LDAX Escreveu:Cito para reflexão:
"A subida de preços foi vertiginosa porque começámos a reabilitar em zonas históricas e únicas, como o Príncipe Real, o Chiado e a Baixa, e os preços naturalmente subiram. Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação. O problema é que o que se passou nessas zonas estendeu-se às áreas limítrofes e as pessoas hoje em Benfica acham que têm de ter preços da Baixa Pombalina"
Bom dia,
Em discordo parcialmente disto. Na minha opinião:
1) "A subida de preços foi vertiginosa porque começamos a reabilitar em zonas historias..."
Isto não explica porque que os preços subiram. Por partes:
- Os preços subiram porque apareceu uma procura que motivou a oferta, o que atirou os preços para cima. Como?
i) Os bancos centrais atiraram as taxas de juro ao chão, isto fez com que grandes fundos e empresas se conseguissem financiar/ endividar muito mais.
ii) Por outro lado, o mercado da divida está muito influenciado pelos bancos centrais, pelo que as OT estão pouco atractivas. Como isso se sucede há muitos anos, os fundos foram para as acções. Entretanto as acções estão mais do que valorizadas, o que levanta a questão. Se tiveres 1 000 milhões para gerir onde vais por o dinheiro sem te queimar? A solução é Real Estate.
Estes dois pontos a cima conduzem a que exista mais interesse e capacidade para comprar Real Estate. Mas depois, ao nível de Portugal, existem outros factores que em adição ao exposto acima ainda fizeram mais pressão na procura. Nomeadamente:
i) Numero de Turistas com crescimento consistente desde de 2004, com aumentos anuais de turistas na ordem dos 10% ano.
ii) Primavera Árabe em 2010-2012 tirou o turismo do Norte de África + Turquia e foi todo para o Sul da Europa.
iii) Lisboa e o Porto estão na moda, Lisboa tem 5 dos melhores Hostels do Mundo, o Porto também está na moda. Os nórdicos são incentivados a passar ferias nos países intervencionados, aka Portugal.
iv) Portugal firma acordos com países nordicio que dão grandes benefícios fiscais aos reformados que venham viver para Portugal. Casos mais flagrantes são França e Suecia.
v) Vistos Gold puxam pela gama de luxo do Real Estate, só por esta via Portugal já encaixou mais de 1000 Milhões.
Todos os pontos a cima fazem com que existia mais procura pelo Real Estate em Portugal.
Face a todos estes pontos do lado da procura, a oferta que existia em Portugal em 2012 era muito fraca. É aqui que os Fundos e grandes empresas de Hotelaria entram. Uma vez que a procura subiu de forma brutal, os preços começaram a subir. E os preços ao subirem permitiram que muitos negócios que eram inviáveis antes, se tornassem lucrativos.
Acontece que os Fundos não querem imóveis na Amadora, ou em Moscavide, ou Oliveis. Eles querem nas zonas prime.
Acontece que as empresas de Hotelaria não querem os sítios em cima, querem nas zonas prime.
E como não há espaço livre nas zonas prime, tem de reabilitar o existente. Ou melhor, reconstruir, mantendo a fachada.
E é por isso que a reabilitação disparou e os preços nas zonas prime disparou.
2) "Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação."
Concordo, alias, se virem os números deste ano, o Algarve está com menos 3% de turistas que o ano passado, apesar de em termos de valor estar a subir.
3) Zonas periféricas:
O que se passa é um efeito em cascata. Quem vivia nas zonas Prime deixou de ter poder de compra para viver lá, então foi viver para as zonas próximas da zona prime, o que fez subir o preço nessas zonas. E quem vivia nas zonas próximas do prime deixou de conseguir viver nessas zonas, então foram para as zonas mais próximas etc etc etc.
Conclusão, o banco de portugal introduziu algumas restrições nos empréstimos há habitação, mas não são grandes restrições, tudo vai continuar na mesma. A CMVM já veio avisar o mercado mas também entra num ouvido e sai no outro.
Parece-me que as coisas estão a acalmar agora, mas penso que enquanto os bancos centrais continuarem com esta politica a coisa só vai agravar. O problema é que em menos de 1 ano os bancos podem mudar de politica e depois vem tudo por ai a baixo. Ou melhor, muitas empresas endividadas não vão conseguir vender os imóveis aos preços que compraram e os bancos mais uma vez vão herdar uma porrada de imóveis. Onde é que já vimos isto?