Imobiliária de luxo criada por Corcoran entra em Portugal

[Gioes]

Boa tarde

Podem indicar se existe algum site onde se possa avaliar o preço de uma casa/apartamento/terreno pela morada/tipologia/área ?

Obg

No site das finanças existe um campo onde pode fazer as simulações que entender sobre avaliação de casas e /ou terrenos

[MarcoAntonio]

Casas ficaram mais baratas em 76 concelhos. E no seu como foi?

O preço por metro quadrado das habitações vendidas no terceiro trimestre do ano passado baixou em 76 dos 308 municípios em relação ao verão de 2022. Isto apesar do valor nacional ter aumentado 10%. Veja como foi no seu concelho.

O valor mediano do metro quadrado das casas vendidas em Portugal atingiu os 1.641 euros no terceiro trimestre do ano passado, uma subida de 9,99% face aos valores de um ano antes. Ainda assim, em 76 dos 308 municípios os preços baixaram. O Instituto Nacional de Estatística (INE) não considera dados para os concelhos em que o número de transações realizadas no trimestre sejam inferiores a 33, o que leva a que apenas seja possível comparar a evolução...

Nota: a peça baseia-se nos números divulgados pelo INE e que foram discutidos atrás, para quem tiver interesse; segundo a nota metodológica, o INE utiliza, como fonte para as transacções, dados fiscais anonimizados obtidos da AT (link/pdf).

[MarcoAntonio]

O site idealista (de que aqui se falou) tem um serviço online para isso. Nunca utilizei e não posso comentar sobre o mesmo. Mas podes começar a experimentar por aí, talvez.

[Âblitz]

Boa tarde

Podem indicar se existe algum site onde se possa avaliar o preço de uma casa/apartamento/terreno pela morada/tipologia/área ?

Obg

[MarcoAntonio]

Bem, isto podia ira para qualquer um de dois tópicos mas vou deixar neste.

AD promete revogar “medidas erradas do Mais Habitação” e quer parcerias com privados para ter mais casas

A coligação formada por PSD, CDS-PP e PPM apresenta esta tarde o programa eleitoral paras as eleições legislativas de 10 de março. Acompanhe aqui todas as novidades.

[BearManBull]

Os 2000 parece um valor realista. Considerando só o litoral deve ir para os 2500.

Obra nova deve rondar os 3000 e ainda leva com IVA.

[BearManBull]

Adicionar que a uma boa parte tem de se adicionar reforma.

E IMPOSTOS!

[MarcoAntonio]

Usando o método de binning que descrevi acima, obtive uma mediana para os anuncios do idealista (nota: pesquisas limitadas ao último mês; todo o país, incluindo regiões autonomas) de cerca de 2300/m2. Mais exactamente, obtive o percentil 49.1% para este valor. Não usei todos as gamas disponíveis para acelerar o processo, que sendo de tentativa-erro, me levou 3 tentativas a chegar a esta estimativa (a extracção é manual). Dá para apurar melhor. Vi que havia sobreposição de resultados dado que as gamas de valores são inclusivas (i.e., incluem o limite) mas são umas centenas de casas (que aparecem em duplicado no apuramento) e não ia alterar muito; além disso podia usar todos os ranges disponíveis para o processo de binning. Mas apurar o processo nos dois sentidos mencionados quadriplicava o trabalho e não estou com pachorra. O valor final já não vai diferir muito da estimativa acima.

Se adicionalmente assumissemos que ambos os métodos (INE e "idealista") erram na mesma ordem de grandeza e ignorassemos a diferença de períodos, chegavamos a um valor "real" da ordem dos 1942 euros por m2.


Claro que não estou em condições de dizer que isso é verdade ou não. É um mero exercício em que se assume que nenhum dos métodos é bom e inteiramente confiável (i.e., que ambos têm limitações) e que erram em sentidos opostos. O que é plausível, mas mais do que isso não poderia dizer.

Sentir-me-ia bastante confortável em defender que o valor real estará algures a meio dos dois métodos pois, já depois de pesquisar a nota metodológica do INE, ocorrem-me boas (potenciais) razões para um tender a subavaliar e outro a sobreavaliar. O INE alega que utiliza dados da AT (e referem-se a transações registadas!). Ora os valores declarados podem ser, em média, inferiores aos reais. O idealista refere-se a anúncios colocados por vendedores e intermediários (é o valor "pedido") e não significa que são vendidos a aquele valor (os compradores tenderão a comprar a aquele valor ou menos) e haverá anuncios que nem chegam a resultar em transação (além disso, haverão negócios que não passam pelo idealista ou não envolvem intermediários e que podem resultar em valores mais baixos). Isto para expor algumas potenciais razões perfeitamente plausíveis e razoáveis. Dito isto, eu não confiaria a 100% em nenhum dos métodos e defenderia que o valor real está provavelmente algures entre os dois.

[MarcoAntonio]

Ia jurar que o postei em cima era o mapa de Portugal?
Consideras como sendo só Lisboa...

O mapa, sim. A questão específica a que eu estava a responder aí já não era sobre Portugal.

(...)

Se encontrares um imóvel por 1600 euros m2 em Lisboa avisa que compro na hora.

Embora o título refira Lisboa e a notícia discuta a situação em Lisboa também, os números que estás a discutir acerca da mediana dizem respeito a Portugal (e parecem incluir as regiões autonomas inclusivamente). Está dito no texto que é de Portugal.

[MarcoAntonio]

Já agora relativo à primeira analise enfatizar que normalmente o preço por m2 desce quanto maior for o imóvel, primeiro porque têm menos procura, segundo porque normalmente tem tendência estar localizados fora de hot zones, logo o m2 do terreno é mais barato e terceiro por economia de escala.

Eu não sei como os números são apurados pelo INE, mas desconfio que nem sequer se baseiam em anúncios. Anúncios não correspondem a transacções: nem correspondem necessariamente ao valor a que as transacções são efectuadas, como podem nem sequer corresponder a qualquer transacção (isto é, a venda nunca ser realizada).


Não estou em condições de dizer se é verdade ou não que a mediana se situe no valor referido para o período referido porque simplesmente não tenho dados suficientes para confirmar.

[BearManBull]

Agora, o problema é que tu estás a (tentar) mostrar que os dados são alegadamente falsos com recurso a exercícios que estão obviamente incorrectos. Se são falsos ou não, está por demonstrar.

Exacto a demonstração mais fiável é abrir ler o guião que o governo manda imprimir.

Se encontrares um imóvel por 1600 euros m2 em Lisboa avisa que compro na hora.

Embora o título refira Lisboa e a notícia discuta a situação em Lisboa também, os números que estás a discutir acerca da mediana dizem respeito a Portugal (e parecem incluir as regiões autonomas inclusivamente). Está dito no texto que é de Portugal.

Ia jurar que o postei em cima era o mapa de Portugal?
Consideras como sendo só Lisboa...

[BearManBull]

Já agora relativo à primeira analise enfatizar que normalmente o preço por m2 desce quanto maior for o imóvel, primeiro porque têm menos procura, segundo porque normalmente tem tendência estar localizados fora de hot zones, logo o m2 do terreno é mais barato e terceiro por economia de escala.

[MarcoAntonio]

Reiterando que bom mesmo é confiar cegamente nos dados publicados por entidades publicas com interesse em criar ambientes de desinformação para manter o status quo do poder.

Eu não sei se os valores da notícia estão correctos, não estou em condições de verificar. E confiar cegamente é uma terminologia inserida por ti que não tem enquadramento no seguimento do tópico.

Agora, o problema é que tu estás a (tentar) mostrar que os dados são alegadamente falsos com recurso a exercícios que estão obviamente incorrectos. Se são falsos ou não, está por demonstrar.

Se encontrares um imóvel por 1600 euros m2 em Lisboa avisa que compro na hora.

Embora o título refira Lisboa e a notícia discuta a situação em Lisboa também, os números que estás a discutir acerca da mediana dizem respeito a Portugal (e parecem incluir as regiões autonomas inclusivamente). Está dito no texto que é de Portugal.

[BearManBull]

Mediana da aritmética quadrática = Mentiras e falsas informação difundida por propaganda.

Reiterando que eu não sei sequer se é boa ideia utilizar o idealista para apurar a mediania,

Reiterando que bom mesmo é confiar cegamente nos dados publicados por entidades publicas com interesse em criar ambientes de desinformação para manter o status quo do poder.

Se encontrares um imóvel por 1600 euros m2 em Lisboa avisa que compro na hora.

[MarcoAntonio]

Mediana da aritmética quadrática = Mentiras e falsas informação difundida por propaganda.

Reiterando que eu não sei sequer se é boa ideia utilizar o idealista para apurar a mediana, se realmente o que queres apurar é onde está a mediana (com base no idealista) então o melhor que podes fazer é seleccionar ranges e colocar o limiar no centro do range. Julgo que é o melhor que se consegue fazer. A menos que eles produzam/facultem uma listagem dos resultados, se fizerem isso consegue-se fazer melhor, mas julgo que isso não estará disponível.

[BearManBull]

Mediana da aritmética quadrática = Mentiras e falsas informação difundida por propaganda.


omnis status est

[BearManBull]

Sim o Idealista náo serve, normalmente as casas compram-se na feira ao fim de semana. Ou na loja do cidadão.

O importa é o que diz o governo.

[MarcoAntonio]

Precisas de um critério de pesquisa cujo limiar é variável (depende da área da casa) dado que o que suponho que pretendes é separar as casas com base num rácio fixo: o valor a dividir pela área. O teu critério de pesquisa utiliza um limiar fixo, o que resulta num rácio (valor/área) variável. Isto se o que se quer contestar é a tal mediana nos 1641 euros por m2.

[MarcoAntonio]

É fácil constatar que o sistema divulga dados completamente falsos. 1641 euros por m2 (valor mediano) diz o artigo....

No primeiro exemplo, estás a procurar casas que custem até 160 mil euros mas que tenham 100m2 ou mais (sem limite superior).

Este não é o universo de casas que custem até 1600 euros por m2. É antes o universo de casas com mais de 100m2 que custem menos de 160.000 euros, sendo que com o aumento da área de cada casa individual o teu critério de pesquisa obriga a que a casa custe cada vez menos por m2.

Por exemplo, se a casa tiver 250m2, o teu critério de pesquisa obriga a que a casa custe 640 euros por m2 ou menos para aparecer na tua pesquisa (o que quer dizer que exclui todas as casas para esta área aproximada e que custem entre 640 e 1600 euros por metro quadrado).

Por outro lado, no que diz respeito à segunda pesquisa e por razões semelhantes, uma casa hipotética que custe 165000 e tenha 150m2 (ie, custa 1100 euros por m2) surgirá incluída nesta. Sendo que seria o caso de uma habitação que custa menos de 1600 euros por m2.




Provavelmente há uma data de outras razões porque não deve ser boa ideia usar o idealista para apurar o preço (periodo dos anuncios, possivel enviezamento em virtude dos anunciantes, etc). Não vou pesquisar muito ou tentar apurar (nem sei bem como foram apurados os valores da notícia).

Mas antes sequer de pensar nisso tudo, a pesquisa que realizaste tem um problema fundamental pois não separa as casas entre as que custam menos de 1600 euros por metro quadrado e as que custam mais.

[BearManBull]

É fácil constatar que o sistema divulga dados completamente falsos. 1641 euros por m2 (valor mediano) diz o artigo....

Mentiras e propaganda a isto se resume...

[MarcoAntonio]

Preços das casas em Lisboa caem, mas na periferia continuam a subir

O mercado imobiliário abrandou entre julho e setembro de 2023. Pela primeira vez em dois anos, os preços em Lisboa recuaram face ao trimestre anterior. Já na periferia continua a haver subidas, à exceção de Loures, Alcochete e Barreiro.

[MarcoAntonio]

Preços das casas aumentaram em mais de metade dos municípios

No final do terceiro trimestre, o preço mediano de alojamentos familiares aumentou 10% face ao mesmo período do ano passado. Lisboa, Algarve, Madeira, Setúbal e Porto são as regiões com os preços da habitação mais elevados.

[perneta]

Desengane-se quem pensa que é apenas Portugal que sofre com a crise habitacional. O problema vai além-fronteiras e acontece um pouco por toda a Europa. Um dos temas mais preocupantes são os preços. Os dados mais recentes do Eurostat mostram que os preços das casas na União Europeia aumentaram 48% e as rendas 22% desde 2010. Comparando o terceiro trimestre de 2023 com 2010, os preços das casas aumentaram mais do que as rendas em 18 dos 27 países da UE.

Números fabricados pela máquina de propaganda europeia, os aumentos são muito superiores, a realidade deve andar em pelo menos 50% desde 2019.

Mas desengane-se quem acredita que a habitação publica resolve o problema.

De outra forma países como a Áustria (com um parque de vivenda publica a rondar os 30% do total, basta pesquisar no google) estariam a com as casas a preço de saldo. Nada mais longe da realidade, a Austria é dos mais impactados mesmo segundo os dados facciosos do eurostat.

Olhando novamente para o período compreendido entre 2010 e 2023, os preços mais do que triplicaram na Estónia (+210%) e mais do que duplicaram na Hungria (+185%), Lituânia (+158%), Letónia (+141%), Áustria (+123%), República Checa (+122%) e Luxemburgo (+107%). Quedas apenas em três países: Grécia (-14%, ver notas metodológicas), Itália (-8%) e Chipre (-2%).

Concordo que habitação publica não irá resolver o problema.

Será que termos que ir tomar medidas como na Asia para controlar o mercado imobiliário, através das restrições à compra, nomeadamente impedir que estrangeiros e fundos possam adquirir ativos imobiliário, com algumas exceções. Espero que não.

[BearManBull]

Desengane-se quem pensa que é apenas Portugal que sofre com a crise habitacional. O problema vai além-fronteiras e acontece um pouco por toda a Europa. Um dos temas mais preocupantes são os preços. Os dados mais recentes do Eurostat mostram que os preços das casas na União Europeia aumentaram 48% e as rendas 22% desde 2010. Comparando o terceiro trimestre de 2023 com 2010, os preços das casas aumentaram mais do que as rendas em 18 dos 27 países da UE.

Números fabricados pela máquina de propaganda europeia, os aumentos são muito superiores, a realidade deve andar em pelo menos 50% desde 2019.

Mas desengane-se quem acredita que a habitação publica resolve o problema.

De outra forma países como a Áustria (com um parque de vivenda publica a rondar os 30% do total, basta pesquisar no google) estariam a com as casas a preço de saldo. Nada mais longe da realidade, a Austria é dos mais impactados mesmo segundo os dados facciosos do eurostat.

Olhando novamente para o período compreendido entre 2010 e 2023, os preços mais do que triplicaram na Estónia (+210%) e mais do que duplicaram na Hungria (+185%), Lituânia (+158%), Letónia (+141%), Áustria (+123%), República Checa (+122%) e Luxemburgo (+107%). Quedas apenas em três países: Grécia (-14%, ver notas metodológicas), Itália (-8%) e Chipre (-2%).

[BearManBull]

No ano passado fui ver um apartamento para compra, uma semana mais tarde fui informado que tinha sido comprado por um fundo... PSD,PS,IL,PCP, BE, PAN, Livre alguma vez abriram a boca? Pxxxt cala-te o que importa è subir impostos para a habitação publica...

Em Portugal com os media em grande parte controlados pelo estado a informação escasseia, em Espanha podem-se encontrar alguns artigos interessantes(mas já antigos que agora já aderiram ao comunismo e a impressa livre também está a desaparecer) de como cada vez existe maior concentração de poder no imobiliário. Feudalismo.

Não tenho grandes duvidas que em Lisboa a maioria dos apartamentos seja comprada por fundos, grandes proprietários e estrangeiros (que nem sequer serão residentes).

Una de cada tres viviendas registradas en España desde 2015 es de grandes propietarios

El porcentaje varía por provincias: supone más de la mitad en Madrid y Barcelona, más del 40% en Melilla, Málaga, Zaragoza, Alicante y Valladolid


Unas 110.000 casas están gestionados por poco más de 30 caseros

Grandes propietarios de viviendas en España, datos y estadísticas