Pois, salvo erro anterior a 88, mas o problema é que o direito sucessório funciona como aquisição.
Mais-valias
A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.
Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:
o ano de aquisição;
o valor de aquisição;
encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
despesas relativas à aquisição e à venda;
o ano da venda;
o valor da venda.
Comecemos pelo ano de aquisição:
se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto;
se a adquiriu em data posterior, é necessário descobrir qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.
Ainda não foi divulgada a tabela com os coeficientes de desvalorização a aplicar aos bens vendidos em 2005, para corrigir o valor de aquisição.
Aos imóveis vendidos em 2004, aplica-se a seguinte tabela:
Ano de aquisição
Coeficiente aplicável
1989
2,04
1990
1,83
1991
1,62
1992
1,50
1993
1,39
1994
1,32
1995
1,27
1996
1,23
1997
1,21
1998
1,17
1999
1,15
2000
1,12
2001
1,07
2002 1,03
2003 1
Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respectivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento terá que ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.
Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:
valor constante da Caderneta Predial
ou
soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.
O valor de aquisição é actualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.
Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:
as despesas necessárias suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
as despesas necessárias suportadas para vender o imóvel.
Ao valor recebido deve ainda deduzir-se o valor utilizado para amortização total do crédito à habitação contraído para aquisição da casa vendida, e só depois se apurará o ganho efectivamente obtido com a venda do imóvel.
No entanto, este ganho pode não ser tributado, em parte ou na totalidade, se o vendedor utilizar o dinheiro da venda para adquirir outro imóvel para sua habitação.
Para tal, é necessário que o valor da venda seja utilizado na amortização do crédito à habitação eventualmente contraído e o remanescente, ou a totalidade caso não existisse empréstimo bancário, seja utilizado:
na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal, nos 24 meses a seguir à venda;
na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal, relativamente aos custos suportados nos 24 meses a seguir à venda;
no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 12 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.
Para beneficiar deste regime, deverá referir no Anexo G da sua declaração modelo 3 relativa ao ano da venda, que tenciona reinvestir o valor da venda, ou parte dele. Não se esqueça que tem de indicar o valor que pretende reinvestir.
Se o valor que reinvestir for diferente do que declarou, terá que entregar uma declaração de substituição do modelo 3, com o Anexo G, indicando o valor efectivamente reinvestido.
Se o valor reinvestido corresponder apenas a parte do valor da venda, só beneficia de isenção de IRS a parte proporcional ao montante reinvestido.
Por último, refira-se que a mais-valia apurada só é tributada em 50%.
Note que:
Terá que pagar o respectivo IRS:
se não habitar o imóvel objecto do reinvestimento nos 30 meses (dois anos e meio) seguintes à venda que deu origem à mais-valia;
se quando o valor da venda for aplicado na construção ou no melhoramento de habitação própria, e as obras respectivas não se iniciarem no mesmo prazo;
se tiver adquirido um terreno para construção, as obras não se iniciarem até 30 meses após a venda, e o imóvel construído não estiver inscrito na matriz nos dois anos seguintes (estes prazos apenas poderão ser excedidos por razões imputáveis às entidades públicas intervenientes).
Nos casos de construção ou melhoramento de habitação, deverá estar a viver na casa, com a sua família, antes de decorridos cinco anos da venda que deu origem à mais-valia.
Exemplo:
Se comprou uma casa em 1993, por 32.400,00 Eur, e:
não pagou IMT (por estar isento);
gastou 760,00 Eur com a escritura e o registo;
substituiu a instalação eléctrica que lhe custou 1.980,00 Eur, em 2000;
vendeu-a por 94.700,00 Eur, em 2004;
A mais-valia realizada é 46.924,00 Eur. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 23.462,00 Eur. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respectivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.
O valor da mais-valia obtém-se da seguinte forma:
94.700,00 - (32.400,00 x 1,39 (coeficiente de actualização) + 760,00 + 1.980,00) = 94.700,00 - 47.776,00 = 46.924,00 x 50% = 23.462,00
Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.
Conforme acima referido, caso tenha adquirido outro imóvel para habitação, a mais valia, ou parte dela, não é tributada, consoante o valor reinvestido.
Enviado: 30/12/2007 10:31
1.000.000$ x 1,20 = 1.200.000$
