, os pontos que interessam é [1] e [3] naturalmente, o resto está lá para se perceber a evolução da taxa de esforço em todos os pontos.


Não, seriam os pontos 2 e 3
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 12:29

BearManBull Escreveu:
Bar38 Escreveu:A análise de risco para novos créditos tem sempre em conta rendimentos atuais obrigações futuras


Pois mas não foi isso que disseste antes...

Bar38 Escreveu:Olha uma coisa tu sabes fazer contas!!??
2000€ rendimentos + 800€ de aluguer=2800€ ( total rendimentos ) 600€( obrigações ) taxa de esforço 21%



A sério!!!??? Lê de novo a tua ideia é o que escreveste…
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MarcoAntonio » 12/12/2022 11:39

Para o banco, os pontos que interessam é [1] e [3] naturalmente, o resto está lá para se perceber a evolução da taxa de esforço em todos os pontos.
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Marco Antonio
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 12/12/2022 10:48

Bar38 Escreveu:A análise de risco para novos créditos tem sempre em conta rendimentos atuais obrigações futuras


Pois mas não foi isso que disseste antes...

Bar38 Escreveu:Olha uma coisa tu sabes fazer contas!!??
2000€ rendimentos + 800€ de aluguer=2800€ ( total rendimentos ) 600€( obrigações ) taxa de esforço 21%
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 10:37

BearManBull Escreveu:
MarcoAntonio Escreveu:[1] 600 / 2000 (1400) 30%


A taxa de esforço para o primeiro crédito tenho ideia que é calculada, já considerando o que se tem de (rendimentos actuais)/(divida futura).

MarcoAntonio Escreveu:[3] 1200 / 2800 (1600) 43%


Para o segundo credito seria esta. Erroneamente não me estava a aperceber do efeito diluidor que tem um apartamento mesmo que tenha rendimentos de 25% (800 gasto vs 600 despesa) a taxa da esforço parcial é 75% que dilui o valor total (para cima).

Mas isto deixa-me com bastantes duvidas por casos com meia duzia de apartamentos, porque realmente não acredito que tenham a taxa de esforço inferior a 30%...


A análise de risco para novos créditos tem sempre em conta rendimentos atuais obrigações futuras assim sendo o segundo crédito nunca aconteceria com ou sem o rendimento do aluguer.
Eu percebo o que estavas a pensar. Na realidade ficavas com mais 200€ de rendimentos após o 2 e 400€ após um 3 apartamento por aí fora… foi o que deu origem a crise do subprime ….
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 12/12/2022 9:48

MarcoAntonio Escreveu:[1] 600 / 2000 (1400) 30%


A taxa de esforço para o primeiro crédito tenho ideia que é calculada, já considerando o que se tem de (rendimentos actuais)/(divida futura).

MarcoAntonio Escreveu:[3] 1200 / 2800 (1600) 43%


Para o segundo credito seria esta. Erroneamente não me estava a aperceber do efeito diluidor que tem um apartamento mesmo que tenha rendimentos de 25% (800 gasto vs 600 despesa) a taxa da esforço parcial é 75% que dilui o valor total (para cima).

Mas isto deixa-me com bastantes duvidas por casos com meia duzia de apartamentos, porque realmente não acredito que tenham a taxa de esforço inferior a 30%...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MarcoAntonio » 12/12/2022 2:46

Não estou a perceber bem qual é a questão (ou problema) ao certo, mas deixo ficar aqui a sequência das taxas de esforço:

[Situação] encargos de crédito / rendimentos / (sobrante para "tudo o resto") / taxa de esforço

[0] 0 / 2000 (2000) 0%
[1] 600 / 2000 (1400) 30%
[2] 600 / 2800 (2200) 21%
[3] 1200 / 2800 (1600) 43%

[0] antes do primeiro crédito; [1] após o primeiro crédito; [2] após aluguer do primeiro apartamento (antes do segundo crédito); [3] após o segundo crédito

O propósito da taxa de esforço é aferir o risco de incumprimento. É uma métrica simples mas que serve o propósito. Em [0] não há risco de incumprimento pois nem sequer há encargos de dívida. Em [1] o risco aumenta após contrair o primeiro crédito, naturalmente. A situação melhora em [2] (mas é pior do que em [0], agora há risco de incumprimento). A situação volta a piorar em termos de incumprimento em [3] quando dobra o encargo da dívida (esta situação também é pior do que em [1] em termos de risco de incumprimento, agora tem um encargo de 1200 euros, sendo o risco associado a esses encargos que a taxa de esforço está a tentar medir).
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 12/12/2022 2:19

Com que então para o primeiro fazes o empréstimo a contar já com o aluguer mas no segundo não...

Nisso tenho a dúvida se podes meter o rendimento actual ou previsto, mas suponho que seja o actual que conta.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 12/12/2022 1:30

BearManBull Escreveu:
Bar38 Escreveu:
BearManBull Escreveu:Taxa de esforço adicional na compra do segundo apartamento é zero relativamente ao primeiro. Na verdade até é inferior, porque ficas com um rendimento adicional.


]A taxa de esforço é rácio entre todos os rendimentos vs todas as obrigações independentemente da quantidade de apartamentos que se tenha...


Tens 2000 euros de rendimentos líquidos ao mês.

Vais ao banco compras um imóvel que ficas a pagar 600 euros mês.

A tua taxa de esforço é 600/2000=30%

Compras o segundo imóvel, depois de arrendar o primeiro a 800 euros. Com a obrigação também de outros 600 euros mês.

A tua taxa de esforço passa a ser de (600+600)/(2000+800)= 42,8%

Portanto sim tens razão. :lol:


Olha uma coisa tu sabes fazer contas!!??
2000€ rendimentos + 800€ de aluguer=2800€ ( total rendimentos ) 600€( obrigações ) taxa de esforço 21%

2º imóvel

2800€ rendimentos 1200€ obrigações taxa de esforço 43%

Enfim...nem era preciso fazer contas... :wall: :wall: :wall:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 12/12/2022 1:00

Bar38 Escreveu:
BearManBull Escreveu:Taxa de esforço adicional na compra do segundo apartamento é zero relativamente ao primeiro. Na verdade até é inferior, porque ficas com um rendimento adicional.


]A taxa de esforço é rácio entre todos os rendimentos vs todas as obrigações independentemente da quantidade de apartamentos que se tenha...


Tens 2000 euros de rendimentos líquidos ao mês.

Vais ao banco compras um imóvel que ficas a pagar 600 euros mês.

A tua taxa de esforço é 600/2000=30%

Compras o segundo imóvel, depois de arrendar o primeiro a 800 euros. Com a obrigação também de outros 600 euros mês.

A tua taxa de esforço passa a ser de (600+600)/(2000+800)= 42,8%

Portanto sim tens razão. :lol:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Àlvaro » 11/12/2022 23:47

Não faz muito sentido falar em bolha no imobiliário, os preços tenderão a suportar-se. Recuperei uma casa recentemente e deu para perceber que uns meses mais tar e teria pago em alguns materiais o dobro. O Alumínio, o ferro, o vidro... Até Pvc quando iniciei era mais caro que o MDF, no final os preços inverteram, o MDF passou a ser mais caro. Uma loucura!... :shock:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Àlvaro » 11/12/2022 23:45

Não faz muito sentido falar em bolha no imobiliário, os preços tenderão a suportar-se. Recuperei uma casa recentemente e deu para perceber que uns meses mais tar e teria pago em alguns materiais o dobro. O Alumínio, o ferro, o vidro... Até Pvc quando iniciei era mais caro que o MDF, no final os preços inverteram, o MDF passou a ser mais caro. Uma loucura!... :shock:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 11/12/2022 19:14

BearManBull Escreveu:
caldeirum Escreveu:
BearManBull Escreveu:
Penso que neste momento temos um contexto bastante diferente - mais feudalista, como a crise do subprime americana. Mais difícil de perceber.

Se eu tiver um apartamento com empréstimo a pagar de 600 euros mês, mas como sou investidor, alugo esse apartamento por 800 e compro um segundo apartamento.

Para o banco efectivamente a minha taxa de esforço para o primeiro é 0. Aliás até tiro retorno dali. Mas o que acontece se a minha hipoteca do primeiro apartamento passa de 600 para 900 euros? Afinal a minha taxa de esforço não era 0 e para piorar tenho duas hipotecas e este ano nem sequer pude subir o aluguer para cobrir a inflação...


Taxa de esforço 0? Falta aí algo nessa equação. Se o banco tiver de julgar apenas os 800€ que recebes, a tua taxa de esforço é 600/800= 75%. 75% do que ganhas, gastas no empréstimo. A mesma situação de alguém que tem um salário de trabalho dependente de 800€ e paga um arrendamento/empréstimo de 600€.


Taxa de esforço adicional na compra do segundo apartamento é zero relativamente ao primeiro. Na verdade até é inferior, porque ficas com um rendimento adicional.


]A taxa de esforço é rácio entre todos os rendimentos vs todas as obrigações independentemente da quantidade de apartamentos que se tenha...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 11/12/2022 18:50

caldeirum Escreveu:
BearManBull Escreveu:
PXYC Escreveu:em Outubro, o Banco Portugal comunicou que a tx esforço é inferior a 27% para 90% dos novos creditos (realizados desde 2019)


Penso que neste momento temos um contexto bastante diferente - mais feudalista, como a crise do subprime americana. Mais difícil de perceber.

Se eu tiver um apartamento com empréstimo a pagar de 600 euros mês, mas como sou investidor, alugo esse apartamento por 800 e compro um segundo apartamento.

Para o banco efectivamente a minha taxa de esforço para o primeiro é 0. Aliás até tiro retorno dali. Mas o que acontece se a minha hipoteca do primeiro apartamento passa de 600 para 900 euros? Afinal a minha taxa de esforço não era 0 e para piorar tenho duas hipotecas e este ano nem sequer pude subir o aluguer para cobrir a inflação...


Taxa de esforço 0? Falta aí algo nessa equação. Se o banco tiver de julgar apenas os 800€ que recebes, a tua taxa de esforço é 600/800= 75%. 75% do que ganhas, gastas no empréstimo. A mesma situação de alguém que tem um salário de trabalho dependente de 800€ e paga um arrendamento/empréstimo de 600€.


Taxa de esforço adicional na compra do segundo apartamento é zero relativamente ao primeiro. Na verdade até é inferior, porque ficas com um rendimento adicional.

Outra situação caricata é que soube de um caso que só deu 10% de entrada quando supostamente o mínimo por lei seriam os 20%....
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por XxxTOP GUNxxX » 11/12/2022 18:43

o banco de portugal vive no país do delírio.... :mrgreen:
taxa de esforço menor que 27% :lol:
"tá bem tá"
https://www.youtube.com/watch?v=rrz3ARGjUVM
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por caldeirum » 11/12/2022 12:33

BearManBull Escreveu:
PXYC Escreveu:em Outubro, o Banco Portugal comunicou que a tx esforço é inferior a 27% para 90% dos novos creditos (realizados desde 2019)


Penso que neste momento temos um contexto bastante diferente - mais feudalista, como a crise do subprime americana. Mais difícil de perceber.

Se eu tiver um apartamento com empréstimo a pagar de 600 euros mês, mas como sou investidor, alugo esse apartamento por 800 e compro um segundo apartamento.

Para o banco efectivamente a minha taxa de esforço para o primeiro é 0. Aliás até tiro retorno dali. Mas o que acontece se a minha hipoteca do primeiro apartamento passa de 600 para 900 euros? Afinal a minha taxa de esforço não era 0 e para piorar tenho duas hipotecas e este ano nem sequer pude subir o aluguer para cobrir a inflação...


Taxa de esforço 0? Falta aí algo nessa equação. Se o banco tiver de julgar apenas os 800€ que recebes, a tua taxa de esforço é 600/800= 75%. 75% do que ganhas, gastas no empréstimo. A mesma situação de alguém que tem um salário de trabalho dependente de 800€ e paga um arrendamento/empréstimo de 600€.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 11/12/2022 10:56

BearManBull Escreveu:
PXYC Escreveu:em Outubro, o Banco Portugal comunicou que a tx esforço é inferior a 27% para 90% dos novos creditos (realizados desde 2019)



Se eu tiver um apartamento com empréstimo a pagar de 600 euros mês, mas como sou investidor, alugo esse apartamento por 800 e compro um segundo apartamento.

Para o banco efectivamente a minha taxa de esforço para o primeiro é 0. ..


Desculpa onde é que foste buscar essa afirmação!!!??? É que nem para o banco de Portugal nem para o banco que te financia!!! Enfim….fala-se a toa daquilo que se desconhece…..
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 11/12/2022 2:32

PXYC Escreveu:em Outubro, o Banco Portugal comunicou que a tx esforço é inferior a 27% para 90% dos novos creditos (realizados desde 2019)


Penso que neste momento temos um contexto bastante diferente - mais feudalista, como a crise do subprime americana. Mais difícil de perceber.

Se eu tiver um apartamento com empréstimo a pagar de 600 euros mês, mas como sou investidor, alugo esse apartamento por 800 e compro um segundo apartamento.

Para o banco efectivamente a minha taxa de esforço para o primeiro é 0. Aliás até tiro retorno dali. Mas o que acontece se a minha hipoteca do primeiro apartamento passa de 600 para 900 euros? Afinal a minha taxa de esforço não era 0 e para piorar tenho duas hipotecas e este ano nem sequer pude subir o aluguer para cobrir a inflação...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MVP » 11/12/2022 0:53

imauroxavier Escreveu:Há tanta gente à espera dessa profecia de uma correção de 30%, que na realidade dificilmente vai acontecer de uma forma generalizada, até porque os que vaticinam a correção em baixa, são os mesmos (muitos) que acreditam numa correção segura em alta logo que o céu limpe, e entre esses estão os muitos que querem comprar habitação própria e os que querem investir.

Sendo certo que, o que disse se aplica com mais certeza às zonas urbanas das cidades grandes e médias, onde a pressão é grande.

Para alem de que, e como já foi referido, o povo desta vez meteu a própria carne no assador e, não a vai largar facilmente. :shame:

Mauro Xavier


Uma possivel baixa tem como pressuposto um aumento generalizado do desemprego entre outros fatores, que quem acha que não vai baixar talvez considere que não vá acontecer. Acaba por ser uma análise de fundo ao rumo que se considera que a economia terá no proximo ano.

Depende também de medidas estatais. Os governos só vão agravar o problema dos preços se tentarem influenciar o mercado impossibilitando os bancos de executarem as casas de não cumpridores. Se a aquisição de um ativo deixar de ter risco porque o estado o segura, o seu preço subirá. Quem mais olhará à prudencia entre decidir comprar o de 300k ou de 500k? Mete mas é 600k.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por XxxTOP GUNxxX » 10/12/2022 22:51

:mrgreen: :lol:
o banco de portugal
mas, esses têm alguma credibilidade!?
são os mesmos que supervisionaram as pt telecom? o bes? o banif? o bpn? o bpp?
acreditar nos dados desses srs, é acreditar na banha da cobra que nos querem vender :lol:
adiante com o carrossel…
que o ps legisla para ganhar salários principescos; ajustes directos; entre outros negócios ruinosos para o erário público, que serão pagos pelo zé tuga
Anexos
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por imauroxavier » 10/12/2022 22:28

Há tanta gente à espera dessa profecia de uma correção de 30%, que na realidade dificilmente vai acontecer de uma forma generalizada, até porque os que vaticinam a correção em baixa, são os mesmos (muitos) que acreditam numa correção segura em alta logo que o céu limpe, e entre esses estão os muitos que querem comprar habitação própria e os que querem investir.

Sendo certo que, o que disse se aplica com mais certeza às zonas urbanas das cidades grandes e médias, onde a pressão é grande.

Para alem de que, e como já foi referido, o povo desta vez meteu a própria carne no assador e, não a vai largar facilmente. :shame:

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