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Caldeirão da Bolsa

Imobiliário

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros e ao que possa condicionar o desempenho dos mesmos.

Re: Imobiliário

por LDAX » 25/2/2020 23:37

MPCapital Escreveu:
Artista Romeno Escreveu:
djovarius Escreveu:Boas,

A Lei (parva) está em vigor, mas cabe a cada Câmara decidir, em sede de reunião de Câmara, levando a decisão a debate e votação à Assembleia Municipal.
Deve-se lembrar que as zonas de contenção são por períodos limitados, sendo sujeitas a avaliação após o tempo previsto na Lei.

Abraço

dj


Parva o tanas o centro de lisboa estava a tornar-se numa disneylandia tem que haver limites, depois na proxima crise economica queres o que uma cidade fantasma?
o AL trouxe a recuperação de muito imobiliario podre e isso tudo bem, mas as pessoas foram muitas vezes corridas que qualquer modo das suas casas


A baixa de Lisboa era uma cidade fantasma antes do boom de turismo e investimento. Zona profundamente desprezada pelos lisboetas e bastante insegura a partir de certas horas. A av liberdade tinha sem abrigo a tomar banho nas fontes junto aos restauradores durante o dia e a dormir à frente das lojas à noite. Alfama era, maioritariamente, uma disneylandia de horror, casas literalmente em degredo, bem como muitos dos seus habitantes, totalmente carenciados e a necessitar de assistência social, com adolescentes em roupão nas portas dos prédios a vender não se sabe bem o que. Claro que para quem só visitava nas festas e entrava e saia de taxi do chapito 2 ou 3 vezes por ano podia tentar fechar os olhos a tudo o resto.

O boom turistico e entrada de capital no imobiliário em portugal foi dos melhores e mais estruturantes fenómenos dos últimos 10 anos. No tema alojamento local, todas as leis e regulamentos municipais criados nos últimos anos trouxeram, sem exceção, mais pontos negativos que positivos. O SE Adolfo MN devia ter estado quieto neste tema, já existia enquadramento legal para a a atividade através do dec lei 39 de 2008, daí para a frente foi só frenesim legislativo, regulatório e fiscal, sempre, em saldo, a remar contra esta atividade e a impactar negativamente o pequeno empreendedor português. As taxas efetivas (e não marginais) de IRS distintas para portugueses com a mesma atividade económica a ser decididas por assembleias municipais como o aprovado neste OE2020, para além de ridículo, deverá ser inconstitucional, mas veremos se alguém disputa.

Por último, a valorização do imobiliário está longe de ser um fenómeno português, por um lado há um efeito de normalização/convergência do mercado para o que é expectável em qualquer país do primeiro mundo, onde as casas têm preços bastante inacessíveis nos centros históricos das principais cidades. Por outro lado, mesmo em mercados maduros, como p. ex Amesterdão ou Berlim, os preços subiram 40% nos últimos três anos. Em Dublin 22%. Em Paris os preços duplicaram nos últimos 15 anos, e um trabalhador altamente qualificado precisa do equivalente a 15 anos do seu salário para comprar uma casa de 60m2. Em Londres 14 anos.

O que PT precisa, urgentemente, são mais casas novas e construção em altura nas cidades, para deixarmos de ter ocupação horizontal do território como no méxico ou na nigéria, gerando economias de escala nos transportes públicos que passam a servir mais pessoas com menos paragens, versus transporte individual ou apeadeiros a servirem ruas de vivendinhas e prédios de 2 e 3 andares.


Concordo plenamente!

Mas nas arcadas da Mango MKors e Gant Metlife, antes e depois da rua das pretas, continuam imensos "sem abrigo", mas tal como os carros têm que respeitar a horário dos parquímetros mas a contrario...
 
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Re: Imobiliário

por MPCapital » 20/2/2020 12:46

Artista Romeno Escreveu:
djovarius Escreveu:Boas,

A Lei (parva) está em vigor, mas cabe a cada Câmara decidir, em sede de reunião de Câmara, levando a decisão a debate e votação à Assembleia Municipal.
Deve-se lembrar que as zonas de contenção são por períodos limitados, sendo sujeitas a avaliação após o tempo previsto na Lei.

Abraço

dj


Parva o tanas o centro de lisboa estava a tornar-se numa disneylandia tem que haver limites, depois na proxima crise economica queres o que uma cidade fantasma?
o AL trouxe a recuperação de muito imobiliario podre e isso tudo bem, mas as pessoas foram muitas vezes corridas que qualquer modo das suas casas


A baixa de Lisboa era uma cidade fantasma antes do boom de turismo e investimento. Zona profundamente desprezada pelos lisboetas e bastante insegura a partir de certas horas. A av liberdade tinha sem abrigo a tomar banho nas fontes junto aos restauradores durante o dia e a dormir à frente das lojas à noite. Alfama era, maioritariamente, uma disneylandia de horror, casas literalmente em degredo, bem como muitos dos seus habitantes, totalmente carenciados e a necessitar de assistência social, com adolescentes em roupão nas portas dos prédios a vender não se sabe bem o que. Claro que para quem só visitava nas festas e entrava e saia de taxi do chapito 2 ou 3 vezes por ano podia tentar fechar os olhos a tudo o resto.

O boom turistico e entrada de capital no imobiliário em portugal foi dos melhores e mais estruturantes fenómenos dos últimos 10 anos. No tema alojamento local, todas as leis e regulamentos municipais criados nos últimos anos trouxeram, sem exceção, mais pontos negativos que positivos. O SE Adolfo MN devia ter estado quieto neste tema, já existia enquadramento legal para a a atividade através do dec lei 39 de 2008, daí para a frente foi só frenesim legislativo, regulatório e fiscal, sempre, em saldo, a remar contra esta atividade e a impactar negativamente o pequeno empreendedor português. As taxas efetivas (e não marginais) de IRS distintas para portugueses com a mesma atividade económica a ser decididas por assembleias municipais como o aprovado neste OE2020, para além de ridículo, deverá ser inconstitucional, mas veremos se alguém disputa.

Por último, a valorização do imobiliário está longe de ser um fenómeno português, por um lado há um efeito de normalização/convergência do mercado para o que é expectável em qualquer país do primeiro mundo, onde as casas têm preços bastante inacessíveis nos centros históricos das principais cidades. Por outro lado, mesmo em mercados maduros, como p. ex Amesterdão ou Berlim, os preços subiram 40% nos últimos três anos. Em Dublin 22%. Em Paris os preços duplicaram nos últimos 15 anos, e um trabalhador altamente qualificado precisa do equivalente a 15 anos do seu salário para comprar uma casa de 60m2. Em Londres 14 anos.

O que PT precisa, urgentemente, são mais casas novas e construção em altura nas cidades, para deixarmos de ter ocupação horizontal do território como no méxico ou na nigéria, gerando economias de escala nos transportes públicos que passam a servir mais pessoas com menos paragens, versus transporte individual ou apeadeiros a servirem ruas de vivendinhas e prédios de 2 e 3 andares.
 
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Re: Imobiliário

por LDAX » 17/2/2020 20:53

Citando Aniceto Viegas

“O Golden Visa não deve ser diabolizado, não é responsável pelo aumento dos preços. O aumento dos preços é a valorização do nosso património. E temos de ter orgulho em ter um património finalmente valorizado. Não nos podemos queixar porque o nosso imobiliário de repente vale tanto como o de outras cidades. Vale porque merece valer, porque nós temos qualidade, temos localização, temos património, temos arquitetura. E é isso que devemos defender como um grande argumento”

Quando produzirmos algo tão valorizado como o nosso turismo e imobiliário os salários também serão ao nível dos melhores, temos que começar por algum lado...

Este governo devia agradecer o que aconteceu e não o que produziu...

Quem produziu foram as empresas, seus colaboradores e as riquezas naturais e sociais deste estado-nação.
 
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Re: Imobiliário

por djovarius » 29/10/2018 16:50

Não, não, amigo Artista, não concordo.

A Lei é parva porque quis corrigir um erro que foi a Lei do Secretário de Estado Adolfo. Um erro não se combate com outro erro.

Agora que as coisas chegaram ao que chegaram, só o mercado é que vai expurgar os erros.
É o mercado que deve definir quem tem unhas para tocar guitarra, não são as Câmaras que devem definir áreas e zonas de contenção.
Quando os exageros vierem ao de cima, do ponto de vista do volume de negócios, os proprietários serão obrigados a repensar a sua postura, alguns aqui no Algarve até já estão já a arrendar as casas porque já não conseguem, devido à concorrência, tirar os rendimentos que tinham previsto. Foi e é o mercado a funcionar.
Aliás, a senhora que abriu este tópico é um exemplo de alguém que está a atuar fortemente em imobiliário não dedicado ao AL. E outros se seguirão....
Em Lisboa, Porto e noutros locais irá ocorrer a mesma situação, não serão necessários zoneamentos de espécie alguma.
E se há falta de habitação, retomem-se programas coerentes de construção. Aí sim, o Estado pode colaborar, através de isenções e bonificações.

Nunca se deve usar condicionamentos.
Vale a pena lembrar que o velho que comia pão com côdea congelou as rendas de casa de Lisboa e Porto como se fosse algo muito bom para a populaça, mas que só levou à maior degradação urbana desde o tempo do terramoto de 1755.
Condicionamento industrial, restrições económicas populistas, mudanças de regras a meio do jogo.... Nunca mais queremos tal coisa.

Abraço

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Re: Imobiliário

por Artista Romeno » 26/10/2018 21:13

djovarius Escreveu:Boas,

A Lei (parva) está em vigor, mas cabe a cada Câmara decidir, em sede de reunião de Câmara, levando a decisão a debate e votação à Assembleia Municipal.
Deve-se lembrar que as zonas de contenção são por períodos limitados, sendo sujeitas a avaliação após o tempo previsto na Lei.

Abraço

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o AL trouxe a recuperação de muito imobiliario podre e isso tudo bem, mas as pessoas foram muitas vezes corridas que qualquer modo das suas casas
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
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Re: Imobiliário

por djovarius » 24/10/2018 23:00

Boas,

A Lei (parva) está em vigor, mas cabe a cada Câmara decidir, em sede de reunião de Câmara, levando a decisão a debate e votação à Assembleia Municipal.
Deve-se lembrar que as zonas de contenção são por períodos limitados, sendo sujeitas a avaliação após o tempo previsto na Lei.

Abraço

dj
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Re: Imobiliário

por LDAX » 23/10/2018 10:40

As zonas de contenção em AL já estão determinadas ou ainda vão a reunião de câmara?

Existe previsão para apresentação do documento final?
 
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Re: Imobiliário

por Dr Tretas » 16/10/2018 22:41

Sim, com taxas fixas é outra conversa.
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Re: Imobiliário

por rollingsnowball » 16/10/2018 21:53

Anaaa12 Escreveu:
Dr Tretas Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:
As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.



E em relação à sensibilidade às taxas de juro? Fizeste contas para um cenário desfavorável (de subida da Euribor para 3-4%)?
Num prazo de décadas, muito pode mudar.


Este modelo só prevê taxas fixas!!

Isso é outra conversa, estava há pouco a pensar que sendo esse um modelo americano e tendo eles a tradição da taxa fixa, que seria um erro usar esse modelo para Portugal. Agora, se conseguires que os bancos te emprestem a taxa fixa o caso já muda de figura em termos de previsibilidade. Se assim for deverás apenas ter em conta a possibilidade de as rendas com que estás a contar não corresponderem à realidade.
As opiniões traduzem uma interpretação pessoal da realidade não se constituindo como sugestões de investimento. Por serem uma interpretação pessoal, estas opiniões vão obrigatoriamente estar erradas por vezes, pelo que cada um deve efectuar a sua própria análise.
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 16/10/2018 21:05

Dr Tretas Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:
As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.



E em relação à sensibilidade às taxas de juro? Fizeste contas para um cenário desfavorável (de subida da Euribor para 3-4%)?
Num prazo de décadas, muito pode mudar.


Este modelo só prevê taxas fixas!!
 
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Re: Imobiliário

por Dr Tretas » 16/10/2018 11:44

Anaaa12 Escreveu:
As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.



E em relação à sensibilidade às taxas de juro? Fizeste contas para um cenário desfavorável (de subida da Euribor para 3-4%)?
Num prazo de décadas, muito pode mudar.
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Re: Imobiliário

por rollingsnowball » 15/10/2018 22:48

Anaaa12 Escreveu:
rollingsnowball Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.


Obrigada pelo apoio!!

Eu estimo que esta reconstrução dure mais ou menos 50 anos, mas os imoveis tenham que ser remodelados daqui a 25 anos. Dada a minha idade, só os vou remodelar 1 vez!

As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.

Agora o problema é so garantir que tenho os 112 mil que preciso para dar de entradas e encontrar os 4 imóveis que faltam. Resulta, mas confesso que é preciso muito tempo. O primeiro foi facil, agora para o segundo já vou com 17!! propostas recusadas e nada bate nos valores certos :( Mas é mesmo assim, siga! 8-)

As perguntas que fiz não fazem parte de modelo nenhum: fazem parte de uma tentativa básica de estimar o downside e evitar ficar a ver navios se a maré mudar. Quanto `às 17 propostas recusadas: estás no caminho certo, não podes é fartar-te e de repente perderes a paciência e seres tu a ceder.
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Re: Imobiliário

por djovarius » 15/10/2018 22:04

Olá Anaaaaaaaa12,

Parabéns pela ousadia. Pelo meu método, não se fica rico (trabalhar, poupar, investir) ao contrário do que se pensa. Daí que tenho inveja de quem tem coragem para atacar com tudo. Só o crédito barato permite essas alavancagens e esse sucesso.
Agora, é preciso ver uma coisa: aquilo que é nominalmente barato (interior do país) pode sair caro por não permitir rendimentos de longo prazo capazes de sustentar o investimento. Há casos e casos.
Eu não daria adeus ao trabalho assim tão depressa: seria mais importante ter antes uma boa base de capital de reserva. Eu vi muita gente cair do cavalo entre 2008 e 2011 - só não foi o meu caso porque não tinha cavalo algum :-k
Quem já tinha essa base, acabou por fazer coisas lindas como ir a Nova Iorque apanhar um apartamento a quinhentos mil dólares para vendê-lo 18 meses depois pelo dobro, praticamente.

E porque não apostar no nosso Algarve.... nem tudo é caro, há lugares e coisas ainda com muito potencial, pelo menos maior do que no nordeste transmontano....
eu estou numa zona de ultra especulação, mas há coisas muito interessantes em todo o lado. Dá que pensar.

Um "like" \:D/

dj
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:54

cmgm Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:


Será este o modelo de investimento a que te referes?

https://arrowplus.pt/imoveis/


Isso não é um modelo ! É só uma forma "garantida" de investir a 7%. Eu por acaso consultei bem isso, e depois decidi não avançar. Mas foi no livro de um dos donos o Artur Mariano, que aprendi o método de procura e o modelo de investimento, como já aqui tinha dito!

Eu prefiro aplicar o metodo por mim. E na prática é só uma forma de trocar tempo por dinheiro. eu como tenho apenas dinheiro para dar tudo há justa não me posso dar ao luxo de ir por aí. agora o método resulta e bem (se eu soubesse tinha era começado em Janeiro, dava quase para aplicar o método a 100% e comprar uma casa por mês)
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:51

rollingsnowball Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.


Obrigada pelo apoio!!

Eu estimo que esta reconstrução dure mais ou menos 50 anos, mas os imoveis tenham que ser remodelados daqui a 25 anos. Dada a minha idade, só os vou remodelar 1 vez!

As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.

Agora o problema é so garantir que tenho os 112 mil que preciso para dar de entradas e encontrar os 4 imóveis que faltam. Resulta, mas confesso que é preciso muito tempo. O primeiro foi facil, agora para o segundo já vou com 17!! propostas recusadas e nada bate nos valores certos :( Mas é mesmo assim, siga! 8-)
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:43

SFT Escreveu:Ana, só tenho inveja da criatividade e imaginação.

O que fazes (pelo menos enquanto não estiveres livre de responsabilidades) não é viver de rendimentos. Basicamente apoias.te num empréstimo (ou seja, alavancas o dinheiro que tens) e vais vivendo. Isso é fixe, não há mal nenhum.

Há por aí grandes exemplos na economia portuguesa, grandes empresários, que fazem o mesmo. Lembro.me assim de repente do Carlos Saraiva.

Ainda assim, se me conseguires provar que vives apenas do teu investimento (sem apoio de terceiros), dou.te total razão: vives de rendimentos. Enquanto tiveres o empréstimo por pagar, é o banco que investe em ti e tu nos imóveis. Tu apenas és um intermediário do banco e ainda lhe pagas.

Desejo.te toda a sorte nesse projecto pessoal :)


Obrigada!!! :)
 
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Re: Imobiliário

por cmgm » 15/10/2018 19:16

Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:


Será este o modelo de investimento a que te referes?

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Re: Imobiliário

por rollingsnowball » 14/10/2018 12:36

Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.
As opiniões traduzem uma interpretação pessoal da realidade não se constituindo como sugestões de investimento. Por serem uma interpretação pessoal, estas opiniões vão obrigatoriamente estar erradas por vezes, pelo que cada um deve efectuar a sua própria análise.
 
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Re: Imobiliário

por SFT » 13/10/2018 18:54

Ana, só tenho inveja da criatividade e imaginação.

O que fazes (pelo menos enquanto não estiveres livre de responsabilidades) não é viver de rendimentos. Basicamente apoias.te num empréstimo (ou seja, alavancas o dinheiro que tens) e vais vivendo. Isso é fixe, não há mal nenhum.

Há por aí grandes exemplos na economia portuguesa, grandes empresários, que fazem o mesmo. Lembro.me assim de repente do Carlos Saraiva.

Ainda assim, se me conseguires provar que vives apenas do teu investimento (sem apoio de terceiros), dou.te total razão: vives de rendimentos. Enquanto tiveres o empréstimo por pagar, é o banco que investe em ti e tu nos imóveis. Tu apenas és um intermediário do banco e ainda lhe pagas.

Desejo.te toda a sorte nesse projecto pessoal :)
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 13:38

Desculpa eu só estava a dizer que PARA MIM eu não penso quando e que o investimento fica pago porque eu sigo o modelo de free cash flow. Imagina daqui a 25 anos tenho o credito pago. Mas daqui a 15 se o banco deixar vou refinanciar. é assim o modelo.Nao tava a dizer que tu nao es importante..

Agora aquilo que dizes de viver com o dinheiro dos outros =; Por favor.. estamos num forum de investimento e tu dizes-me que ir a banca buscar dinheiro para investir é viver com dinheiro dos outros?!!? Agora até pensei que estava no facebook onde a maior parte das pessoas mostra a inveja dizendo coisas dessas.

de acordo com o meu plano, devo ter rendas mensais de 10mil euros nos proximos 24 meses (provavelmente antes) e responsabilidades de 4000, o que dá 6 mil brutos por mes. felizmente coloquei-me numa boa posicao para ir a banca buscar muito dinhiero :)
 
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Re: Imobiliário

por SFT » 13/10/2018 10:58

Anaaa12 Escreveu:
SFT Escreveu:Previsão para o investimento ficar pago?


Estou a seguir o modelo de free cash flow (ve o livro do Artur Mariano), ou seja não é importante quando o investimento fica pago. aliás, provavelmente nunca se conseguir refinanciar :mrgreen:

Agora a ideia é rapidamente atingir 10mil euros de rendas por mes- Prevejo mais 24 meses para o atingir :)


Vais desculpar.me o sarcasmo, mas até parece fácil arranjar 10k/mês.

Sabes que isso, que estás a fazer, não é viver de rendimentos não sabes? Basicamente usas dinheiro de terceiros para ires buscar algum rendimento. Viver de rendimentos, para mim, não é viver do dinheiro dos outros. Isso tem outro nome.

O meu objectivo da pergunta era saber se a "taxa bruta de 11,25%" era a taxa do financiamento e se os 1.650 EUR que calculas de retorno estão precavidos de qualquer alteração das taxas de juro e de qualquer alteração de renda futura.

Espero que não me respondas que isso não é importante :)
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 9:45

SERRA LAPA Escreveu:A uma aldeia chegou um forasteiro e perguntou se havia burros a vender.
Informaram que sim e que o preço corrente era 100 moedas. Ele comprou metade dos burros a 100 moedas.
Passado algum tempo, voltou a essa mesma aldeia e perguntou como era o preço dos burros, tinham subido para 150 moedas.
O forasteiro disse que leva todos os burros restantes a esse preço.
A aldeia ficou sem burros.
Passado algum tempo, voltou outro forasteiro à aldeia e perguntou pelos burros, e foi informado do que tinha acontecido. Ao que ele retorquiu que foi pena, dado que estava na disposição de pagar 500 moedas, por burro!
Passado algum tempo voltou o forasteiro original com os burros , disposto a vendê-los, mas a 300 moedas.
Os aldeões recompraram os burros , na esperança de voltar o 2º forasteiro para comprar por 500 moedas.
Mas este nunca apareceu!
Ficaram com os mesmos burros e sem dinheiro!



Isto é o que na minha opinião está literalmente a acontecer no mercado imobiliário português.
Em termos profissionais estou ligado ao mercado imobiliário e não tenho sempre razão, mas fui altamente criticado quando há cerca de 4 anos alertei aqui no caldeirão que o imobiliário tinha atingido o fundo (no tópico do BCP) e que os bancos iriam fazer mais-valias importantes com a maciça entrega de casas que estavam a receber.
Mas também há uns meses abri o tópico: Bolha no Imobiliário.
Há algum tempo que fundos (nomeadamente norte-americanos) esgotam a oferta em empreendimentos de significativa dimensão , mesmo em cidades médias.
Dou o exemplo de Viseu e Coimbra.
Depois da oferta esgotada aguentaram cerca de 2 anos os imóveis e estão a vender por cerca do dobro do que compraram .
As vendas foram efectuadas faseadamente para dar a impressão de oferta reduzida.
Já ganharam muitos milhões.
Este fenómeno arrastou o preço inicialmente das zonas circundantes, rapidamente estendo-se não apenas à cidade , mas a toda a região.
As famílias endividaram-se excessivamente e basta uma ligeira subida de juros para voltarmos a ter casas que ninguém quer.
A construção nova arrancou com força e 2017.
Este ano nos primeiros 7 meses existiu o incremento de cerca de 38%, em relação ao ano anterior.
A reabilitação então, essa desde 2016 que têm atingido sempre máximos de máximos.
A população residente é mesma , ou pouco tem aumentado.
O turismo cresceu, mas não ao ponto de consumir todo o imobiliário.
Já vi ciclos de subida e de descida, mas nunca vi um sobreaquecimento tão grande , nem uma bolha tão grande como a que estamos a viver!
Há literalmente milhares e milhares de fogos devolutos em Portugal e mesmo nas principais cidades.
Basta haver uma faúlha e temos explosão.


Eu concordo contigo a 100% mas há duas ou tres pessoas que dizem isto há quase 2 anos. Isto nao é propriamente novidade nenhuma....

A empiricus na altura falou do crescimento que lisboa ia ter. acertaram.

Depois disse que Lisboa já estava sobrevalorizada e o melhor era olhar para mercados mais pequenos (a terceira vaga). Acertaram.

Vê este artigo: https://jornaleconomico.sapo.pt/noticia ... nto-355998

Depois tens 95% das pessoas a dizer que não ha bolha nenhuma e é a oferta e a procura a funcionar. e depois pedes dados, como os que estão nesse artigo (eu sei é pobre, mas não posso meter aqui os relatorios pagos!), e dizem-te "nao ouviste? é procura e oferta" e tu ficas... :-k
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 9:42

SFT Escreveu:Previsão para o investimento ficar pago?


Estou a seguir o modelo de free cash flow (ve o livro do Artur Mariano), ou seja não é importante quando o investimento fica pago. aliás, provavelmente nunca se conseguir refinanciar :mrgreen:

Agora a ideia é rapidamente atingir 10mil euros de rendas por mes- Prevejo mais 24 meses para o atingir :)
 
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Re: Imobiliário

por SERRA LAPA » 13/10/2018 4:47

A uma aldeia chegou um forasteiro e perguntou se havia burros a vender.
Informaram que sim e que o preço corrente era 100 moedas. Ele comprou metade dos burros a 100 moedas.
Passado algum tempo, voltou a essa mesma aldeia e perguntou como era o preço dos burros, tinham subido para 150 moedas.
O forasteiro disse que leva todos os burros restantes a esse preço.
A aldeia ficou sem burros.
Passado algum tempo, voltou outro forasteiro à aldeia e perguntou pelos burros, e foi informado do que tinha acontecido. Ao que ele retorquiu que foi pena, dado que estava na disposição de pagar 500 moedas, por burro!
Passado algum tempo voltou o forasteiro original com os burros , disposto a vendê-los, mas a 300 moedas.
Os aldeões recompraram os burros , na esperança de voltar o 2º forasteiro para comprar por 500 moedas.
Mas este nunca apareceu!
Ficaram com os mesmos burros e sem dinheiro!



Isto é o que na minha opinião está literalmente a acontecer no mercado imobiliário português.
Em termos profissionais estou ligado ao mercado imobiliário e não tenho sempre razão, mas fui altamente criticado quando há cerca de 4 anos alertei aqui no caldeirão que o imobiliário tinha atingido o fundo (no tópico do BCP) e que os bancos iriam fazer mais-valias importantes com a maciça entrega de casas que estavam a receber.
Mas também há uns meses abri o tópico: Bolha no Imobiliário.
Há algum tempo que fundos (nomeadamente norte-americanos) esgotam a oferta em empreendimentos de significativa dimensão , mesmo em cidades médias.
Dou o exemplo de Viseu e Coimbra.
Depois da oferta esgotada aguentaram cerca de 2 anos os imóveis e estão a vender por cerca do dobro do que compraram .
As vendas foram efectuadas faseadamente para dar a impressão de oferta reduzida.
Já ganharam muitos milhões.
Este fenómeno arrastou o preço inicialmente das zonas circundantes, rapidamente estendo-se não apenas à cidade , mas a toda a região.
As famílias endividaram-se excessivamente e basta uma ligeira subida de juros para voltarmos a ter casas que ninguém quer.
A construção nova arrancou com força e 2017.
Este ano nos primeiros 7 meses existiu o incremento de cerca de 38%, em relação ao ano anterior.
A reabilitação então, essa desde 2016 que têm atingido sempre máximos de máximos.
A população residente é mesma , ou pouco tem aumentado.
O turismo cresceu, mas não ao ponto de consumir todo o imobiliário.
Já vi ciclos de subida e de descida, mas nunca vi um sobreaquecimento tão grande , nem uma bolha tão grande como a que estamos a viver!
Há literalmente milhares e milhares de fogos devolutos em Portugal e mesmo nas principais cidades.
Basta haver uma faúlha e temos explosão.
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Re: Imobiliário

por SFT » 12/10/2018 12:49

Previsão para o investimento ficar pago?
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