CALDEIRÃO DE BOLSA

Cash investido
- Crédito para compra de apartamento
- Aluguer do apartamento + algum do meu salário para pagar a renda do crédito

bom mas daqui surge a inevitavel questão compraste a casa como um investimento, como uma segunda casa ou vives com a pessoa a quem arrendaste o apartamento

Cumpts

Pata-Hari Escreveu:garfield, 0.8 parece-me mais razoável dado que há uma garantia real para o crédito. Eu gosto imenso dessa operação, acho que faz sentido sobretudo com taxas de juro baixas mas é uma alavancagem de risco, só isso.

boas, entretanto ele diz que lhe fizeram uma nova proposta com um spread maximo de 0,7% com a possibilidade de redução até 0,5% mediante a subscrição de alguns serviços do banco e uma possivel garantia escrita de que a carteira de titulos não será nunca inferior a um valor a combinar que poderá rondar metade do emprestimo.

desta forma a TAEG desce para os 5% tornando ainda mais viavel a operação nao acham?

BN

garfield, 0.8 parece-me mais razoável dado que há uma garantia real para o crédito. Eu gosto imenso dessa operação, acho que faz sentido sobretudo com taxas de juro baixas mas é uma alavancagem de risco, só isso.

Pata-Hari Escreveu:garfield, o spread é elevadissimo.

ambos? o 1,4% e o 0,8%? qual seria entao o spread justo?

Pata-Hari Escreveu: Acho que a questão aqui é mesmo a vossa assumpção de rentabilidade superior a 10% que acho irrealista.

calma, o que foi dito é que se poderia obter uma media de 10% durante os 30 ou 50 anos do emprestimo. e isso é algo consensual dado o prazo de investimento. de qualquer forma o minimo conveniente seria a cobertura do juro do emprestimo, tudo acima disso é considerado um ganho desejando-se que possa pelo menos atingir os 10%.

mas ainda nao entendi na opiniao da Pata-Hari se é adepta deste processo ( desconfio de que não ) ou se apenas das assumpções dele

Gar,
Uma pergunta:
A renda está nos 50% do rendimento mensal, queres dizer salário ou salário+o valor do aluguer que ele consiguirá sacar?
Caso seja só o seu salário, consegue ele manter os padrões de vida que espera apenas com esses 50%? Se sim, então que avance para o emprestimo e use o valor do aluguer para amortizar o crédito.
eu tenho feito assim:
- Cash investido
- Crédito para compra de apartamento
- Aluguer do apartamento + algum do meu salário para pagar a renda do crédito
- De quando em vez, e de modo a reduzir o risco da minha carteira, faço amortizações parciais do credito (não deixa de ser um investimento e uma forma de reduzir o risco. Sempre é melhor que certificados de aforro ou depósitos a prazo). A minha ideia aqui é seguir um pouco o que o PTMasters faz e limitar a renda mensal.

Abraços,
Petar

garfield, o spread é elevadissimo. Acho que a questão aqui é mesmo a vossa assumpção de rentabilidade superior a 10% que acho irrealista (bem, além do spread ser alto dadas as garantias!). Naturalmente, se negociarem que o crédito é amortizavel em qualquer momento sem quaiquer custos adicionais, não há porque não tentar e avançar. Na pior das hipoteses, amortiza-se o crédito e paga-se o empréstimo (nota, ficas sempre a "arder" com o imposto de selo que já pagaste...).

Boas,

e no meu caso, também sem mais dívidas.

Vale o que vale, mas foi o meu plano.

1 ab

Boas Garfield,

Olha, a minha situação foi um pouco idêntica, e no fim acabei por optar por ficar com boa parte do capital para investir tendo em conta o rendimento que tenho obtido via bolsa.

Acabei por definir foi o montante máximo que queria ter mensalidade, e com isso defini as duas restantes variáveis: tempo e valor do empréstimo

O resultado podes obter da seguinte fórmula:

v = t*(((1+i/12)^-1-(1+i/12)^(-1*((n*12)+1)))/(1-(1+i/12)^-1))

Podes colocar directamente no excel e substituis:

V = removes mas há-de ser o capital a solicitar
t = valor da renda mensal que ele pretende ter
i = taxa de juro + spread (anual)
n = tempo que ele pretende ter o empréstimo (anos)

Com isto defini o montante que queria estar a pagar, e estabeleci um plano de amortizações para os primeiros 5 anos do empréstimo, isto admitindo uma certa taxa de rentabilidade proveniente dos trades.

Esse plano de amortizações, permitirá poupar cerca de 25% do total de juros que viria a pagar caso não amortizasse, e admitindo que não volto a amortizar até ao fim do empréstimo. Se quiseres, posso também aqui colocar fórmulas para essa comparação.

De salientar que para isto, acabei por optar pelo tempo máximo, para esticar ao máximo o capital a solicitar em função da renda pretendida, e por outro, tentei sempre manter rácios que me permitissem obter um bom spread.

1 abraço

GAB Escreveu:Tem mais créditos/dividas?

Esqueci me de responder...não existem mais dividas.

GAB Escreveu:Se bem entendi, todo o dinheiro que possui = É A CARTEIRA. ( 1 carteira para longo-prazo com expectativa de 10% ao ano de lucro. Para longo-prazo significa que não vai mexer no dinheiro-activos.)

Tem mais créditos/dividas?
Caso faça o empréstimo a "RENDA" a pagar será abaixo de 30% do seu salário?

Sim, a perspectiva dele é não gerir a carteira em função do emprestimo mas sim de forma completamente autonoma. De forma certa apenas os dividendos seriam reencaminhados para a amortização da divida.

A "renda" estaria na ordem dos 50% do rendimento mensal.

Garfield Escreveu:

GAB Escreveu:Essa carteira é 1/3 , 2/3, 100% ou (outro valor) do seu património?

100%! e aí é que eu e ele discordamos, eu acho muito arriscado o emprestimo pelos 100%.

Se bem entendi, todo o dinheiro que possui = É A CARTEIRA. ( 1 carteira para longo-prazo com expectativa de 10% ao ano de lucro. Para longo-prazo significa que não vai mexer no dinheiro-activos.)

Tem mais créditos/dividas?
Caso faça o empréstimo a "RENDA" a pagar será abaixo de 30% do seu salário?

GAB Escreveu:Essa carteira é 1/3 , 2/3, 100% ou (outro valor) do seu património?

100%! e aí é que eu e ele discordamos, eu acho muito arriscado o emprestimo pelos 100%.

Dialmedia Escreveu:Se ele se desfazer da carteira, desfaz-se de uma das suas fonte de rendimentos, mas claro que fica também sem prestação da casa.

Caso ele opte pelo empréstimo, vai abater os seus rendimentos de bolsa na prestação, por ventura talvez sobrando algo pelo meio. Ao fim de alguns anos tem a casa paga e ainda fica com a carteira. Uma carteira maior permite absorver melhor as comissões bem como permitir uma melhor diversificação, potencializando o investimento. Caso ele opte por começar do 0, será obviamente muito mais difícil chegar ao nível a que está agora.

Portanto, e visto que estamos a falar de uma casa, logo presumo que a carteira já possua um montante razoável, é preferir manter a carteira, servindo como utensílio para abater a prestação da casa.

a ideia dele não é amortizar o emprestimo com os ganhos da carteira ( excepção feita aos dividendos ) pois para uma gestão "relaxada" da carteira ele nao quer ter a pressao de "ter de fazer lucro" dentro de determinados prazos.
e sou obrigado a concordar que gerir uma carteira com esse tipo de pressao nao costuma dar bom resultado, era como se quisessemos retirar da carteira um ordenado mensal. tenho lido de que isso nao resulta muito bem.

ou seja, no curto prazo a prestação seria suportada forçosamente pelos seus rendimentos normais como qualquer comum mortal, mesmo em caso de desemprego faria questao de recorrer ao respectivo seguro, afinal é obrigatorio, convem tirar proveito dele caso se necessite. até nem é mal visto

vendas de titulos para pagamento de prestações ou amortização apenas em caso de extrema necessidade ou eventual "buraco" no "caixa".

desta forma nao se descapitaliza, mantendo um certo peso no banco como cliente que dá sempre jeito na hora de negociar spreads e outras situações.

na teoria daqui a 30 anos teria a casa paga e o complemento de reforma pronto.

Pata-Hari Escreveu:exacto, se os 10% fossem com grande probabilidade, seria um no-brainer. Já agora, com uma garantia real de activos financeiros, não vejo porque razão o spread deva ser tão elevado que lhe faça o custo ficar em 6% (naturalmente, tem outros custos, nomeadamente imposto de selo, no entanto não lhe deveria dar tanto quanto 6%).

a simulação que foi feita foi on-line e deu uma TAEG de 5,675% ( o spread era de 1,4% ).
recomendei lhe que pedisse a simulaçao ao balcão junto do gerente de conta "exigindo" um spred no maximo de 0,8% tendo em conta as garantias.

de qualquer forma parece-me cauteloso assumir os 6% como custo a suportar ja na perspectiva de eventuais subidas das taxas e outros custos acessorios.

MarcoAntonio Escreveu:Se ele conseguir de facto uma performance média dessa ordem de grandeza parece-me claro que é preferível manter a carteira e obter um crédito para o imóvel.

tambem creio que numa perspectiva de longo prazo essa media é algo passivel de se atingir.

Essa carteira é 1/3 , 2/3, 100% ou (outro valor) do seu património?

Se ele se desfazer da carteira, desfaz-se de uma das suas fonte de rendimentos, mas claro que fica também sem prestação da casa.

Caso ele opte pelo empréstimo, vai abater os seus rendimentos de bolsa na prestação, por ventura talvez sobrando algo pelo meio. Ao fim de alguns anos tem a casa paga e ainda fica com a carteira. Uma carteira maior permite absorver melhor as comissões bem como permitir uma melhor diversificação, potencializando o investimento. Caso ele opte por começar do 0, será obviamente muito mais difícil chegar ao nível a que está agora.

Portanto, e visto que estamos a falar de uma casa, logo presumo que a carteira já possua um montante razoável, é preferir manter a carteira, servindo como utensílio para abater a prestação da casa.


Cumps.

exacto, se os 10% fossem com grande probabilidade, seria um no-brainer. Já agora, com uma garantia real de activos financeiros, não vejo porque razão o spread deva ser tão elevado que lhe faça o custo ficar em 6% (naturalmente, tem outros custos, nomeadamente imposto de selo, no entanto não lhe deveria dar tanto quanto 6%).

Se ele conseguir de facto uma performance média dessa ordem de grandeza parece-me claro que é preferível manter a carteira e obter um crédito para o imóvel.

Por forma a melhor aconselhar um amigo coloco-vos a mesma questão que me foi colocada por ele.

Tendo um investidor uma carteira de titulos cuja rentabilidade anual deverá superar os 10% e cujo valor se aproxima ao de um imovel que ele gostaria de adquirir, qual será a melhor opção a seguir?

a) desfazer-se da carteira por completo e com a liquidez adquirir o imóvel a pronto? tendo de seguida reconstruir novamente a carteira a valores naturalmente mais altos e com maior risco?

b) manter a carteira e endividar-se para a aquisição do imovel? servindo a rentabilidade da carteira na perspectiva de longo prazo como "almofada" dos juros do emprestimo? do genero em que os 10% da carteira cobrem os 6% do emprestimo?

Obrigado antecipadamente por todas as vossas opinioes.