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Caldeirão da Bolsa

Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros e ao que possa condicionar o desempenho dos mesmos.

Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Mendix » 19/2/2018 18:21

Ola,

Ja por acaso pensaram, acho que ainda nao li aqui nada sobre o assunto, que provavelmente muita dessa habitacao que se fala estar a ser comprada por estrangeiros, poder estar na realidade a ser comprada por Portugueses que se viram "forcados" a sair do pais na altura da crise e estao agora a pensar voltar a Portugal ou simplesmente investir, digo isto porque tambem ja por varias vezes me passou pela cabeca comprar/investir em uma casa em Portugal, emigrei para Toronto - Canada em 2012, e este ano fui a Portugal com o intuito de comprar um terreno para construir casa ou uma casa ja pronta a habitar na zona onde cresci, arredores de Braga, acabei por nao comprar nada porque nao achei nada que realmente me agradasse, e como nao tenho pressa resolvi esperar ate que apareca algo do meu agrado, e tambem pelo facto de os precos estarem um pouco loucos... mas para quem esta fora acaba por nao os achar assim tao loucos devido aos precos a que estamos habituados aqui, isto pode levar a que as pessoas que vivam no estrangeiro nao sintam assim tanto essa loucura de precos mas que efectivamente prejudica e muito quem vive de rendimentos auferidos em Portugal.... Aqui isso tambem acontece, vem para aqui os Chineses ricos e compram tudo sem olhar ao preco, o que faz com que os Canadianos em geral se vejam impossibilitados de comprar habitacao propria nas grandes cidades e os precos estejam tambem uma loucura para o nivel de vida daqui...

Enfim, é o preco da globalizacao...:D

desculpem a falta de acentuacao mas o teclado USA nao tem acentuacao...:(

Cumps.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por vieirah1976 » 19/2/2018 16:35

O m2 no 3º país mais pacífico do mundo ainda tem muito que subir para ficar perto do mesmo nível de outros onde só há malucos aos tiros...

Europe: Square Metre Prices
https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... ter-prices

Percebam que o mundo mudou. Os cidadãos do mundo procuram segurança. Segurança é poder andar na rua sem estar alerta por tipos de turbante com mochilas. Segurança é poder estar num concerto ou num jogo de futebol sem estar em pânico por aparecer um maluco com uma metralhadora. Segurança é poder ir às compras tranquilamente sem esperar um camião desgovernado. A segurança não tem preço. Quem tem família na frança, belgica ou alemanha sabe o que eu estou a falar.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Lion_Heart » 19/2/2018 16:13

trend=friend Escreveu:
Lion_Heart Escreveu:Eu vendo o meu duplex por 5.000€/m2 , ultimo andar com vistas sobre o centro da cidade. Precisa de reforma 8-) 1.000.000€ :!:


Tóquio? 8-) Para aí até é baratinho com essa área toda :wink:


um T8 + 1
" Richard's prowess and courage in battle earned him the nickname Coeur De Lion ("heart of the lion")"

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por trend=friend » 19/2/2018 16:03

Lion_Heart Escreveu:Eu vendo o meu duplex por 5.000€/m2 , ultimo andar com vistas sobre o centro da cidade. Precisa de reforma 8-) 1.000.000€ :!:


Tóquio? 8-) Para aí até é baratinho com essa área toda :wink:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Lion_Heart » 19/2/2018 16:00

Eu vendo o meu duplex por 5.000€/m2 , ultimo andar com vistas sobre o centro da cidade. Precisa de reforma 8-) 1.000.000€ :!:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por trend=friend » 19/2/2018 15:41

Diacono Escreveu:
trend=friend Escreveu:
Thestockpicker Escreveu:[
No entanto, acho que está a subir demasiado depressa em muito pouco tempo. Há nesta fase já várias red flags (p/ex- 1 em cada 3 anúncios na rádio são sobre crédito habitação; Tema recorrente de conversa de café). Por outro lado estamos num ciclo de expansão económica, estamos ainda a preços abaixo da média europeia e somos vistos como um país cool.



Vou dar aqui um exemplo engraçado: há uns anos o Expresso publicava todos os fins de semana várias páginas de classificados na área imobiliária.
Algures nos anos da crise, utilizei a diminuição do número de anúncios para tentar determinar o fundo. Algures em 2013 creio (ou 2014?), publicou meia página de anúncios em todo o país. Meia página!
Ainda não recuperou nem de perto nem de longe o nível de anúncios de 2007, hoje em dia andará em metade do que era nessa altura... Quando decidirem fazer um novo suplemento "Casas" será a altura para sair. :wink:


Talvez porque nem seja necessário anunciar... https://www.dinheirovivo.pt/empresas/em ... a-vendida/


Belo exemplo a compra em planta, em particular a partir do final dos anos 90... e durou ainda uns bons anos, a verdade é essa.

Por isso apesar de um olhar mais racional ou familiarizado com o sector poder sentir uma bolha (ex: pedir-se o dobro por um produto exactamente igual àquele que estava deprimido há 4 anos), talvez ainda a coisa dure mais uns tempos
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Diacono » 19/2/2018 15:01

trend=friend Escreveu:
Thestockpicker Escreveu:[
No entanto, acho que está a subir demasiado depressa em muito pouco tempo. Há nesta fase já várias red flags (p/ex- 1 em cada 3 anúncios na rádio são sobre crédito habitação; Tema recorrente de conversa de café). Por outro lado estamos num ciclo de expansão económica, estamos ainda a preços abaixo da média europeia e somos vistos como um país cool.



Vou dar aqui um exemplo engraçado: há uns anos o Expresso publicava todos os fins de semana várias páginas de classificados na área imobiliária.
Algures nos anos da crise, utilizei a diminuição do número de anúncios para tentar determinar o fundo. Algures em 2013 creio (ou 2014?), publicou meia página de anúncios em todo o país. Meia página!
Ainda não recuperou nem de perto nem de longe o nível de anúncios de 2007, hoje em dia andará em metade do que era nessa altura... Quando decidirem fazer um novo suplemento "Casas" será a altura para sair. :wink:


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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por trend=friend » 19/2/2018 13:54

Thestockpicker Escreveu:[
No entanto, acho que está a subir demasiado depressa em muito pouco tempo. Há nesta fase já várias red flags (p/ex- 1 em cada 3 anúncios na rádio são sobre crédito habitação; Tema recorrente de conversa de café). Por outro lado estamos num ciclo de expansão económica, estamos ainda a preços abaixo da média europeia e somos vistos como um país cool.



Vou dar aqui um exemplo engraçado: há uns anos o Expresso publicava todos os fins de semana várias páginas de classificados na área imobiliária.
Algures nos anos da crise, utilizei a diminuição do número de anúncios para tentar determinar o fundo. Algures em 2013 creio (ou 2014?), publicou meia página de anúncios em todo o país. Meia página!
Ainda não recuperou nem de perto nem de longe o nível de anúncios de 2007, hoje em dia andará em metade do que era nessa altura... Quando decidirem fazer um novo suplemento "Casas" será a altura para sair. :wink:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Thestockpicker » 19/2/2018 13:03

Ogratuito Escreveu:Bom dia,
Não sei se passa o mesmo nos outros países, mas em Portugal há um fenómeno constante em todos os negócios.
Toda a gente quer enriquecer depressa. Seja agora com as casas , seja com os restaurantes, seja na bolsa.
As pessoas em vez de fazerem um investimento a longo prazo em que ganhariam uma percentagem adequada a cada tipo de negócio, que talvez sejam 20 a 30% num negócio legal, querem logo ganhar 100 ou mais. Aliás, é isso que justifica a procura pelas penny stocks e das bitcoins : é que elas subam 100 ou 1000%. A miragem do lucro instantâneo.
Cumpts


100% de acordo :clap:

Quanto à bolha, acho que ainda está a encher. Não sei se rebenta daqui a 1 mês, 1 ano, 5 anos ou 10 anos. O mercado imobiliário é em tudo semelhante ao mercado acionista, tende a subir a longo prazo (acompanha a inflação), com flutuações (ou desregulações como se preferir) no processo. Não tenho dúvidas que as casas irão valer mais em 2050 do que valiam em 2007.

No entanto, acho que está a subir demasiado depressa em muito pouco tempo. Há nesta fase já várias red flags (p/ex- 1 em cada 3 anúncios na rádio são sobre crédito habitação; Tema recorrente de conversa de café). Por outro lado estamos num ciclo de expansão económica, estamos ainda a preços abaixo da média europeia e somos vistos como um país cool.

Dito isto, problema que Ogratuito identificou pode vir a ser a causa de o imobiliário em Portugal infelizmente não crescer de forma sustentanda e estruturada, dando origem a uma valente cacetada em alguns chicos espertos algures nos próximos tempos. Por tabela levam aqueles que precisavam mesmo de comprar uma casa para viver e que tiveram que se sujeitar ao preço de mercado.
In the business world, the rearview mirror is always clearer than the windshield.

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Celsius-reloaded » 19/2/2018 12:27

Tenho uma visão mais próxima do trend=friend.

Temos vários factores que levam a pensar que o imobiliário ainda tem muito para subir.

Mesmo na quente zona de Lx, continuamos a ter das capitais Europeias menos caras.

Mais de metade das vendas no ano passado foram por valores inferiores a €175 mil euros o que é pouquíssimo!

https://eco.pt/2018/02/05/mais-de-80-da ... eis-meses/

Agora é certo que vivemos tempos de taxas de juros perfeitamente anormais. Porém elas não vão subir de repente.

Salvo qq evento internacional ou crise financeira grave, antevejo mais alguns anos de progressão. Se após esse tempo terá os contornos de bolha só na altura se pode dizer.
The market gives; The market takes.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por trend=friend » 19/2/2018 11:21

Tijay Escreveu:
Diacono Escreveu:
SERRA LAPA Escreveu:Há um dado que ainda não partilhei, mas ao fazê-lo também não violo nada o sigilo profissional a que estou obrigado, dado que nunca revelarei nenhum dado pessoal que envolvam terceiros:
-Sou perito avaliador, assisti à loucura anterior e garanto que em 2008, já com a o inicio da crise financeira, o comportamento no imobiliário era semelhante ao que agora se assiste. Alertei empreiteiros e outros agentes com quem me cruzava frequentemente, para uma quebra iminente nos valores de transacção, era uma voz sozinha a falar no deserto.
Hoje assisto a um cenário semelhante.
Muito embora tenha existido alteração dos valores dos terrenos, esse aumento é quase inexpressivo, face ao preço final a que os imóveis estão a ser transaccionados. O custo da construção está praticamente inalterado. Logo, apenas a margem de lucro explica só por si esta subida. Isso é insustentável!
Mais, os bancos estão a contribuir e a cometer os mesmos erros do passado. Integralmente!
Estão a emprestar 100% a pessoas que nem sequer tem meios próprios para sinalizarem um apartamento. E ao contrário do que dizem não são os estrangeiros, esses não representam sequer 7% de nenhuma zona do pais (desconheço apenas o Algarve , admitindo que aí possa o valor ser mais alto).
Quem está a comprar e em força são os portugueses, mesmo sem dinheiro...
Não violando nenhuma regra profissional, vou contar um dos muitos casos que conheço:
O sr. X , trabalhador assalariado com 800€/mês, tem 6 apartamentos totalmente financiados pelo banco de que recebe a renda de 4500€/mês, sendo que a prestação mensal é actualmente de 4100€/mês.
Ainda na semana passada efectuei mais uma avaliação para comprar um 7º apartamento nas mesmas condições. Por este último irá pagar uma prestação de cerca de 650€/mês e pensa arrendá-lo por 750 €/mês.
Que é que acham que vai acontecer quando os juros subirem 1,5%?
Como é que foi calculada a taxa de esforço? Não sei nem quero saber.
A unica coisa que posso garantir é que ele efectivamente é um assalariado e que desde que a avaliação seja superior em 80% ao valor de compra o banco emprestou os 100%. Se comprou um num ano e depois nos anos seguintes com a declaração de rendas o banco teve isso em conta para os financiamentos seguintes não sei.
Tenho a certeza é que ele não tem ordenado que lhe permita gerar uma poupança para ter os 6 apartamentos e no breve prazo nos 7 !
O banco é que efectuou no fundo a compra e se ele ficar com mais que um apartamento vago por muito tempo, ou os juros mexerem um, ou 2 % as coisas ficarão feias.


Não sei quem é mais irresponsável, o tipo que pede os créditos ou o banco que lho empresta...

Relativamente à questão central, não duvido que em determinadas zonas do país se esteja a formar uma valente bolha imobiliária. Quando vejo um T0 com uns 40/50 m2 a custar 200 mil euros só posso pensar que algo vai mal.
Há uns anos comprei um apartamento no centro do Porto a menos de 1200€ o m2. Actualmente, dificilmente se compra por menos de 2600€/2700€. Não consigo perceber que rentabilidade pensam retirar deste investimento. O airbnb, a ser devidamente legal e para ter sucesso (exigindo várias horas de dedicação) não tem assim um retorno tão espectacular que justifique que as pessoas se metam de cabeça nestas compras sem sentido.
Sim, receio que uma quebra no turismo resulte numa série de famílias endividadas e em bancos novamente carregados de casas "devolvidas" por falta de pagamento.
Veremos...



lá está mas o que tu concluis é o básico dos negócios.. para uns ganharem outros têm de perder . para existir ricos tem de existir pobres.. quando tu fazes um bom negócio das duas uma ou a pessoa que fez o negócio contigo fez um negócio melhor que tu ou então fez um péssimo negócio e tu ficaste a ganhar.. é a lei da vida que se aplica a tudo...


Olha que nem tudo são jogos de soma zero, basta olhar para o gráfico da Amazon ou da Apple das últimas décadas e ninguém ganhou à custa de outrem...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Tijay » 19/2/2018 11:17

Diacono Escreveu:
SERRA LAPA Escreveu:Há um dado que ainda não partilhei, mas ao fazê-lo também não violo nada o sigilo profissional a que estou obrigado, dado que nunca revelarei nenhum dado pessoal que envolvam terceiros:
-Sou perito avaliador, assisti à loucura anterior e garanto que em 2008, já com a o inicio da crise financeira, o comportamento no imobiliário era semelhante ao que agora se assiste. Alertei empreiteiros e outros agentes com quem me cruzava frequentemente, para uma quebra iminente nos valores de transacção, era uma voz sozinha a falar no deserto.
Hoje assisto a um cenário semelhante.
Muito embora tenha existido alteração dos valores dos terrenos, esse aumento é quase inexpressivo, face ao preço final a que os imóveis estão a ser transaccionados. O custo da construção está praticamente inalterado. Logo, apenas a margem de lucro explica só por si esta subida. Isso é insustentável!
Mais, os bancos estão a contribuir e a cometer os mesmos erros do passado. Integralmente!
Estão a emprestar 100% a pessoas que nem sequer tem meios próprios para sinalizarem um apartamento. E ao contrário do que dizem não são os estrangeiros, esses não representam sequer 7% de nenhuma zona do pais (desconheço apenas o Algarve , admitindo que aí possa o valor ser mais alto).
Quem está a comprar e em força são os portugueses, mesmo sem dinheiro...
Não violando nenhuma regra profissional, vou contar um dos muitos casos que conheço:
O sr. X , trabalhador assalariado com 800€/mês, tem 6 apartamentos totalmente financiados pelo banco de que recebe a renda de 4500€/mês, sendo que a prestação mensal é actualmente de 4100€/mês.
Ainda na semana passada efectuei mais uma avaliação para comprar um 7º apartamento nas mesmas condições. Por este último irá pagar uma prestação de cerca de 650€/mês e pensa arrendá-lo por 750 €/mês.
Que é que acham que vai acontecer quando os juros subirem 1,5%?
Como é que foi calculada a taxa de esforço? Não sei nem quero saber.
A unica coisa que posso garantir é que ele efectivamente é um assalariado e que desde que a avaliação seja superior em 80% ao valor de compra o banco emprestou os 100%. Se comprou um num ano e depois nos anos seguintes com a declaração de rendas o banco teve isso em conta para os financiamentos seguintes não sei.
Tenho a certeza é que ele não tem ordenado que lhe permita gerar uma poupança para ter os 6 apartamentos e no breve prazo nos 7 !
O banco é que efectuou no fundo a compra e se ele ficar com mais que um apartamento vago por muito tempo, ou os juros mexerem um, ou 2 % as coisas ficarão feias.


Não sei quem é mais irresponsável, o tipo que pede os créditos ou o banco que lho empresta...

Relativamente à questão central, não duvido que em determinadas zonas do país se esteja a formar uma valente bolha imobiliária. Quando vejo um T0 com uns 40/50 m2 a custar 200 mil euros só posso pensar que algo vai mal.
Há uns anos comprei um apartamento no centro do Porto a menos de 1200€ o m2. Actualmente, dificilmente se compra por menos de 2600€/2700€. Não consigo perceber que rentabilidade pensam retirar deste investimento. O airbnb, a ser devidamente legal e para ter sucesso (exigindo várias horas de dedicação) não tem assim um retorno tão espectacular que justifique que as pessoas se metam de cabeça nestas compras sem sentido.
Sim, receio que uma quebra no turismo resulte numa série de famílias endividadas e em bancos novamente carregados de casas "devolvidas" por falta de pagamento.
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lá está mas o que tu concluis é o básico dos negócios.. para uns ganharem outros têm de perder . para existir ricos tem de existir pobres.. quando tu fazes um bom negócio das duas uma ou a pessoa que fez o negócio contigo fez um negócio melhor que tu ou então fez um péssimo negócio e tu ficaste a ganhar.. é a lei da vida que se aplica a tudo...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por daniel__ » 19/2/2018 11:14

SFT Escreveu:Muita gente vai ficar entalada com a subida das taxas de juro. Vão ficar a pagar casas sobreavaliadas e juros acima do que esperavam.

Se vier a dita crise que tarda em chegar, vão aparecer imóveis, na zona de Lisboa e muitas delas renovadas, ao preço da chuva mijona dada a quantidade de obras que foram acontecendo neste últimos anos. Quem não entrou e tiver liquidez é uma questão de esperar mais uns meses. É a minha convicção.

Quanto à bolha imobiliária, ela existe. Os preços continuam a subir num país que não acompanha estes preços a nível de crescimento e cujos salários não mudaram muito também.

O que me fascina é ver imóveis fora de Lisboa a praticar valores de Lisboa.

Concordo praticamente com tudo neste comentário. Acrescento outro problema. Os construtores estão a fazer remodelações em contra relógio, para vender as casas o mais depressa possível. Muitas destas construções têm um nível de qualidade baixissimo e daqui a alguns anos os podres das casas voltam todos a aparecer (e.g. humidades, canalizações, etc).

Muitos investidores entraram no mercado imobiliário apenas por falta de alternativas. Hoje em dia praticamente qualquer investidor português, seja pequeno ou grande, já teve a tentação de se juntar à festa do imobiliário e isto é um claro sinal de alerta. Agora a subida das taxas de juro, também vai trazer outras oportunidades de investimento, que podem voltar a ser atrativas, principalmente como refugio de uma queda acentuada no imobiliário (bonds, DP banca online, etc).
Projetos

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Diacono » 19/2/2018 10:56

SERRA LAPA Escreveu:Há um dado que ainda não partilhei, mas ao fazê-lo também não violo nada o sigilo profissional a que estou obrigado, dado que nunca revelarei nenhum dado pessoal que envolvam terceiros:
-Sou perito avaliador, assisti à loucura anterior e garanto que em 2008, já com a o inicio da crise financeira, o comportamento no imobiliário era semelhante ao que agora se assiste. Alertei empreiteiros e outros agentes com quem me cruzava frequentemente, para uma quebra iminente nos valores de transacção, era uma voz sozinha a falar no deserto.
Hoje assisto a um cenário semelhante.
Muito embora tenha existido alteração dos valores dos terrenos, esse aumento é quase inexpressivo, face ao preço final a que os imóveis estão a ser transaccionados. O custo da construção está praticamente inalterado. Logo, apenas a margem de lucro explica só por si esta subida. Isso é insustentável!
Mais, os bancos estão a contribuir e a cometer os mesmos erros do passado. Integralmente!
Estão a emprestar 100% a pessoas que nem sequer tem meios próprios para sinalizarem um apartamento. E ao contrário do que dizem não são os estrangeiros, esses não representam sequer 7% de nenhuma zona do pais (desconheço apenas o Algarve , admitindo que aí possa o valor ser mais alto).
Quem está a comprar e em força são os portugueses, mesmo sem dinheiro...
Não violando nenhuma regra profissional, vou contar um dos muitos casos que conheço:
O sr. X , trabalhador assalariado com 800€/mês, tem 6 apartamentos totalmente financiados pelo banco de que recebe a renda de 4500€/mês, sendo que a prestação mensal é actualmente de 4100€/mês.
Ainda na semana passada efectuei mais uma avaliação para comprar um 7º apartamento nas mesmas condições. Por este último irá pagar uma prestação de cerca de 650€/mês e pensa arrendá-lo por 750 €/mês.
Que é que acham que vai acontecer quando os juros subirem 1,5%?
Como é que foi calculada a taxa de esforço? Não sei nem quero saber.
A unica coisa que posso garantir é que ele efectivamente é um assalariado e que desde que a avaliação seja superior em 80% ao valor de compra o banco emprestou os 100%. Se comprou um num ano e depois nos anos seguintes com a declaração de rendas o banco teve isso em conta para os financiamentos seguintes não sei.
Tenho a certeza é que ele não tem ordenado que lhe permita gerar uma poupança para ter os 6 apartamentos e no breve prazo nos 7 !
O banco é que efectuou no fundo a compra e se ele ficar com mais que um apartamento vago por muito tempo, ou os juros mexerem um, ou 2 % as coisas ficarão feias.


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Relativamente à questão central, não duvido que em determinadas zonas do país se esteja a formar uma valente bolha imobiliária. Quando vejo um T0 com uns 40/50 m2 a custar 200 mil euros só posso pensar que algo vai mal.
Há uns anos comprei um apartamento no centro do Porto a menos de 1200€ o m2. Actualmente, dificilmente se compra por menos de 2600€/2700€. Não consigo perceber que rentabilidade pensam retirar deste investimento. O airbnb, a ser devidamente legal e para ter sucesso (exigindo várias horas de dedicação) não tem assim um retorno tão espectacular que justifique que as pessoas se metam de cabeça nestas compras sem sentido.
Sim, receio que uma quebra no turismo resulte numa série de famílias endividadas e em bancos novamente carregados de casas "devolvidas" por falta de pagamento.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por trend=friend » 19/2/2018 10:27

Penso que existe aqui um pressuposto que deve ser examinado de outra forma.

Não é por os preços dos activos imobiliários serem inacessíveis ou menos comportáveis aos locais que existe uma bolha. Vejam-se os preços em NYC ou em LA e quantos locais realmente conseguem comprar as casas (e não falamos da 5thAv nem da Strand...) sem terem de ir viver para New Jersey ou para Riverside, respectivamente. Os locais inevitavelmente mudam-se para os arredores porque a pressão vem de vários sítios (e em NYC muito mais do que na Califórnia por questões geográficas de exiguidade de espaço...):

- estrangeiros a comprar para viver

- estrangeiros a comprar para investir passivamente e nunca põem os pés na casa mas entendem que dificilmente podem perder, ou porque preferem parquear num imóvel o seu investimento em vez de ficar nos países de origem

- estrangeiros a comprar para arrendar / gerir activamente (muitos que também foram para lá viver)

- efeito dos próprios locais que têm de responder a esta pressão com ofertas de preços mais elevadas

- menor oferta de novos empreendimentos/novas construções num período de crise (como 2008-2011, isto resvala mais porque o imobiliário não é a bolsa, começa e termina mais tarde)

E a verdade é que Portugal nunca tinha conhecido os 3 primeiros factores como está a conhecer agora, e dificilmente vão desaparecer. Os estrangeiros dessas 3 categorias são também de 3 tipos :

- estrangeiros visa gold / fora UE

- estrangeiros residentes não habituais / pensionistas UE

- estrangeiros normais que vêm viver/trabalhar (como sempre aconteceu, mas agora o hype é completamente diferente do passado).

Ora para responder a esta assimilação de um mercado mais tradicional a algum cosmopolitismo, são necessárias muitas casas e o 4º e o 5º factor desempenham um papel importante também, visto que os locais, ao final de vários anos de restrições, sentem-se agora confiantes para investir e "recuperarem o tempo perdido", ou seja, pensam por que não hão também de aproveitar? Por outro lado, a secura de novos investimentos/construção entre 2008 e 2015, muito mais alargado que nos EUA pela troika, etc (pelo contrário, o que se via era promoções constantes para despachar imóveis da Banca, quanto mais novas construções...) faz com que a oferta seja de facto reduzida para estes factores todos. Introduzindo-se mais oferta no mercado, a coisa com certeza estabilizará, mas descer dos níveis actuais?

Para isso acontecer, era necessário um fenómeno qualquer que afastasse todas as fontes de pressão. Uma crise financeira até poderia numa primeira fase ter pouca relevância, ainda me lembro de muitas pessoas a comprarem casa em 2007/2009 porque "aí pelo menos é seguro, Bancos é que não!". Uma crise económica seguramente abrandaria a coisa, mas não me parece que os Bancos estejam com o mesmo stress que estiveram no passado, apesar de alguns excessos pontuais. O cuidado nas avaliações parece-me completamente diferente dos tempos em que emprestavam e incluíam móveis, um carro e afins...

Por isso não me parece que exista uma bolha. Existe um período de enorme crescimento após uma depressão, acho que se pode usar este termo se pensarmos no stock de casas para venda que os Bancos tinham em 2014... Mesmo o Chiado ou o Monte Estoril podem estar brutalmente caros, mas são nichos que seguramente terão sempre mais procura do que qualquer outro sítio no país. As zonas médias das grandes cidades vão por arrasto, e até as zonas mais fracas inevitavelmente sofrem a pressão, porque a maré quando sobe eleva todos os barcos...

E temos preços mais baixos do que outras capitais europeias apesar de teoricamente oferecermos melhor qualidade de vida. Dublin em 2007/2008 tinha preços iguais/superiores aos de Londres. Isso era uma bolha e viu-se o resultado. Quando estivermos com preços similares a Madrid / Barcelona, é para ficar alerta e fugir se algum dia tivermos comportamentos como os de Dublin há 10 anos. Mas duvido que aí cheguemos, talvez esteja na hora do plateau depois da agradável subida...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por manuelfaf » 19/2/2018 9:53

Também acredito que é uma bolha. Os preços estão elevadíssimos, não é possível ao português comprar comprar casa. E não, não é possível igualmente pagar renda. Os preços do arrendamento estão pelo preço da prestação ou mais altos. Não temos turista suficientes para comprar todas as casas. Perguntem a 10 amigos (mas que aufiram um salário médio, digamos entre 900 a 1200, abaixo disso, comprem é comida, a roupa e livros para os filhos, paguem a água e luz e a despesa surpresa do médico, etc.), se não tivessem casa se comprariam agora pelos preços atuais.
Também acho que os bancos estão outra vez a ir com muita sede ao pote de água, estão a tentar fazer empréstimos seja como for. Acho que em tempos havia uma proposta de lei para limitar o ordenado dos bancários em função dos produtos vendidos, de forma a evitar a vende, vende, vende, e o gajo que se fxda se não conseguir pagar. E digo isto porque já tive uma passagem pela banca, os objectivos são altos e as vendas têm de ser agressivas para os conseguir. Quem vier a seguir que feche a porta.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Beruno » 19/2/2018 9:06

Tambem ta a assumir que ele gasta tudo o que ganha ao inves de ir poupando algum para ir amortizando ou compensando os meses em que nao ta tudo arrendado.

Essa margem que ele pretende na ultima casa ta correcta??? É que a renda liquida será menor que a prestaçao a pagar ao banco, nao contando com condominio, imi e manutenção
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por SERRA LAPA » 19/2/2018 1:30

Há um dado que ainda não partilhei, mas ao fazê-lo também não violo nada o sigilo profissional a que estou obrigado, dado que nunca revelarei nenhum dado pessoal que envolvam terceiros:
-Sou perito avaliador, assisti à loucura anterior e garanto que em 2008, já com a o inicio da crise financeira, o comportamento no imobiliário era semelhante ao que agora se assiste. Alertei empreiteiros e outros agentes com quem me cruzava frequentemente, para uma quebra iminente nos valores de transacção, era uma voz sozinha a falar no deserto.
Hoje assisto a um cenário semelhante.
Muito embora tenha existido alteração dos valores dos terrenos, esse aumento é quase inexpressivo, face ao preço final a que os imóveis estão a ser transaccionados. O custo da construção está praticamente inalterado. Logo, apenas a margem de lucro explica só por si esta subida. Isso é insustentável!
Mais, os bancos estão a contribuir e a cometer os mesmos erros do passado. Integralmente!
Estão a emprestar 100% a pessoas que nem sequer tem meios próprios para sinalizarem um apartamento. E ao contrário do que dizem não são os estrangeiros, esses não representam sequer 7% de nenhuma zona do pais (desconheço apenas o Algarve , admitindo que aí possa o valor ser mais alto).
Quem está a comprar e em força são os portugueses, mesmo sem dinheiro...
Não violando nenhuma regra profissional, vou contar um dos muitos casos que conheço:
O sr. X , trabalhador assalariado com 800€/mês, tem 6 apartamentos totalmente financiados pelo banco de que recebe a renda de 4500€/mês, sendo que a prestação mensal é actualmente de 4100€/mês.
Ainda na semana passada efectuei mais uma avaliação para comprar um 7º apartamento nas mesmas condições. Por este último irá pagar uma prestação de cerca de 650€/mês e pensa arrendá-lo por 750 €/mês.
Que é que acham que vai acontecer quando os juros subirem 1,5%?
Como é que foi calculada a taxa de esforço? Não sei nem quero saber.
A unica coisa que posso garantir é que ele efectivamente é um assalariado e que desde que a avaliação seja superior em 80% ao valor de compra o banco emprestou os 100%. Se comprou um num ano e depois nos anos seguintes com a declaração de rendas o banco teve isso em conta para os financiamentos seguintes não sei.
Tenho a certeza é que ele não tem ordenado que lhe permita gerar uma poupança para ter os 6 apartamentos e no breve prazo nos 7 !
O banco é que efectuou no fundo a compra e se ele ficar com mais que um apartamento vago por muito tempo, ou os juros mexerem um, ou 2 % as coisas ficarão feias.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por BearManBull » 18/2/2018 23:32

Artista Romeno do airbnb seria interessante ser mais pragmãtico e saber o real impacto. Quantos airbnb há em Portugal vs aluguer de longo prazo? Relativo a este assunto acho que é uma vergonha a falta de regulação que existe, então para abrir um hotel são 1001 leis a cumprir, para um airbnb é só fazer um registo num site... Não é que seja contra o formato do airbnb mas é concurrência desleal para com a hotelaria tradicional, enquanto dá para todos ninguém se chateia até porque os hoteis neste momento não podiam dar abasto á procura e sempre é melhor airbnb que prédios ao abandono.

Um fénomo interessante é a compra de casa para alugar no Airbnb, compra-se uma segunda casa, hipoteca-se a priimeira e faz-se negócio.

Por agora os números verdadeiramente astronómicos do crescimento do turismo vão continuar a sustentar os preços, se o turismo por algum motivo cai, aí sim teremos uma possivel bolha.~
De 3M em 1999 para 11M em 2018 quase 4x!

https://aeroportodoporto.wordpress.com/ ... icas-2017/
“It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but rather the one most adaptable to change.”
― Leon C. Megginson
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por alvaroB » 18/2/2018 23:29

O que se passa no Porto e Lisboa já se passa no Algarve há muito. Vivo cá a sul há perto de 3 anos, numa das zonas mais caras do país por m2, e já me convenci de que é melhor não ambicionar comprar casa e poupar os meus esforços para rezar aos santinhos para continuar numa casa alugada e não me "convidarem" a sair, como já aconteceu.

Está tudo a crescer demasiado depressa e irrita-me esta necessidade de querer vender ao estrangeiro, nem que se tenha de esperar 10 anos. Estamos a acabar connosco e a absorver a cultura das casas pequenas e apartamentos partilhados com esta explosão de preços: https://nit.pt/out-of-town/back-in-town ... dos-a-600e

Continuemos a vender tudo isto lá fora e daqui a uns anos volto à base porque se torna insustentável andar a suportar mensalmente bolhas imobiliários :roll:
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por MVP » 18/2/2018 22:50

Esses rankings já são um bocadinho "irritantes" principalmente pela maneira como são cozinhados pela imprensa Portuguesa. Existem rankings desses em diversos foruns, sites turisticos, de gastronomia, Muitos, e sempre que Portugal é contemplado num deles, é noticiado como se do Premio do Turismo em Memoria de Alfred Nobel se tratasse :lol: Parece até um pouco de sentimento de inferioridade. Claro que é optimo Portugal começar a aparecer mais nesse tipo de radares, só acho também curioso o diferente foco de temas que é dado pela imprensa consoante o partido que está no poder. Agora já ninguém fala do desemprego jovem, da estagnação dos salários, e do aumento dos impostos, os incendios rapidamente se esqueceram e, relativamente a Imobiliario, ao racio dos salarios com o preço das casas. Está tudo bem porque temos a WebSummit e somos o melhor país para viver segundo um site qualquer americano que ninguém conhecia :lol:

Em relação aos estrangeiros penso que compram com alguma segurança dada a diferença de preço entre o seu país de origem e Portugal. Um habitante de qualquer capital Europeia consegue ainda comprar com algum conforto e folga, pode acabar por ser um pouco irracional já que não se pode fazer analogias diretas mas a verdade é que se entendo que talvez fizesse o mesmo se fosse para outro país mais barato da mesma forma. Penso que estamos a assistir a uma mudança de paradigma e as consequencias so se notarao daqui a uns anos, mas vão existir, quanto mais não seja pela construção de tanta coisa nova e remodelada, e uma grande entrada de imoveis usados no mercado, que em conjunto com o decrescimo tendencial da população portuguesa, vai ser curioso de observar.
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Clinico » 18/2/2018 22:17

Very True.
Por isso é que têm hipótese de comprar cá a estes preços. Para eles virem viver para um país com baixa criminalidade e (ainda) poupado ao terrorismo internacional e politicamente sossegado é um argumento de peso para comprarem cá.
E enquanto assim for, o imobiliário vai continuar muito activo

Por isso é que não sei se a chamada bolha ainda não tem muito para crescer e se rebentará ou se suavizará com regularização de preços e aparecimento de oferta comportável para portugueses...
Abração
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 18/2/2018 21:54

Clinico Escreveu:Mas Artista , o que eu não percebi é isso dos "turistas". É que dá-me a sensação que a maioria que compra são "turistas" permanentes ou quase. Ou, como o documentário mostra, compram para instalar o negócio.

Sei tambem que há muitos fundos internacionais que compram para reabilitar e vender, veja-se todo o contorno dos prédios á volta do Jardim do Princepe Real. Esses não faço ideia do que pretendem, se revender ou alugar.

Talvez isso seja mais verdadeiro para o alojamento local que, óbviamente, sofrerá com as mudanças do mercado e com a inundação de oferta.
Não há dúvida que é uma situação nova, sei que os preços praticados cá ainda não são exagerados comparados com Londres , Paris ou Nova York.
Do Brasil a situação é diferente porque fogem da violencia e da crise económica ou para fazer "desaparecer" contas em bancos estrangeiros cujo repatriamento para o Brasil é saudado com um imposto apetecível de 30%!! (há-de voltar muito dinheiro para lá, há.de...)
Vamos seguindo
Abraço
Clinico

pois mas qual é o ordenado em Paris ou NY 3 ou 4x mais pelo menos :shock:
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Clinico » 18/2/2018 21:48

Mas Artista , o que eu não percebi é isso dos "turistas". É que dá-me a sensação que a maioria que compra são "turistas" permanentes ou quase. Ou, como o documentário mostra, compram para instalar o negócio.

Sei tambem que há muitos fundos internacionais que compram para reabilitar e vender, veja-se todo o contorno dos prédios á volta do Jardim do Princepe Real. Esses não faço ideia do que pretendem, se revender ou alugar.

Talvez isso seja mais verdadeiro para o alojamento local que, óbviamente, sofrerá com as mudanças do mercado e com a inundação de oferta.
Não há dúvida que é uma situação nova, sei que os preços praticados cá ainda não são exagerados comparados com Londres , Paris ou Nova York.
Do Brasil a situação é diferente porque fogem da violencia e da crise económica ou para fazer "desaparecer" contas em bancos estrangeiros cujo repatriamento para o Brasil é saudado com um imposto apetecível de 30%!! (há-de voltar muito dinheiro para lá, há.de...)
Vamos seguindo
Abraço
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 18/2/2018 21:23

Clinico Escreveu:Tudo isso é verdade e eu não tenho estatisticas, mas a pergunta que faço e´ - porque é que os turistas , ou residentes estrangeiros, compram imobiliario a estes preços?
Se é para viverem cá, esses apartamentos/casas não voltam ao mercado tão depressa porque são residencias de familia.
Se é para alugar, ou o fazem para alojamento local ou para alojamento de longa data, pelo que em principio tambem não voltam ao mercado tão depressa.
Sinceramente, não sei se estão a comprar a estes preços pensando que ainda podem fazer grandes mais valias...

Quanto ao jovens, esses sim, têm um enorme problema, aliás que existe em cidades como NovaYork. Que fazem lá os jovens? Para alugar, partilham apartamentos. Para comprar, vivem inicialmente em cochichos autenticos carissimos e depois vão viver para a periferia da cidade ou logo no Estado de New Jersey onde tudo é mais barato...
Aqui vão acabar por fazer o mesmo: acabam por ir viver para a periferia das cidades onde tudo é mais barato. Não vejo actualmente outra solução ou comprem um primeiro apartamento com a ajuda do banco e dos pais...

Enfim, são os tempos que se vivem e não vejo grande mudança no imobiliario tão depressa mas uma adaptação á nova realidade.
Abraços
Clinico

atenção que o turismo é mt ciclico, na proxima crise o alojamento local, sofre e o mercado fica inundado, todas as bolhas acabam dessa maneira não tem que saber, eu ainda me lembro em 2009 havia em plena 1ª quinzena de agosto hoteis de 4 estrelas no algarve a 80 euros a noite.....e é assim k acaba, sobrecapacidade queda dos preços o ai jasus, pode é demorar até mais que 5 anos mas vai acontecer :-"
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
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