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Caldeirão da Bolsa

Investimento Imobiliário - A Bolha

Espaço dedicado a todo o tipo de troca de impressões sobre os mercados financeiros de uma forma genérica e a todo o tipo de informação útil que possa condicionar o desempenho dos mesmos

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Eurobrexit » 16/7/2018 21:22

 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Eurobrexit » 18/7/2018 12:58

 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 18/7/2018 18:25

vieirah1976 Escreveu:A culpa é dos bancos centrais. Se as obrigações corporate/divida publica de risco baixo rendessem 5% ao ano, ninguém queria saber do imobiliário para nada. Eu por mim, falo.


concordo.

Acredito até que uma boa parte dos investidores estrangeiros tenham a mesma opinião.

Por outro lado o "dinheiro barato" do BCE e a facilidade de crédito em PT continuam a alimentar esta escalada de preços...

enfim, é um jogo de paciência para quem só quer comprar uma casa conveniente a um preço razoável...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 23/7/2018 23:11

kz_11 Escreveu:
vieirah1976 Escreveu:A culpa é dos bancos centrais. Se as obrigações corporate/divida publica de risco baixo rendessem 5% ao ano, ninguém queria saber do imobiliário para nada. Eu por mim, falo.


concordo.

Acredito até que uma boa parte dos investidores estrangeiros tenham a mesma opinião.

Por outro lado o "dinheiro barato" do BCE e a facilidade de crédito em PT continuam a alimentar esta escalada de preços...

enfim, é um jogo de paciência para quem só quer comprar uma casa conveniente a um preço razoável...


Esse jogo de paciência é fundamental na carreira, mercados e imobiliário.

Mas quando começar a descer inverte-se o ciclo e a subida não será uma realidade com prazos tão curtos, como este ressalto ainda tem pernas para andar, para subir ou manter-se nos locais mais aquecidos.

Julgo que senão existir recessão mundial, nem inflação que altere o crescimento e as políticas monetárias, nem quebra de fluxo turístico, mais 5 anos pujantes e outros 5 a estagnar, até ver.

Onde está mais valorizado não está dependente das subidas dos juros (até bonificados com IFFRU2020) mas do turismo.

Não podemos é estar a pedir esmola novamente dentro de poucos anos, tem que haver racionalidade, senão de quem pede pelo menos de quem gere as contas públicas e/ou privadas.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por djovarius » 24/7/2018 15:50

Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


dj
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Artista Romeno » 24/7/2018 19:06

djovarius Escreveu:Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


dj


Chega a uma altura que vem a limpeza....... até que isso nao se transmita numa aceleração de construções novas :oh: Atençao que alojamento local pirata nas praias e não só no algarve sempre existiu
As opiniões expressas baseiam-se essencialmente em análise fundamental, e na relação entre o valor de mercado dos ativos e as suas perspectivas futuras de negocio, como tal traduzem uma interpretação pessoal da realidade,devendo como tal apenas serem consideradas como uma perspetiva meramente informativa sobre os ativos em questão, não se constituindo como sugestões firmes de investimento
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 25/7/2018 0:03

Artista Romeno Escreveu:
djovarius Escreveu:Boas,

Enquanto isso, Albufeira já passou dos 6 mil registos de AL :wall: :wall: :wall: , duplicando valores de 2017 - há mais concelhos algarvios na mesma situação ou semelhante, como Lagos, Faro, etc...

Abraço


dj


até que isso nao se transmita numa aceleração de construções novas :oh: Atençao que alojamento local pirata nas praias e não só no algarve sempre existiu


Nem mais...apenas a legalização massiva da oferta que sempre existiu... até porque como escreveu Romeno em quanto não se assistir aceleração na construção de novas casas nada de novo...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por P-Mendes » 25/7/2018 0:17

Podem-me explicar qual o impacto ou importância que terá uma aceleração de construção de casas novas? Ficaria "oficializada" a bolha imobiliária, é isso? :-k
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 25/7/2018 12:26

LDAX Escreveu:Julgo que senão existir recessão mundial, nem inflação que altere o crescimento e as políticas monetárias, nem quebra de fluxo turístico, mais 5 anos pujantes e outros 5 a estagnar, até ver.


É um ponto de vista válido, mas a mudança das politicas monetárias expansionistas já está prevista e também a contecer (UE / EUA), mesmo se não acontecer uma crise económica na minha opinião estes resultados/preços não duram 10 anos. Apontava talvez para 5 anos numa perspetiva otimista...

continuo a achar que os preços estão ridiculamente inflacionados em várias zonas de PT mas que o rebentar desta situação não vai começar cá, quanto muito seriamos afetados por contágio e os preços cairiam com o corte do crédito e em ultima instância por falta de liquidez.(é a minha humilde perspetiva)
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Bar38 » 25/7/2018 17:16

P-Mendes Escreveu:Podem-me explicar qual o impacto ou importância que terá uma aceleração de construção de casas novas? Ficaria "oficializada" a bolha imobiliária, é isso? :-k


Preferia dizer que não existirá bolha sem que se concretize esse pressuposto, construção ou reabilitação massiva casas novas ou antigas dependendo da qual a região do pais...
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/7/2018 20:43

Cito para reflexão:

"A subida de preços foi vertiginosa porque começámos a reabilitar em zonas históricas e únicas, como o Príncipe Real, o Chiado e a Baixa, e os preços naturalmente subiram. Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação. O problema é que o que se passou nessas zonas estendeu-se às áreas limítrofes e as pessoas hoje em Benfica acham que têm de ter preços da Baixa Pombalina"
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 27/7/2018 20:47

Mas costuma haver uma máxima que aqui deixo:

É difícil vender bem e comprar bem no mesmo local e na mesma altura; arbitragem de mercado existe.

Quando for muito bom para comprar não será tanto para vender.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por richardj » 29/7/2018 14:47

LDAX Escreveu:Cito para reflexão:

"A subida de preços foi vertiginosa porque começámos a reabilitar em zonas históricas e únicas, como o Príncipe Real, o Chiado e a Baixa, e os preços naturalmente subiram. Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação. O problema é que o que se passou nessas zonas estendeu-se às áreas limítrofes e as pessoas hoje em Benfica acham que têm de ter preços da Baixa Pombalina"



Bom dia,

Em discordo parcialmente disto. Na minha opinião:


1) "A subida de preços foi vertiginosa porque começamos a reabilitar em zonas historias..."

Isto não explica porque que os preços subiram. Por partes:

- Os preços subiram porque apareceu uma procura que motivou a oferta, o que atirou os preços para cima. Como?

i) Os bancos centrais atiraram as taxas de juro ao chão, isto fez com que grandes fundos e empresas se conseguissem financiar/ endividar muito mais.
ii) Por outro lado, o mercado da divida está muito influenciado pelos bancos centrais, pelo que as OT estão pouco atractivas. Como isso se sucede há muitos anos, os fundos foram para as acções. Entretanto as acções estão mais do que valorizadas, o que levanta a questão. Se tiveres 1 000 milhões para gerir onde vais por o dinheiro sem te queimar? A solução é Real Estate.

Estes dois pontos a cima conduzem a que exista mais interesse e capacidade para comprar Real Estate. Mas depois, ao nível de Portugal, existem outros factores que em adição ao exposto acima ainda fizeram mais pressão na procura. Nomeadamente:

i) Numero de Turistas com crescimento consistente desde de 2004, com aumentos anuais de turistas na ordem dos 10% ano.
ii) Primavera Árabe em 2010-2012 tirou o turismo do Norte de África + Turquia e foi todo para o Sul da Europa.
iii) Lisboa e o Porto estão na moda, Lisboa tem 5 dos melhores Hostels do Mundo, o Porto também está na moda. Os nórdicos são incentivados a passar ferias nos países intervencionados, aka Portugal.
iv) Portugal firma acordos com países nordicio que dão grandes benefícios fiscais aos reformados que venham viver para Portugal. Casos mais flagrantes são França e Suecia.
v) Vistos Gold puxam pela gama de luxo do Real Estate, só por esta via Portugal já encaixou mais de 1000 Milhões.

Todos os pontos a cima fazem com que existia mais procura pelo Real Estate em Portugal.

Face a todos estes pontos do lado da procura, a oferta que existia em Portugal em 2012 era muito fraca. É aqui que os Fundos e grandes empresas de Hotelaria entram. Uma vez que a procura subiu de forma brutal, os preços começaram a subir. E os preços ao subirem permitiram que muitos negócios que eram inviáveis antes, se tornassem lucrativos.

Acontece que os Fundos não querem imóveis na Amadora, ou em Moscavide, ou Oliveis. Eles querem nas zonas prime.
Acontece que as empresas de Hotelaria não querem os sítios em cima, querem nas zonas prime.

E como não há espaço livre nas zonas prime, tem de reabilitar o existente. Ou melhor, reconstruir, mantendo a fachada.

E é por isso que a reabilitação disparou e os preços nas zonas prime disparou.



2) "Mas neste momento essa subida suavizou muito e está a tender para estabilizar, o que é muito importante para controlar esta situação."

Concordo, alias, se virem os números deste ano, o Algarve está com menos 3% de turistas que o ano passado, apesar de em termos de valor estar a subir.


3) Zonas periféricas:

O que se passa é um efeito em cascata. Quem vivia nas zonas Prime deixou de ter poder de compra para viver lá, então foi viver para as zonas próximas da zona prime, o que fez subir o preço nessas zonas. E quem vivia nas zonas próximas do prime deixou de conseguir viver nessas zonas, então foram para as zonas mais próximas etc etc etc.

Conclusão, o banco de portugal introduziu algumas restrições nos empréstimos há habitação, mas não são grandes restrições, tudo vai continuar na mesma. A CMVM já veio avisar o mercado mas também entra num ouvido e sai no outro.

Parece-me que as coisas estão a acalmar agora, mas penso que enquanto os bancos centrais continuarem com esta politica a coisa só vai agravar. O problema é que em menos de 1 ano os bancos podem mudar de politica e depois vem tudo por ai a baixo. Ou melhor, muitas empresas endividadas não vão conseguir vender os imóveis aos preços que compraram e os bancos mais uma vez vão herdar uma porrada de imóveis. Onde é que já vimos isto?

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 31/7/2018 4:54

Volto a citar:

'Já Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE, recorda que "a base de partida é relativamente baixa e, de facto, não estávamos habituados a ver Lisboa com preços um bocadinho mais à escala europeia", declarando em entrevista ao Jornal de Negócios, que "se queremos que Lisboa seja uma cidade europeia em toda a sua extensão, temos que nos começar a habituar que, de facto, os preços não iriam ficar para sempre iguais ao que foram, especialmente durante a crise que nos afetou tanto e durante tanto tempo".
Perfil de comprador influi na análise

No entender deste especialista, para controlar os preços "é preciso trabalhar do lado da oferta". Horta e Costa, afirmando que "não considero que há uma bolha", explica que "considero que há uma bolha quando começamos a ver produção de apartamentos ou casas em massa, em zonas onde não havia nada e esses apartamentos a serem comprados por pessoas que não têm esse poder de compra"

Hoje em dia, e nos últimos anos, de acordo com o responsável "o mercado tem sido muito mais caracterizado por investidores de capital próprio. Além disso, por um lado, os bancos são muito cautelosos, os investidores também são, por outro lado, e há aqui uma série de variáveis que fazem com que a percepção de redução de risco do investimento em Portugal hoje não seja tão artificial e seja muito mais consistente".
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por lfhm » 31/7/2018 11:36

"considero que há uma bolha quando começamos a ver produção de apartamentos ou casas em massa, em zonas onde não havia nada e esses apartamentos a serem comprados por pessoas que não têm esse poder de compra"


Esta frase parece ser bastante consistente com o conceito de bolha, que è alimentar algo artificialmente sem que o mercado realmente tenha necesidade ou capacidade.
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por kz_11 » 3/8/2018 9:47

Abri o site da bloomberg com o café na mão, e isto despertou-me a atenção:

https://www.bloomberg.com/news/articles ... perty-boom

não é nada que não tenha já lido, mas o tema começa a ser cada vez mais notado...
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Newbie » 3/8/2018 15:42

Hoje as casas na periferia de Lisboa (e.g. Odivelas) têm yields entre 4% a 5%. Quando a Euribor começar a subir o quê que vai acontecer? Os investidores irão exigir uma yield superior o que para garantir que a valorização das casas se manterá igual deveria ser acompanhado por um aumento das rendas...mas quem é que acredita neste aumento de rendas na periferia?
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por raoc » 7/8/2018 12:49

Como costumam avaliar os vossos investimentos? Que seguros aplicam? Quanto pedem aos bancos para investir? Que yield estão a receber?
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por hugob0ss » 8/8/2018 15:50

Os portugueses já tinham visto, mas como são estrangeiros pode ser agora que os políticos comecem a dar atenção...ah espera o Robles também já se deu conta.
https://www.publico.pt/2018/08/08/econo ... al-1840348?
O mercado tem sempre razão, a não ser que esteja obviamente errado.

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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Garfield » 9/8/2018 15:56

Boas,

Estando com alguma dificuldade em verificar através de pesquisa na Web a possibilidade de deduzir menos-valias em acções nas mais-valias em imóveis por serem todas da mesma categoria G, questiono se algum colega do fórum tem conhecimento ou experiência nesta situação e me possa ilucidar se tal é possível ou não.


BN
Garfield
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por OCTAMA » 9/8/2018 17:33

Garfield Escreveu:Boas,

Estando com alguma dificuldade em verificar através de pesquisa na Web a possibilidade de deduzir menos-valias em acções nas mais-valias em imóveis por serem todas da mesma categoria G, questiono se algum colega do fórum tem conhecimento ou experiência nesta situação e me possa ilucidar se tal é possível ou não.


BN
Garfield


Boa Tarde Garfield,

É possível sim senhora, mas provavelmente o simulador pode não o efetuar e somente os serviços centrais o apurem dessa maneira. Ocorreu comigo essa situação (Mais valia de Imóvel com menos valia de Ações em 2016). No fim, conta o net entre as mais e menos valias. Em caso de ser obtido menos valias net, optando por englobamento pode-se utilizar nos 5 anos seguintes esse prejuízo fiscal gerado (na Cat G, para futuras mais valias Cat G). No caso de o net na Cat G ser positivo convém simular com e sem englobamento....

Cps
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por Ativo » 9/9/2018 22:44

Catarina Martins pretende que seja inscrita no Orçamento Geral do Estado para 2019 a criação de uma taxa especial de imposto que incida sobre as mais valias imobiliárias "excessivas", à semelhança do que já acontece com as mais valias em Bolsa, diz ela, para diminuir a especulação imobiliária e reduzir o preço dos imóveis. Mas, se a taxa de imposto (20 %) que incide já sobre as mais valias em Bolsa não é travão para a especulação bolsista e subida da cotação das acções, como é que uma taxa semelhante sobre as mais valias imobiliárias será travão para a especulação imobiliária e a escalada do preço dos imóveis? :roll:

Em vez de se escudar no argumento de pretender travar, com tal medida, a especulação imobiliária, seria mais honesto, politicamente, dizer claramente ao que vem, ou seja, buscar dinheiro onde ele exista. :mrgreen:

Portanto, não se preocupem com uma bolha imobiliária, pois o Bloco de Esquerda está atento e vai tratar do "caso" ... :lol:
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por lfa » 10/9/2018 8:44

Bom dia,

Como há anjinhos que ainda votam nestas criaturas.

Aproveitam o caso ROBLES para mostrar que são um paradigma de honestidade e pureza.

Vão trabalhar.

Abraço
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por lfa » 10/9/2018 9:57

Bom dia,

Como há anjinhos que ainda votam nestas criaturas.

Aproveitam o caso ROBLES para mostrar que são um paradigma de honestidade e pureza.

Vão trabalhar.

Abraço
 
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Re: Investimento Imobiliário - A Bolha

por LDAX » 10/9/2018 13:43

lfa Escreveu:Bom dia,

Como há anjinhos que ainda votam nestas criaturas.

Aproveitam o caso ROBLES para mostrar que são um paradigma de honestidade e pureza.

Vão trabalhar.

Abraço


Realmente como ainda é possível alguém debitar populismos comunistas e ter receptores para essas falácias.

Algum pais/nação prosperou com meios de produção controlados pelo estado; e quem afinal os controla, um iluminado altruísta ou um ditador?

Desresponsabilizar o ser humano dos seus objectivos, propósitos e aptidões, e deixar esse desígnio para uma classe dominante que supostamente preconiza uma sociedade sem classes.

Mercado deve ser levemente regulado e com mínimo de serviços apoiados nos estado, porque eles próprios criam um monopólio de influência que bloqueia a organização e o progresso em alegado benefício próprio e nunca colectivo, tanto criticado no liberalismo.
 
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