Imobiliário

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros de uma forma genérica e a todo o tipo de informação útil que possa condicionar o desempenho dos mesmos

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Imobiliário

por Anaaa12 » 14/9/2018 21:44

Olá a todos!

Estou a adorar este forum..

Só achei que fazia falta um topico sobre imobiliário, espero que nao levem a mal.

Então, por onde começar:
- Tenho quase 40 anos;
- Sou uma junkie de personal development;
- Ganho 1400€ liquidos por mes numa empresa, mas tiro quase 23000€ brutos de rendimento anual além do salário (investimentos
- Tenho muitas stocks e acho que estou bem diversificada e investi bem, gosto dos dividendos
- Agora quero ir para imobiliario de forma mais forte. Ja comprei uma moradia com 2 t2s para estudantes, o negocio da-me 23% de rendimento. estou a tentar replicar o que fiz
- O meu objectivo é fazer 50000€ brutos por ano dos investimentos e depois despeço-me

Agora algumas questões:
1. Quem aqui investe em imoveis?
2. Eu sei dois, mas para nao influenciar, quem me sabe dizer bons blogs sobre imobiliario?
3. A partir de que ponto compensa abrir empresa? Devo abrir logo no incio?
4. Truques que usem para anular impostos, IMT, imposto nas rendas, etc?
5. Que apoios existem e sao realmente uteis para investir em imoveis?

Obrigada!
Editado pela última vez por Anaaa12 em 15/9/2018 10:01, num total de 1 vez.
 
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Re: Imobiliário

por Clinico » 15/9/2018 0:13

Cara Anaaa

A ideia de iniciar um tópico sobre imobiliário é muito interessante e original, mas tambem não é preciso "partilhar" tantos dados pessoais ...
O melhor dos dados partilhados foi o facto de ter quase 40 anos... aqui o"velhote" só lhe pode dizer... "que inveja"... :wink:

A ideia é interessante porque investir em imobiliário é uma forma de diversificar um investimento e, tal como as acções, há um bom momento para as comprar e um bom momento para as vender.

Neste momento, adquirir imobiliário em muitas áreas é o mesmo que comprar acções no topo :wink: conhecendo um pouco do assunto,pelo qual sempre me interessei, não sei se é o momento adequado para adquirir....

Eu tambem investi em imobiliário mas em 2008 e 2009 quando a minha mulher não se calava para eu tirar a massa toda da bolsa em queda abrupta e pô-la no imobiliário em crise, em que se vendia tudo ao preço "da uva mijona".
E na altura acabei por entrar "em imobiliários" a bom preço em boas áreas, e que hoje estão em AL
Na altura, a maluquice tambem me deu para ver apartamentos em Miami (é mesmo dum doido) e havia em 2008, apartamentos fabulosos ao pé da água tipo T2 a 250 mil dolares! Não fui para essas bandas , mas os mesmo apartamentos lá estão hoje a mais do dobro!!!

Um palavra de precaução: não se ponha com artimanhas para diminuir impostos, IMTs etc. Não vale a pena o risco e não há muito por onde fugir a não ser que alugue a dinheiro e por baixo da mesa, o que eu não aconselho

Não, não conheço blogs sobre o imobiliário. Investi nele a longo prazo e com objectivo de valorização tanto do imovel como o que ele pode render

O problema é diferente se vai entrar no capitulo de comprar imoveis devolutos ou a precisar de restauros grandes, reabilitá-los e revendê-los.
Mas aí aviso-a de que já há muitos tubaroes organizados a fazê-lo , entre eles um familiar que angaria p´redios em mau estado em Lisboa e os vende a investidores estrangeiros. Mas isso dá muito trabalho e exige dedicação completa e o só se ganha se se vende...

Reveja aqui o tópico sobre "bolha imobiliária"

Abraço e boa sorte nessa aventura
Clinico
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/9/2018 10:14

Clinico Escreveu:Cara Anaaa

A ideia de iniciar um tópico sobre imobiliário é muito interessante e original, mas tambem não é preciso "partilhar" tantos dados pessoais ...
O melhor dos dados partilhados foi o facto de ter quase 40 anos... aqui o"velhote" só lhe pode dizer... "que inveja"... :wink:

A ideia é interessante porque investir em imobiliário é uma forma de diversificar um investimento e, tal como as acções, há um bom momento para as comprar e um bom momento para as vender.

Neste momento, adquirir imobiliário em muitas áreas é o mesmo que comprar acções no topo :wink: conhecendo um pouco do assunto,pelo qual sempre me interessei, não sei se é o momento adequado para adquirir....

Eu tambem investi em imobiliário mas em 2008 e 2009 quando a minha mulher não se calava para eu tirar a massa toda da bolsa em queda abrupta e pô-la no imobiliário em crise, em que se vendia tudo ao preço "da uva mijona".
E na altura acabei por entrar "em imobiliários" a bom preço em boas áreas, e que hoje estão em AL
Na altura, a maluquice tambem me deu para ver apartamentos em Miami (é mesmo dum doido) e havia em 2008, apartamentos fabulosos ao pé da água tipo T2 a 250 mil dolares! Não fui para essas bandas , mas os mesmo apartamentos lá estão hoje a mais do dobro!!!

Um palavra de precaução: não se ponha com artimanhas para diminuir impostos, IMTs etc. Não vale a pena o risco e não há muito por onde fugir a não ser que alugue a dinheiro e por baixo da mesa, o que eu não aconselho

Não, não conheço blogs sobre o imobiliário. Investi nele a longo prazo e com objectivo de valorização tanto do imovel como o que ele pode render

O problema é diferente se vai entrar no capitulo de comprar imoveis devolutos ou a precisar de restauros grandes, reabilitá-los e revendê-los.
Mas aí aviso-a de que já há muitos tubaroes organizados a fazê-lo , entre eles um familiar que angaria p´redios em mau estado em Lisboa e os vende a investidores estrangeiros. Mas isso dá muito trabalho e exige dedicação completa e o só se ganha se se vende...

Reveja aqui o tópico sobre "bolha imobiliária"

Abraço e boa sorte nessa aventura
Clinico


Muito obrigada Clinico!

Mas porque achas que é muita informacao? Eu estava a pensar fazer desde topico uma coisa mais pessoal e ir colocando os meus resultados do imobiliario aqui ;)

Bom o que diz quem sabe é que hoje há varios mercados que não estao inflaccionados, é nesses que me estou a concentrar. Eu assinei os relatorios da Empiricus e tenho montes de informacao valiosa sobre isso.

No proximo fim de semana por exemplo vou a Bragança (precisamente do outro lado do pais para mim lol) porque sei que é bom. fico lá 2 dias e vejo. Depois tenho mais duas ou tres cidades para explorar, e claro que nenhuma é Lisboa, Porto ou aqui no Algarve ;)

A unica coisa que para mim e complicada e arranjar uma imobiliaria que preste um serviço de forma a que eu nao me tenha que chatear. Eu queria ir a Bragança e imagina que compro um imovel, nunca mais la voltar nos proximos 12 meses (a nao ser que tenha mais hipoteses de comprar). Arranjar empresas de gestao é facil, mas muitas vezes sao muito caras para o efeito.

Como está a correr esse AL? PAra mim nao é tao interessante porque AL não é nada passivo :( mas espero que esteja a correr bem!

Nao sao artimanhas! Para diminuir impostos pela via legal claro. So arrendo com contrato, mas diminuir impostos há várias formas legais. Eu estou a aprender, mas já vi algumas.

Quanto a blogs deixo o que eu mais gosto: https://arrowplus.pt/blog/ (o livro então espetaculo, mas muita gente aqui vai dizer que 25€ é muito dinheiro era melhor comprar uma accao :P)
e outro que sigo mas que é para investidores muito grandes acho eu (muito tecnico e menos informaçao, mas directa das fontes tipo banco de portugal): http://outof-the-boxthinking.blogspot.pt
E claro, empiricus que agora parece que andam a produzir muito pouco: empiricus.pt

PS: Por favor se alguém souber mais avise!!

O que eu estou a tentar fazer é precisamente isso, mas não revender, apenas reabilitar e arrendar. Há menos "tubaroes" como dizes e acima de tudo nos mercados que eu quero entao acho que há muito pouca gente.

O meu objectivo é nos proximos 8 meses ter rendas (anuais) de 25000€ - claro que precisarei de divida, mas estou no momento certo para o fazer. Se conseguir despeço-me e dedico-me a isto até ter 50000€ totalmente passivo (a contar já com o que tenho das stocks e da raize..)

Quanto ao topico já vi, mas os relatorios da Empiricus sao muito melhores e com todos os dados que preciso. eu sei bem onde há bolhas e não há ;)

Muito obrigado pela força, espero ter muitos resultados e vir aqui contar!
Editado pela última vez por Anaaa12 em 16/9/2018 10:38, num total de 1 vez.
 
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Re: Imobiliário

por rg7803 » 15/9/2018 13:27

Anaaaa, duas perguntas directas, para os quais solicitava respostas o mais honestas possível, se fizesses esse favor:

-os donos/mentores da Empiricus não são os mesmos da ArrowPlus que tanto gostas?
-estás aqui de forma directa ou indirecta como forma de promoção a esse site/espaço, correcto?

Não leves a mal, eu pessoalmente não levo (todos temos de fazer pela nossa vidinha), e não és caso único. Outro participantes usam este espaço para partilha de informação e também como forma de promover os seus espaços/páginas/blogs/etc.

Boa sorte na tua demanda, e que consigas alcançar os teus objectivos.

RG
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/9/2018 14:33

rg7803 Escreveu:Anaaaa, duas perguntas directas, para os quais solicitava respostas o mais honestas possível, se fizesses esse favor:

-os donos/mentores da Empiricus não são os mesmos da ArrowPlus que tanto gostas?
-estás aqui de forma directa ou indirecta como forma de promoção a esse site/espaço, correcto?

Não leves a mal, eu pessoalmente não levo (todos temos de fazer pela nossa vidinha), e não és caso único. Outro participantes usam este espaço para partilha de informação e também como forma de promover os seus espaços/páginas/blogs/etc.

Boa sorte na tua demanda, e que consigas alcançar os teus objectivos.

RG


Olá RG,

Não vou levar a mal, mas não percebo o porque de se dar mais importancia ao que esta a volta do assunto do que o assunto. Mas respondendo:

- A unica ligação que conheço entre a Empiricus e a Arrowplus é mesmo o facto do Artur Mariano ser analista numa e na outra. Mais não faço ideia. Tu sabes mais coisas?
- não, nao tenho interesse em partilhar nada nem fazer promocao nem ninguem me paga para isso. E consegues facilmente ver porque: primeiro porque so falo do que há e a verdade é que pelo menos eu nao conheço mais nada e já perguntei se alguem conhecia. segundo porque ao falar do livro do Artur Mariano é apenas porque é o unico que conheço em Portugal para investir em imobiliário, ainda por cima é bom. Mas se conhecerem mais eu agradecia mesmo muito que me dissessem, porque se disserem que e bom eu vou comprar e ler.

E vou-te dizer mais: o meu blog favorito até agora é o Biggerpockets.com... mas a questão é que tu les aquilo e nao consegues aplicar em Portugal.

O que me interessa mesmo é aprender mais sobre imobiliario.

Repara eu durante uns 12 anos andei a comprar accoes. E hoje OK, tenho bons dividendos para a media mas foram 12 anos. 12 anos!! Fiz um negocio em imobiliário que é MUITO melhor do que accoes e pensei "será que foi sorte?". como é possivel um investimento com um retorno tao bom e vantagens fiscais?

E por fim o pensamento foi simples: se eu tivesse feito em imobiliario o que fiz em accoes tava reformada a ja muito tempo. Não digo que tenha encontrado a minha de ouro, mas simplesmente acho melhor ponto.

E volto a dizer se alguem tiver bons recursos sobre imobiliario por favor digam.
 
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Re: Imobiliário

por Celsius-reloaded » 15/9/2018 16:14

Porquê Bragança?
31 de Julho: dia de São Stop.
 
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Re: Imobiliário

por NomDePlume » 15/9/2018 17:23

Anaaa12 Escreveu:Fiz um negocio em imobiliário que é MUITO melhor do que accoes e pensei "será que foi sorte?". como é possivel um investimento com um retorno tao bom e vantagens fiscais?


Simples: a economia está inundada de dívida e o preço do imobiliário, em vez de se ajustar ao que as pessoas podem comprar, ajusta-se ao que poderão comprar se assumirem dívida, ou a que rendas poderão pagar se o seu patrão assumir dívida. (Ou, caso especialmente perverso, o que poderão comprar se assumirem dívida e usarem o salário que recebem do seu patrão endividado para cobrir a mensalidade!) A dívida j´á excede hoje 300% do PIB mundial. É uma bomba relógio. E o mercado imobiliário vai ser o primeiro a explodir quando o relógio apitar.

Anaaa12 Escreveu:E por fim o pensamento foi simples: se eu tivesse feito em imobiliario o que fiz em accoes tava reformada a ja muito tempo. Não digo que tenha encontrado a minha de ouro, mas simplesmente acho melhor ponto.


"Se eu tivesse feito X ontem estaria rico hoje. Por isso, se eu fizer X hoje estarei rico amanhã!" E é assim que as pessoas acabam a comprar bitcoin a vinte mil dólares, ou a comprar bitconnect porque acham que a bitcoin está demasiado cara. Isto tem um nome: FOMO, Fear Of Missing Out. Decisões tomadas neste estado de espírito tendem a acabar mal.
 
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Re: Imobiliário

por EAGLE BULLMARKET » 15/9/2018 17:42

NomDePlume Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:Fiz um negocio em imobiliário que é MUITO melhor do que accoes e pensei "será que foi sorte?". como é possivel um investimento com um retorno tao bom e vantagens fiscais?


Simples: a economia está inundada de dívida e o preço do imobiliário, em vez de se ajustar ao que as pessoas podem comprar, ajusta-se ao que poderão comprar se assumirem dívida, ou a que rendas poderão pagar se o seu patrão assumir dívida. (Ou, caso especialmente perverso, o que poderão comprar se assumirem dívida e usarem o salário que recebem do seu patrão endividado para cobrir a mensalidade!) A dívida j´á excede hoje 300% do PIB mundial. É uma bomba relógio. E o mercado imobiliário vai ser o primeiro a explodir quando o relógio apitar.

Anaaa12 Escreveu:E por fim o pensamento foi simples: se eu tivesse feito em imobiliario o que fiz em accoes tava reformada a ja muito tempo. Não digo que tenha encontrado a minha de ouro, mas simplesmente acho melhor ponto.


"Se eu tivesse feito X ontem estaria rico hoje. Por isso, se eu fizer X hoje estarei rico amanhã!" E é assim que as pessoas acabam a comprar bitcoin a vinte mil dólares, ou a comprar bitconnect porque acham que a bitcoin está demasiado cara. Isto tem um nome: FOMO, Fear Of Missing Out. Decisões tomadas neste estado de espírito tendem a acabar mal.




Boa Reflexão
Concordo em absoluto

Já em 2008 a Crise Internacional que se converteu num crash nos mercados financeiros , começou com as mesmas causas , FED durante anos com taxas juro muito baixas e politica monetária relaxada , credito fácil no mercado , mercado super endividado , e também por quem não tinha reais condições para suportar os empréstimos .

No primeiro percalço , caiu tudo como um baralho de cartas e os motivos foram os mesmos , taxas juro muito baixas durante muitos anos , credito fácil , mercado inundado de liquidez , politicas relaxadas , até que um dia cai tudo , pelo excesso credito com reflexos no credito e mercado imobiliário.

"Comprar uma casa e ganhar um BMW. Imobiliárias chinesas estão a ficar desesperadas

O mercado imobiliário chinês está a ser penalizado pelos constrangimentos ao crédito e as empresas do sector estão desesperadas para aumentar as receitas"

"Os brindes e descontos sugerem que as imobiliárias endividadas estão a usar todos os recursos disponíveis para aumentar a receita, já que o sector enfrenta a chegada à maturidade de dívida de 23 mil milhões de dólares no primeiro trimestre, o que representa um valor recorde"

"O financiamento está a tornar-se difícil para todos, inclusive para as grandes empresas", disse Sabrina Wei, chefe de pesquisa para o norte da China da Cushman & Wakefield em Pequim. "Elas precisam dos descontos para aumentar as receitas e arrecadar dinheiro."

"Os projectos imobiliários já não são fáceis de vender", disse Wei, da Cushman. "Em breve, poderemos ter deixado para trás essa longa e optimista temporada imobiliária."

http://www.jornaldenegocios.pt/empresas ... Principais
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/9/2018 19:19

NomDePlume Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:Fiz um negocio em imobiliário que é MUITO melhor do que accoes e pensei "será que foi sorte?". como é possivel um investimento com um retorno tao bom e vantagens fiscais?


Simples: a economia está inundada de dívida e o preço do imobiliário, em vez de se ajustar ao que as pessoas podem comprar, ajusta-se ao que poderão comprar se assumirem dívida, ou a que rendas poderão pagar se o seu patrão assumir dívida. (Ou, caso especialmente perverso, o que poderão comprar se assumirem dívida e usarem o salário que recebem do seu patrão endividado para cobrir a mensalidade!) A dívida j´á excede hoje 300% do PIB mundial. É uma bomba relógio. E o mercado imobiliário vai ser o primeiro a explodir quando o relógio apitar.

Anaaa12 Escreveu:E por fim o pensamento foi simples: se eu tivesse feito em imobiliario o que fiz em accoes tava reformada a ja muito tempo. Não digo que tenha encontrado a minha de ouro, mas simplesmente acho melhor ponto.


"Se eu tivesse feito X ontem estaria rico hoje. Por isso, se eu fizer X hoje estarei rico amanhã!" E é assim que as pessoas acabam a comprar bitcoin a vinte mil dólares, ou a comprar bitconnect porque acham que a bitcoin está demasiado cara. Isto tem um nome: FOMO, Fear Of Missing Out. Decisões tomadas neste estado de espírito tendem a acabar mal.


Parece-me exactamente tudo aplicavel a stocks e economia em geral...
 
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Re: Imobiliário

por Beruno » 16/9/2018 10:37

Li ontem precisamente uma notícia, penso que no marketwatch, sobre o mercado imobiliario chinês, em que a média de descontos está nos 11%. É há inclusive uma empresa que está a oferecer um BMW na compra duma casa no seu novo empreendimento
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 12/10/2018 12:39

OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:
 
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Re: Imobiliário

por SFT » 12/10/2018 12:49

Previsão para o investimento ficar pago?
Quando a esmola é muita, o pobre desconfia.
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Re: Imobiliário

por SERRA LAPA » 13/10/2018 4:47

A uma aldeia chegou um forasteiro e perguntou se havia burros a vender.
Informaram que sim e que o preço corrente era 100 moedas. Ele comprou metade dos burros a 100 moedas.
Passado algum tempo, voltou a essa mesma aldeia e perguntou como era o preço dos burros, tinham subido para 150 moedas.
O forasteiro disse que leva todos os burros restantes a esse preço.
A aldeia ficou sem burros.
Passado algum tempo, voltou outro forasteiro à aldeia e perguntou pelos burros, e foi informado do que tinha acontecido. Ao que ele retorquiu que foi pena, dado que estava na disposição de pagar 500 moedas, por burro!
Passado algum tempo voltou o forasteiro original com os burros , disposto a vendê-los, mas a 300 moedas.
Os aldeões recompraram os burros , na esperança de voltar o 2º forasteiro para comprar por 500 moedas.
Mas este nunca apareceu!
Ficaram com os mesmos burros e sem dinheiro!



Isto é o que na minha opinião está literalmente a acontecer no mercado imobiliário português.
Em termos profissionais estou ligado ao mercado imobiliário e não tenho sempre razão, mas fui altamente criticado quando há cerca de 4 anos alertei aqui no caldeirão que o imobiliário tinha atingido o fundo (no tópico do BCP) e que os bancos iriam fazer mais-valias importantes com a maciça entrega de casas que estavam a receber.
Mas também há uns meses abri o tópico: Bolha no Imobiliário.
Há algum tempo que fundos (nomeadamente norte-americanos) esgotam a oferta em empreendimentos de significativa dimensão , mesmo em cidades médias.
Dou o exemplo de Viseu e Coimbra.
Depois da oferta esgotada aguentaram cerca de 2 anos os imóveis e estão a vender por cerca do dobro do que compraram .
As vendas foram efectuadas faseadamente para dar a impressão de oferta reduzida.
Já ganharam muitos milhões.
Este fenómeno arrastou o preço inicialmente das zonas circundantes, rapidamente estendo-se não apenas à cidade , mas a toda a região.
As famílias endividaram-se excessivamente e basta uma ligeira subida de juros para voltarmos a ter casas que ninguém quer.
A construção nova arrancou com força e 2017.
Este ano nos primeiros 7 meses existiu o incremento de cerca de 38%, em relação ao ano anterior.
A reabilitação então, essa desde 2016 que têm atingido sempre máximos de máximos.
A população residente é mesma , ou pouco tem aumentado.
O turismo cresceu, mas não ao ponto de consumir todo o imobiliário.
Já vi ciclos de subida e de descida, mas nunca vi um sobreaquecimento tão grande , nem uma bolha tão grande como a que estamos a viver!
Há literalmente milhares e milhares de fogos devolutos em Portugal e mesmo nas principais cidades.
Basta haver uma faúlha e temos explosão.
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 9:42

SFT Escreveu:Previsão para o investimento ficar pago?


Estou a seguir o modelo de free cash flow (ve o livro do Artur Mariano), ou seja não é importante quando o investimento fica pago. aliás, provavelmente nunca se conseguir refinanciar :mrgreen:

Agora a ideia é rapidamente atingir 10mil euros de rendas por mes- Prevejo mais 24 meses para o atingir :)
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 9:45

SERRA LAPA Escreveu:A uma aldeia chegou um forasteiro e perguntou se havia burros a vender.
Informaram que sim e que o preço corrente era 100 moedas. Ele comprou metade dos burros a 100 moedas.
Passado algum tempo, voltou a essa mesma aldeia e perguntou como era o preço dos burros, tinham subido para 150 moedas.
O forasteiro disse que leva todos os burros restantes a esse preço.
A aldeia ficou sem burros.
Passado algum tempo, voltou outro forasteiro à aldeia e perguntou pelos burros, e foi informado do que tinha acontecido. Ao que ele retorquiu que foi pena, dado que estava na disposição de pagar 500 moedas, por burro!
Passado algum tempo voltou o forasteiro original com os burros , disposto a vendê-los, mas a 300 moedas.
Os aldeões recompraram os burros , na esperança de voltar o 2º forasteiro para comprar por 500 moedas.
Mas este nunca apareceu!
Ficaram com os mesmos burros e sem dinheiro!



Isto é o que na minha opinião está literalmente a acontecer no mercado imobiliário português.
Em termos profissionais estou ligado ao mercado imobiliário e não tenho sempre razão, mas fui altamente criticado quando há cerca de 4 anos alertei aqui no caldeirão que o imobiliário tinha atingido o fundo (no tópico do BCP) e que os bancos iriam fazer mais-valias importantes com a maciça entrega de casas que estavam a receber.
Mas também há uns meses abri o tópico: Bolha no Imobiliário.
Há algum tempo que fundos (nomeadamente norte-americanos) esgotam a oferta em empreendimentos de significativa dimensão , mesmo em cidades médias.
Dou o exemplo de Viseu e Coimbra.
Depois da oferta esgotada aguentaram cerca de 2 anos os imóveis e estão a vender por cerca do dobro do que compraram .
As vendas foram efectuadas faseadamente para dar a impressão de oferta reduzida.
Já ganharam muitos milhões.
Este fenómeno arrastou o preço inicialmente das zonas circundantes, rapidamente estendo-se não apenas à cidade , mas a toda a região.
As famílias endividaram-se excessivamente e basta uma ligeira subida de juros para voltarmos a ter casas que ninguém quer.
A construção nova arrancou com força e 2017.
Este ano nos primeiros 7 meses existiu o incremento de cerca de 38%, em relação ao ano anterior.
A reabilitação então, essa desde 2016 que têm atingido sempre máximos de máximos.
A população residente é mesma , ou pouco tem aumentado.
O turismo cresceu, mas não ao ponto de consumir todo o imobiliário.
Já vi ciclos de subida e de descida, mas nunca vi um sobreaquecimento tão grande , nem uma bolha tão grande como a que estamos a viver!
Há literalmente milhares e milhares de fogos devolutos em Portugal e mesmo nas principais cidades.
Basta haver uma faúlha e temos explosão.


Eu concordo contigo a 100% mas há duas ou tres pessoas que dizem isto há quase 2 anos. Isto nao é propriamente novidade nenhuma....

A empiricus na altura falou do crescimento que lisboa ia ter. acertaram.

Depois disse que Lisboa já estava sobrevalorizada e o melhor era olhar para mercados mais pequenos (a terceira vaga). Acertaram.

Vê este artigo: https://jornaleconomico.sapo.pt/noticia ... nto-355998

Depois tens 95% das pessoas a dizer que não ha bolha nenhuma e é a oferta e a procura a funcionar. e depois pedes dados, como os que estão nesse artigo (eu sei é pobre, mas não posso meter aqui os relatorios pagos!), e dizem-te "nao ouviste? é procura e oferta" e tu ficas... :-k
 
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Re: Imobiliário

por SFT » 13/10/2018 10:58

Anaaa12 Escreveu:
SFT Escreveu:Previsão para o investimento ficar pago?


Estou a seguir o modelo de free cash flow (ve o livro do Artur Mariano), ou seja não é importante quando o investimento fica pago. aliás, provavelmente nunca se conseguir refinanciar :mrgreen:

Agora a ideia é rapidamente atingir 10mil euros de rendas por mes- Prevejo mais 24 meses para o atingir :)


Vais desculpar.me o sarcasmo, mas até parece fácil arranjar 10k/mês.

Sabes que isso, que estás a fazer, não é viver de rendimentos não sabes? Basicamente usas dinheiro de terceiros para ires buscar algum rendimento. Viver de rendimentos, para mim, não é viver do dinheiro dos outros. Isso tem outro nome.

O meu objectivo da pergunta era saber se a "taxa bruta de 11,25%" era a taxa do financiamento e se os 1.650 EUR que calculas de retorno estão precavidos de qualquer alteração das taxas de juro e de qualquer alteração de renda futura.

Espero que não me respondas que isso não é importante :)
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 13/10/2018 13:38

Desculpa eu só estava a dizer que PARA MIM eu não penso quando e que o investimento fica pago porque eu sigo o modelo de free cash flow. Imagina daqui a 25 anos tenho o credito pago. Mas daqui a 15 se o banco deixar vou refinanciar. é assim o modelo.Nao tava a dizer que tu nao es importante..

Agora aquilo que dizes de viver com o dinheiro dos outros =; Por favor.. estamos num forum de investimento e tu dizes-me que ir a banca buscar dinheiro para investir é viver com dinheiro dos outros?!!? Agora até pensei que estava no facebook onde a maior parte das pessoas mostra a inveja dizendo coisas dessas.

de acordo com o meu plano, devo ter rendas mensais de 10mil euros nos proximos 24 meses (provavelmente antes) e responsabilidades de 4000, o que dá 6 mil brutos por mes. felizmente coloquei-me numa boa posicao para ir a banca buscar muito dinhiero :)
 
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Re: Imobiliário

por SFT » 13/10/2018 18:54

Ana, só tenho inveja da criatividade e imaginação.

O que fazes (pelo menos enquanto não estiveres livre de responsabilidades) não é viver de rendimentos. Basicamente apoias.te num empréstimo (ou seja, alavancas o dinheiro que tens) e vais vivendo. Isso é fixe, não há mal nenhum.

Há por aí grandes exemplos na economia portuguesa, grandes empresários, que fazem o mesmo. Lembro.me assim de repente do Carlos Saraiva.

Ainda assim, se me conseguires provar que vives apenas do teu investimento (sem apoio de terceiros), dou.te total razão: vives de rendimentos. Enquanto tiveres o empréstimo por pagar, é o banco que investe em ti e tu nos imóveis. Tu apenas és um intermediário do banco e ainda lhe pagas.

Desejo.te toda a sorte nesse projecto pessoal :)
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Re: Imobiliário

por rollingsnowball » 14/10/2018 12:36

Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.
As opiniões traduzem uma interpretação pessoal da realidade não se constituindo como sugestões de investimento. Por serem uma interpretação pessoal, estas opiniões vão obrigatoriamente estar erradas por vezes, pelo que cada um deve efectuar a sua própria análise.
 
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Re: Imobiliário

por cmgm » 15/10/2018 19:16

Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:


Será este o modelo de investimento a que te referes?

https://arrowplus.pt/imoveis/
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:43

SFT Escreveu:Ana, só tenho inveja da criatividade e imaginação.

O que fazes (pelo menos enquanto não estiveres livre de responsabilidades) não é viver de rendimentos. Basicamente apoias.te num empréstimo (ou seja, alavancas o dinheiro que tens) e vais vivendo. Isso é fixe, não há mal nenhum.

Há por aí grandes exemplos na economia portuguesa, grandes empresários, que fazem o mesmo. Lembro.me assim de repente do Carlos Saraiva.

Ainda assim, se me conseguires provar que vives apenas do teu investimento (sem apoio de terceiros), dou.te total razão: vives de rendimentos. Enquanto tiveres o empréstimo por pagar, é o banco que investe em ti e tu nos imóveis. Tu apenas és um intermediário do banco e ainda lhe pagas.

Desejo.te toda a sorte nesse projecto pessoal :)


Obrigada!!! :)
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:51

rollingsnowball Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.


Obrigada pelo apoio!!

Eu estimo que esta reconstrução dure mais ou menos 50 anos, mas os imoveis tenham que ser remodelados daqui a 25 anos. Dada a minha idade, só os vou remodelar 1 vez!

As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.

Agora o problema é so garantir que tenho os 112 mil que preciso para dar de entradas e encontrar os 4 imóveis que faltam. Resulta, mas confesso que é preciso muito tempo. O primeiro foi facil, agora para o segundo já vou com 17!! propostas recusadas e nada bate nos valores certos :( Mas é mesmo assim, siga! 8-)
 
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Re: Imobiliário

por Anaaa12 » 15/10/2018 21:54

cmgm Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:


Será este o modelo de investimento a que te referes?

https://arrowplus.pt/imoveis/


Isso não é um modelo ! É só uma forma "garantida" de investir a 7%. Eu por acaso consultei bem isso, e depois decidi não avançar. Mas foi no livro de um dos donos o Artur Mariano, que aprendi o método de procura e o modelo de investimento, como já aqui tinha dito!

Eu prefiro aplicar o metodo por mim. E na prática é só uma forma de trocar tempo por dinheiro. eu como tenho apenas dinheiro para dar tudo há justa não me posso dar ao luxo de ir por aí. agora o método resulta e bem (se eu soubesse tinha era começado em Janeiro, dava quase para aplicar o método a 100% e comprar uma casa por mês)
 
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Re: Imobiliário

por djovarius » 15/10/2018 22:04

Olá Anaaaaaaaa12,

Parabéns pela ousadia. Pelo meu método, não se fica rico (trabalhar, poupar, investir) ao contrário do que se pensa. Daí que tenho inveja de quem tem coragem para atacar com tudo. Só o crédito barato permite essas alavancagens e esse sucesso.
Agora, é preciso ver uma coisa: aquilo que é nominalmente barato (interior do país) pode sair caro por não permitir rendimentos de longo prazo capazes de sustentar o investimento. Há casos e casos.
Eu não daria adeus ao trabalho assim tão depressa: seria mais importante ter antes uma boa base de capital de reserva. Eu vi muita gente cair do cavalo entre 2008 e 2011 - só não foi o meu caso porque não tinha cavalo algum :-k
Quem já tinha essa base, acabou por fazer coisas lindas como ir a Nova Iorque apanhar um apartamento a quinhentos mil dólares para vendê-lo 18 meses depois pelo dobro, praticamente.

E porque não apostar no nosso Algarve.... nem tudo é caro, há lugares e coisas ainda com muito potencial, pelo menos maior do que no nordeste transmontano....
eu estou numa zona de ultra especulação, mas há coisas muito interessantes em todo o lado. Dá que pensar.

Um "like" \:D/

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Re: Imobiliário

por rollingsnowball » 15/10/2018 22:48

Anaaa12 Escreveu:
rollingsnowball Escreveu:
Anaaa12 Escreveu:OK estive um tempo fora e só para dizer que estou cada vez mais a gostar do imobiliário..

Estive 2 fins de semana na outra ponta do país para avaliar no terreno e depois para comprar.

Comprei um prédio com 4 fraçoes numa cidade pequena, com um instituto, por 40.000€ e vou gastar 130.000€ para o reconstruir. consegui financiar 80% do valor total (176k) e coloquei 35k mais ou menos.

O predio vai render 1650 euros por mês, dos quais 10% vao para a administraçao do imovel. Assim, tenho uma taxa bruta de 11,25% sendo que uma vez que fui muito financiada é tudo mais interessante ainda.

estou a gostar do jogo :lol:

Antes de mais, acho que devo dar os parabéns. Dito assim, parece ter sido um excelente investimento: a taxa bruta de 11,25% que estimas pode cair (e provavelmente cairá) ainda bastante antes de teres problemas. O que estás a fazer tem pouco de criatividade: é assim que se investe em imobiliário. O imobiliário pode ser um bom investimento exactamente porque os bancos financiam, caso contrário as taxas de rendimento seriam, por norma, demasiado baixas.

Ainda assim, não concordo com o teu ponto de vista de que não interessa quando fica pago: daqui a 30 anos no máximo os imóveis estarão, novamente, devolutos e não podes confiar que os bancos te refinanciem.

Assim, parece-me que a conta que deves fazer é:
- depois de impostos, custos de manutenção/administração e prestação do banco quanto sobra (qual é o cash flow)?
- A que taxa de juro base (euribor) é que os imóveis deixam de ser cash flow positivos (tendo em conta o montante actual do empréstimo e montantes futuros arbitrários, conforme a amortização entretanto feita)?
- depois disso, parece-me razoável fazeres um haircut de 50% ao cash flow que estimas: há meses sem renda, custos ocasionais que poderão ser superiores e poderás não conseguir a renda que queres (há inquilinos que fazem vida a mudar de casa em casa, pagando apenas os meses de entrada e ficando vários meses de graça e, por outro lado, o mercado de arrendamento poderá voltar a cair).
- depois disso, aí sim, poderás começar a pensar nesse rendimento como seguro, lembrando-te que daí tem que dar para viver e para poupar, porque deves ter sempre uma margem de segurança.
- ou seja, precisas certamente de mais alguns investimentos como esse para poderes viver de rendimentos, idealmente já todos a gerar renda próximo dos 100% e, certamente, já parcialmente amortizados
- Acrescento, no entanto, que eu não me sentiria seguro para "viver dos rendimentos" com uma taxa de alavancagem dessas (80% do montante implica 4 vezes os capitais investidos). Com uma alavancagem dessas estamos a pedir problemas, uma flutuação maior das taxas de juro e estamos no vermelho. Isto, claro, a menos que a margem de segurança seja enorme.


Obrigada pelo apoio!!

Eu estimo que esta reconstrução dure mais ou menos 50 anos, mas os imoveis tenham que ser remodelados daqui a 25 anos. Dada a minha idade, só os vou remodelar 1 vez!

As perguntas que fazes não fazem sequer parte do modelo de free cash flow. Eu coloquei os dados no Excel e fiz as contas. Dá para ter 6 imoveis nos proximos 24 meses e ter 10000€ em rendas por mês. aí sim, aplico os graus de segurança, etc (e o fundo de reserva). não tem que enganar, é matemática! Mesmo com 80% de ocupação dá cerca de 3500€ liquidos por mes quando chegar ao nível 8 na tabela. E eu só preciso de 1200€ para viver, o resto vou até comprar alguma consultoria e decidir (quando lá chegar!) se escalo o modelo ou amortizo, isso não sei mesmo.

Agora o problema é so garantir que tenho os 112 mil que preciso para dar de entradas e encontrar os 4 imóveis que faltam. Resulta, mas confesso que é preciso muito tempo. O primeiro foi facil, agora para o segundo já vou com 17!! propostas recusadas e nada bate nos valores certos :( Mas é mesmo assim, siga! 8-)

As perguntas que fiz não fazem parte de modelo nenhum: fazem parte de uma tentativa básica de estimar o downside e evitar ficar a ver navios se a maré mudar. Quanto `às 17 propostas recusadas: estás no caminho certo, não podes é fartar-te e de repente perderes a paciência e seres tu a ceder.
As opiniões traduzem uma interpretação pessoal da realidade não se constituindo como sugestões de investimento. Por serem uma interpretação pessoal, estas opiniões vão obrigatoriamente estar erradas por vezes, pelo que cada um deve efectuar a sua própria análise.
 
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