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Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros de uma forma genérica e a todo o tipo de informação útil que possa condicionar o desempenho dos mesmos

Moderadores: Pata-Hari, Ulisses Pereira, MarcoAntonio

Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MPCapital » 27/3/2020 11:27

Ulisses Pereira Escreveu:Artista, tu que és tão realista noutras coisas, aqui parece estares céptico que o imobiliário vai cair bem. Com uma recessão inevitável, num momento que vimos de um crescimento louco do preço das casas e das rendas, não consigo vislumbrar um único argumento para que não haja uma queda forte deste sector.

Abraço,
Ulisses


Há vários argumentos para defender imobiliário em PT (e não só). 2020 é o ano, dentro do histórico comparável, com política monetária mais expansionista à escala global. De Portugal aos Antípodas. Entre taxas e QE nunca foi intentada uma resposta desta dimensão. Imob é uma das classes de ativos que mais beneficia deste enquadramento monetário.

Por outro lado o COVID-19 penso terá retirado do plano legislativo medidas mais restritivas em PT aos vistos gold e alojamento local que estavam previstas para 2020. A não ser que queiramos ser a Venezuela, todas as medidas de promoção de turismo e captação de investimento devem ser novamente prioritárias face a outros objetivos nesta área.

Por outro lado, imobiliário em países de clima "quente" mas em zonas do globo consideradas de "primeiro mundo", politica e economómicamente estáveis, com boa conetividade em termos de transportes e com sistemas de saúde razoavelmente confiáveis vão ser mais valorizadas. O Imob em Portugal já beneficiava deste racional antes do COVID-19 e o virus vai vincar este argumento ainda mais.

Estes argumentos podem ser sentidos de forma diferente nos vários segmentos do imobiliário. As casas nas zonas premium do país poderão ser mais interessantes do que o imobiliário que depende apenas da procura interna e que deverá ser afetado pela contração económica no, até ver, 1º semestre 2020.

Há por último a questão do horizonte temporal. Se a crise entrar em phase out do meio do verão em diante e o pacote de estímulos der os resultados esperados, podemos ter crescimento GDP record em 2021. Foi isso que sucedeu com a anterior crise SARS no comparativo de trimestres, o que não é inteiramente comparável mas dá algum contexto.

A recuperação económica depende do caso de saúde pública. Quem não tiver uma proposta de cenário de evolução em termos de saúde pública não pode ter um cenário económico. Se trabalharmos no cenário de 2021 não ter restrições relevantes de saúde pública, não haverá racional para PT não ter um imobiliário a retomar crescimento como um todo.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por investor2 » 27/3/2020 13:59

A Euribor 12m continua o seu caminho ascendente

https://www.euribor-rates.eu/en/current ... 12-months/
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Xico P » 27/3/2020 17:03

investor2 Escreveu:A Euribor 12m continua o seu caminho ascendente

https://www.euribor-rates.eu/en/current ... 12-months/


Nem mais! Tenho estado particularmente atento a esta situação, dado ter ainda um empréstimo a pagar!
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 27/3/2020 20:02

investor2 Escreveu:A Euribor 12m continua o seu caminho ascendente

https://www.euribor-rates.eu/en/current ... 12-months/



Posso estar enganado, mas penso que o BCE tem controlo sobre esta taxa, ela nunca subirá muito.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MPCapital » 27/3/2020 22:12

kz_11 Escreveu:
investor2 Escreveu:A Euribor 12m continua o seu caminho ascendente

https://www.euribor-rates.eu/en/current ... 12-months/



Posso estar enganado, mas penso que o BCE tem controlo sobre esta taxa, ela nunca subirá muito.


Swap Forward de inflação 5Y5Y e Swaps de Tx de Juro Eur apontam para longo período de taxas de juro baixas. As mexidas na Euribor resultam de receios entre bancos comerciais em pico de incerteza relativa ao coronavirus, gerando questões de liquidez, não vejo que nada tenha mudado na visão de médio prazo em relação à inflação e taxas de juro baixas. O tema da liquidez no mercado interbancário é hiper vigiado pelo BCE.

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por investor2 » 27/3/2020 22:44

MPCapital Escreveu:
kz_11 Escreveu:
investor2 Escreveu:A Euribor 12m continua o seu caminho ascendente

https://www.euribor-rates.eu/en/current ... 12-months/



Posso estar enganado, mas penso que o BCE tem controlo sobre esta taxa, ela nunca subirá muito.


Swap Forward de inflação 5Y5Y e Swaps de Tx de Juro Eur apontam para longo período de taxas de juro baixas. As mexidas na Euribor resultam de receios entre bancos comerciais em pico de incerteza relativa ao coronavirus, gerando questões de liquidez, não vejo que nada tenha mudado na visão de médio prazo em relação à inflação e taxas de juro baixas. O tema da liquidez no mercado interbancário é hiper vigiado pelo BCE.

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Pois...a única razão que admito para esta subida da Euribor é precisamente esses receios entre bancos comerciais... Porque, na minha ignorância, sempre achei que o que esta crise ia fazer era prolongar por ainda mais tempo o "dinheiro barato" e estes valores negativos da Euribor.
A subida da Euribor é que me intrigou...
Juntei subida da Euribor + familias endividadas para compra de casa...via aqui um descalabro monumental...
Devo dizer que tenho casa arrendada e, portanto, a Euribor baixa, no que ao empréstimo diz respeito, não me beneficia. Se aumentasse até me beneficiava nas taxas de DPs.

Obrigado pela explicação!
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Jtx » 30/3/2020 12:46

Vamos lá ver como vai ser, penso que não va cair drasticamente.
Primeiramente vamos ter o preço do arrendamento cair.
https://expresso.pt/coronavirus/2020-03-27-Covid-19.-Clientes-ja-estao-a-desistir-da-compra-de-casa-depois-do-contrato-promessa-assinado
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Zuckerman » 30/3/2020 14:08

Quem apostou muitas fichas no AL irá passar um período bem difícil. Especialmente naqueles casos em que se endividaram a pensar que o turismo era um sector com poucos riscos e imune a crises...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por artista_ » 30/3/2020 16:46

Zuckerman Escreveu:Quem apostou muitas fichas no AL irá passar um período bem difícil. Especialmente naqueles casos em que se endividaram a pensar que o turismo era um sector com poucos riscos e imune a crises...


Exato, já tinha falado nisso aqui, e pior ainda quem se endividou para algo maior que um pequeno negócio, que exigiu contratar funcionários!
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Zuckerman » 30/3/2020 19:55

artista_ Escreveu:Exato, já tinha falado nisso aqui, e pior ainda quem se endividou para algo maior que um pequeno negócio, que exigiu contratar funcionários!


O meu pai tem um AL numa aldeia do interior do país. Obviamente que nesta altura as marcações que tinha foram todas à vida. E ainda bem!
Mas no caso do meu pai foi apenas colocar a render um imóvel que já existia.

Agora, há casos e casos de gente que comprou um imóvel caro para colocar nas plataformas digitais a pensar que tinha uma rendinha certa.
Conheço um caso que pediu o capital quase todo ao banco para no final do ano ter um rendimento miserável. Nesta situação o dinheiro que entra deve ser zero e no final do mês os encargos continuam por lá.
Mas este caso não retrata o típico português, pois este preocupa-se em poupar e manter-se longe de dívidas. (sarcasmo)
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Gonee111 » 30/3/2020 20:12

artista_ Escreveu:
Ulisses Pereira Escreveu:Artista, tu que és tão realista noutras coisas, aqui parece estares céptico que o imobiliário vai cair bem. Com uma recessão inevitável, num momento que vimos de um crescimento louco do preço das casas e das rendas, não consigo vislumbrar um único argumento para que não haja uma queda forte deste sector.


No mercado de capitais tenho os gráficos e já tenho uns anos disto para saber o que ando a fazer e o que esperar... tudo e mais alguma coisa! :D

No caso do imobiliário é diferente, as coisas não funcionam da mesma forma e eu tenho dificuldade em fazer qualquer tipo de análise, os meus comentários são meras opiniões que lanço para debate. Mas realmente o que me custa mais a aceitar é terem tanta certeza disso, para mim, seria mais ou menos o mesmo que eu ter a certeza que o mercado de ações vai fazer novos mínimos, e eu não tenho, acho que a probabilidade de os fazer é maior do que a de não os fazer, mas não consigo ter a certeza... ou, se preferires, para ter a certeza que o imobiliário vai dar uma valente queda teria de ter a certeza que a pandemia não será controlada de forma nenhuma nos próximos 2/3 meses, e ninguém pode ter... se calhar pode, não sei, não percebo muito do assunto! :wink:

EDIT: para mim até me pode dar algum jeito, às vezes há males que vêm por bem, estive quase a comprar um apartamento em Alvor, acabei por desistir porque fiz uma rotura no tendão de aquiles no inicio de dezembro e acabei por vir para Almada para casa dos meus pais porque com canadianas é complicado fazer o que quer que seja... ou seja, fiquei com capital livre, se o mercado cair posso usá-lo num negócio melhor!



Há quem chame irracional, mas este posts está bebido de racionalidade.

Tudo depende do espaço temporal da crise de saúde pública se daqui a 2 meses estiver tudo já a 80%, O imobiliário mal se ressentirá, pelo menos na zona de lisboa.
Isto não é a bolsa, não há cozinhados. São mercados completamente distintos, aliás se um cenário maior de inflação se vier a concretizar, o imobiliário é dos melhores assets para se investir e nesse cenário garanto-te que ninguém vai conseguir comprar casas ao "valor" de 2019. :roll:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Opcard » 1/4/2020 13:33

Meu primeiro comentário neste poste , há vários aspectos que a vão ter influência no preço futuro .

O teletrabalho porque estar.num centro de uma grande cidade num apartamento valioso Quando poderemos trabalhar a distância .

Outro que devemos considerar número de divórcios que se vão seguir a quarentona , isto valoriza os pequenos apartamento .
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Marco Martins » 1/4/2020 14:38

Opcard Escreveu: (...)
Outro que devemos considerar número de divórcios que se vão seguir a quarentona , isto valoriza os pequenos apartamento .


A seguir à quarentona, vem uma jovem... :)

O que te leva a dizer isto? Porque neste momento as pessoas não podem ir ao registo civil pedir o divórcio, ou porque o facto das pessoas passarem mais tempo juntos potencia os divórcios? Se for o segundo caso, até deve diminuir os divórcios, pois sempre ouvi dizer "longe da vista, longe do coração"... e neste momento é precisamente o contrário... sempre juntos....
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Opcard » 1/4/2020 14:57

Marco Martins Escreveu:
Opcard Escreveu: (...)
Outro que devemos considerar número de divórcios que se vão seguir a quarentona , isto valoriza os pequenos apartamento .


A seguir à quarentona, vem uma jovem... :)

O que te leva a dizer isto? Porque neste momento as pessoas não podem ir ao registo civil pedir o divórcio, ou porque o facto das pessoas passarem mais tempo juntos potencia os divórcios? Se for o segundo caso, até deve diminuir os divórcios, pois sempre ouvi dizer "longe da vista, longe do coração"... e neste momento é precisamente o contrário... sempre juntos....


O me leva a dizer isto é simples o aumento,de pedidos de ajudas por violência conjugal Na Europa que se está a passar Na China .

“ Coronavírus: após confinamento, cidade na China registra recorde em pedidos de divórcio”
Xi'am, de 12 milhões de habitantes, capital da província de Shaanxi, região central da China, registrou um recorde no número de pedidos de divórcio nas últimas semanas, segundo o jornal chinês em língua inglesa The Global Times.
Em alguns distritos, todos os horários disponíveis para tratar do tema nos escritórios locais do governo estão tomados por semanas.
Outros sites também indicaram haver relatos de uma procura acima da média em cartórios de municípios de outras províncias, como a de Sichuan, por formulários de divórcio.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Marco Martins » 1/4/2020 15:12

Opcard Escreveu:
Marco Martins Escreveu:
Opcard Escreveu: (...)
Outro que devemos considerar número de divórcios que se vão seguir a quarentona , isto valoriza os pequenos apartamento .


A seguir à quarentona, vem uma jovem... :)

O que te leva a dizer isto? Porque neste momento as pessoas não podem ir ao registo civil pedir o divórcio, ou porque o facto das pessoas passarem mais tempo juntos potencia os divórcios? Se for o segundo caso, até deve diminuir os divórcios, pois sempre ouvi dizer "longe da vista, longe do coração"... e neste momento é precisamente o contrário... sempre juntos....


O me leva a dizer isto é simples o aumento,de pedidos de ajudas por violência conjugal Na Europa que se está a passar Na China .

“ Coronavírus: após confinamento, cidade na China registra recorde em pedidos de divórcio”
Xi'am, de 12 milhões de habitantes, capital da província de Shaanxi, região central da China, registrou um recorde no número de pedidos de divórcio nas últimas semanas, segundo o jornal chinês em língua inglesa The Global Times.
Em alguns distritos, todos os horários disponíveis para tratar do tema nos escritórios locais do governo estão tomados por semanas.
Outros sites também indicaram haver relatos de uma procura acima da média em cartórios de municípios de outras províncias, como a de Sichuan, por formulários de divórcio.


Sim, acredito que inicialmente haja um aumento (dado que tudo esteve parado), mas no conjunto do 1T acredito que deve ser um valor idêntico.
No entanto a tua palavra tem mais valor, porque me estás a dar números e eu só estou a supor. ;)
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Opcard » 1/4/2020 15:23

Marco acredito que nas grandes cidades da Europa certa procura para alugar vira deste fenómeno .

Os casamentos que vão sobreviver a quarentena ficarão mais unidos , mas quem está a pedir divórcio na China são as mulheres .
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Gaio Azul » 1/4/2020 17:22

Opcard Escreveu:Marco acredito que nas grandes cidades da Europa certa procura para alugar vira deste fenómeno .

Os casamentos que vão sobreviver a quarentena ficarão mais unidos , mas quem está a pedir divórcio na China são as mulheres .


A distância não pode unir? Nos tempos que correm há muitos meios. As tragédias também unem. É só força de vontade.
Casa que alugava no Porto ficou desocupada. Um pesadelo para mim.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por PXYC » 2/4/2020 5:12

Se o coronavirus provocar uma recessão forte, obviamente terá efeito no valor das casas, como em qualquer activo, mas é difícil fazer conjecturas num cenário onde actualmente não há transacções imobiliárias porque está toda a gente fechada em casa em pânico e onde se espera que, quando voltarmos a sair deste modo pânico, seja porque já se vê alguma luz ao fundo do túnel o que simultaneamente significa a inversão do motivo de recessão. :-k E digamos que se o valor descer 20% ou 30%, depois de quase ter duplicado, não é exactamente uma tragédia.

Agora que as imobiliárias / construtoras / alojamento local / mercado arrendamento serão já fortemente impactadas, não tenho dúvidas.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Xico P » 2/4/2020 10:14

Basta ter registo em alguns sites do costume ligados ao imobiliário para perceber que os preços estão efetivamente a descer...
Ontem recebi um alerta de uma descida de preço de um apartamento no Campo Pequeno onde o preço passou de 2 200 000 para 1 600 000! :shock:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Raizes » 2/4/2020 11:52

Os divórcios vão aumentar mas a taxa de natalidade também
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 2/4/2020 14:30

PXYC Escreveu:Se o coronavirus provocar uma recessão forte, obviamente terá efeito no valor das casas, como em qualquer activo, mas é difícil fazer conjecturas num cenário onde actualmente não há transacções imobiliárias porque está toda a gente fechada em casa em pânico e onde se espera que, quando voltarmos a sair deste modo pânico, seja porque já se vê alguma luz ao fundo do túnel o que simultaneamente significa a inversão do motivo de recessão. :-k E digamos que se o valor descer 20% ou 30%, depois de quase ter duplicado, não é exactamente uma tragédia.

Agora que as imobiliárias / construtoras / alojamento local / mercado arrendamento serão já fortemente impactadas, não tenho dúvidas.


Concordo.

Se o preço descer 50% já representa todo o valor de duplicação do preço inicial.

Imóveis que eram vendidos a 100.000€ em 2013~2015 estão agora á venda por 200.000€ em Lisboa e arredores, depois de olhar tantos anos para os preços exorbitantes até faz confusão em pensar que podem voltar a um nivel "normal".
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por artista_ » 2/4/2020 14:59

kz_11 Escreveu:Imóveis que eram vendidos a 100.000€ em 2013~2015 estão agora á venda por 200.000€ em Lisboa e arredores, depois de olhar tantos anos para os preços exorbitantes até faz confusão em pensar que podem voltar a um nivel "normal".


Falta saber qual é o nível «normal»? Basicamente os preços são ditados pelos vencimentos, taxa de desemprego, taxas de juro e facilidade de acesso ao crédito. Em algumas (cada vez mais) zonas do país acresce o fator turismo.

Num cenário a 2/3 anos de recuparação da taxa de desemprego, aumento do vencimento médio (efeito da inflação), manutenção de taxas de juro baixas e previsível facilidade no acesso a crédito para fomentar a recuperação económica, parece-me que a única variável que pode puxar isto para baixo é uma eventual queda significativa no turismo, caso contrário, não consigo antever grandes quedas no preço do imobiliário... nesta fase estarei atento a eventuais bons negócios... mesmo em alturas explosivas aparecem bons negócios, num contexto de algum medo podem aparecer coisas imperdíveis!
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 3/4/2020 16:53

50% não digo mas alguns vão descer 25% muito rapidamente...
Vão existir proprietários que infelizmente vão ter que vender e não vai existir procura.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 5/4/2020 13:06

Uma pesquisa no olx pelas zonas mais turisticas de Lisboa já nos mostra uma data de novos apartamentos para aluguer, saídos do AL:

https://www.olx.pt/anuncio/apartamento-t1-5-de-outubro-para-1-ou-2-meses-gastos-incluidos-IDFAlRx.html#d4466a5055

https://www.olx.pt/anuncio/excelente-loft-no-largo-de-alcantara-mobilado-e-equipado-IDFzTjU.html#d880da259f;promoted

sem ironismo, penso que até agora tudo expectável...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 5/4/2020 13:36

kz_11 Escreveu:Uma pesquisa no olx pelas zonas mais turisticas de Lisboa já nos mostra uma data de novos apartamentos para aluguer, saídos do AL:

https://www.olx.pt/anuncio/apartamento-t1-5-de-outubro-para-1-ou-2-meses-gastos-incluidos-IDFAlRx.html#d4466a5055

https://www.olx.pt/anuncio/excelente-loft-no-largo-de-alcantara-mobilado-e-equipado-IDFzTjU.html#d880da259f;promoted

sem ironismo, penso que até agora tudo expectável...


Repara que são alugueres para 1 ou 2 meses, não passaram definitivamente para o aluguer de longa duração nada de anormal, para já.
 
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