CALDEIRÃO DE BOLSA

Nunca veja apenas pelo spread; certamente já reparou nas despesas no Barcalys ao nivel dos seguros e abertura de processo.

E posso corrigir...0,5 de spread

Anonymous Escreveu:O Best lançou o seu crédito à habitação; aconselho a darem uma vista de olhos

corrija-me se estou errado:

spread 0,6 para quem tem lá 25 000 em aplicações

O Best lançou o seu crédito à habitação; aconselho a darem uma vista de olhos

"A garantia é a avaliação feita pelo banco e esta é facilmente manipulavel"


não é assim Mr Jones... a avaliação é levada a cabo por avaliadores externos ao banco.

quem geralmente diz que a avaliação não é problema é o tipo do banco que lhe está a vender o crédito, que nada tem a ver com a avaliação.

um banco nunca emprestará mais de 90% do valor da avaliação do imovél...

Visto que estou precisamente a meio de um processo destes, deixo a minha contribuição. O caso que conheço melhor é o do BPI pq foi por eles que optei...mas ainda não cheguei à escritura portanto ainda pode dar para o torto...

1- O BPI suporta todos os custos de transferência de uma hipoteca, excepto a penalização a pagar no banco original

2 - O arredondamento já referiram

3 - Os spreads dependem, geralmente, da relação finaciamento/garantia e nalguns casos dos rendimentos (CPP). A garantia é a avaliação feita pelo banco e esta é facilmente manipulavel.

4 - Custos de manutenção, transacção, prestação, etc... variam bastante entre bancos e são mais/menos uns euros todos os meses

5 - Seguros. Os critérios variam bastante e chamo especial atenção para os créditos que obrigam a contratar com a seguradora "do grupo". O BPI tem o processo montado com a Allianz, mas pode-se utilizar a que quisermos desde que tenah a mesma cobertura. Aqui pode ser uma diferença significativa

e não me recordo de mais nada muito relevante.

Para concluir, não partilho assim tanto da preocupação com as despesas de transferência de crédito...a verdade é que as despesas tendem a crescer com o montante em divida...mas as potenciais poupanças também. Portanto, a advertência parece-me um pouco exagerada e a transferência deve ser analisada caso a caso.

Jones

Lembro-me que houve uma altura (ano 2000/01) em que alguns bancos assumiam o custo de transferencia do credito habitaçäo, a legislaçäo também o premitia com maior facilidade.

Um spread de 0.45% considero excepcional. Neste caso a margem de lucro do banco é minima. O crtedito Habitacao a spread de 0.45% é utilizado no sentido de fidelizar o cliente e náo no ganho financeiro directo com o produto, por isso é mais facil encontrar essas taxas em bancos que necessitem criar massa critica como é o caso do Barclays e Caixa Galicia do que em grupos com grande dimensao como BPI, Santander e Millennium BCP.

Qualquer emprestimo com mais de 3 anos tem certamente um spread acima de 0.8% ou mesmo 1.3%. Lembro-me que o spread em 2001 mais barato do mercado era o do Millennium com 0.7% ou 0.8% para quem fosse titular de accoes do BCP. Só em 2003/04 apareceram estes spreads loucos do Barclays. Assim, e feitas as contas, qualquer financiamento acima de 100.000Euros compensa a transferencia mesmo com as fortes penalizaçöes. estamos a falar em diminuiçäo de spread na casa dos 50% ou, em alguns casos, mais.

Camisa Roxa, esse "acidente" acho que merecia uma divulgação mais larga ... eheh.

bem, já agora relato a história toda: depois de termos acordado um spread de 0.6 eis que no dia da escritura aparece um spread de 0.9 para assinarmos

O gerente disse que devia ser 1 erro, para assinar que depois se corrigia.

Entretanto, aproveitando uma saída da sala do gerente, a senhora do notário disse para termos cuidado porque aqueles "enganos" no dia da escritura estavam sempre a acontecer

Então eu disse para ele corrigir e ele ligou para o banco mas depois por uma qualquer "formalidade" só dava para ser os 0.7, depois os 0.6 viriam posteriormente

se não fosse ter já custos com a hipoteca do terreno onde está a casa, tinha logo ido embora dali naquele momento mas assim lá fiz aquilo por 0.7

Entretanto vou tentar pedir a revisão para 0.6 uma vez que fui positivamente enganado por um funcionário do banco que apenas deveria querer angariar clientes e prometia mundos e fundos para tal

tenham muito cuidado no momento em que assinam a escritura pois os bancos tentam enganar as pessoas e se se assina sem se ler tá tudo tramado

Camisa Roxa escreveu:

tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Eu também fui enganado quando fiz a escritura (1998 no BIC), na altura anunciavam uma taxa promocional de 5,7% durante os primeiros 6 meses do empréstimos e só a partir do 7º mês é que se palicava o spread mas depois quando a escritura foi feita a taxa promocional só por um canudo.

Claro que nunca devolveram nada e por isso fiquei a arder em mais de 50 contos de juros.

Muita atenção é o que se recomenda.

Elias

diferentes bancos, têm diferentes arredondamentos

1/1000 arred. praticamente nulo ( apenas o BPI )

1/8

1/4

1/3


Tendencialemente, e verifiquei isto empiricamente em apenas meia dúzia de exemplos, o arred. ora tende para o topo do intervalo ou para o minimo do intervalo, ou seja:

credito no barclays, momentos diferentes

Spread - 0,45
Arred. - 1/4 superior ( 0,25)


1) Euribor 6 meses 2,06 arred. verificado - 0,24

2) Euribor 6 meses 2,29 arred. verificado - 0,01


em ambos os casos a TJN - 2,75



o arred. médio nas duas situações foi 0,125

1/4 dividir por 2 = 0,125, é isto que recomedo fazerem: pegarem no arredondamento, dividirem por 2, e já têm o arred. médio durante a vida do empéstimo, podendo calcular assim a "spread efectiva" ( isto é sem arred.):

"spred efectiva" barclays - 0,575

a mais baixa do maercado

como o BPI praticamente não tem arred. a sua "spred efectiva" é a publicitada ( penso q o minimo é 0,6)



O barclays e o BPI são provavelmente as melhores opções...o bpi poderá no entanto pagar parte dos custos numa situação de transferência

Alguém tem uma ideia do valor das comparações q eles fazem pex do crédito a habitação? parece-me q nem sempre são muito exaustivos e por vezes já estão desactualizados. mas no site da proteste/dinheiro e direitos têm mesmo um simulador para determinar o melkhor banco cf a % de valor do total q é pedida por empréstimo etc. A questão do arredondamento é muito importante, fo bem apontada. o Barclays pareceia ter uma taxa óptima mas depois com o 1/4 já não é bem assim. A CGD até há pouco tinha arred de 1/8. Tb já passou para 1/4? Estamos mal, pois o spread mínimo q dão para o comum dos mortais é 0,75

Os bancos utilizam a Taxa de Juro Nominal (TJN) aplicada a um determinado capital e durante em detrminado periodo de tempo, para determinar a prestação mensal.


TJN = euribor + spread + arredodamento


A euribor é a tx à qual os bancos da zona euro emprestam dinheiro entre eles. É determinada pelo mercado. Não pode ser manipulada pelo banco que vos faz o crédito. Os bacno ultilzam os futuros sobre a euribor:
A mais utilizada é a Euribor a 6 meses, há banco que fazem a 3 meses e a 1 ano.

6 meses é a mais uquilibrada: não penaliza muito em alturas de descida da euribor e benefecia em alturas de subida da euribor.


A Spread é "o lucro do banco", é algo que eles podem manipular.


O arredodamento, é o arredondamento da soma da Euribor + spread

EX 1

Euribor 6 meses - 2,10
Spread - 0,45
Arred. - 1/4 superior ( BCP, Barclays, CGD...)

2,10 + 0,45 = 2,55 ( o quarto superior é 0,75 ), como tal arredonda para 2,75

TJN - 2,75

Ex 2

Euribor 6 meses - 2,10
Spread - 0,6
Arred. - 1/1000 superior (BPI, practicamente não tem arred.)


TJN - 2,70


spread inferior, resulta TJN superior

Recomendo-vos vivamente a verificarem a forma de arredondamento da tx de juro. É que arredondar para o quarto, ou oitavo, superior é bem diferente de arredondar à milésima. E assim se aplicam prestações mais altas sem que os clientes se apercebam bem.
Conseguiram um bom spread...

Neuman,

sempre pensei que o spread era a diferença entre a taxa activa e a taxa passiva, não é assim?

Relativamente á questão da renegociação, o melhor mesmo é conhecer alguum amigo ou familiar que trabalhe num banco. Eu comprei a minha casa há tres anos, numa altura em que os meus rendimentos não me pertmitiam ter acesso a credito bonificado, mas mesmo assim, consegui apresentar um IRS de um ano anterior ( mais baixinho ) e ainda consegui um spread de 0.6% que se mantém ate hoje.

Muitas vezes acontece que os bancos para onde se transfere o crédito dizem que ficam por sua conta pagar as custas de transferência, mas o que acontece é que existem acordos entre eles, para não pagarem nada uns aos outros. Contudo, isso acaba sempre, mais tarde ou mais cedo, por se reflectir no valor do empréstimo.

Alex

Camisa Roxa Escreveu:tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Vou passar pelo barclays para ver se compensa mudar pois o spread de 0.45 é bastante atractivo (e mantém-se durante a vigência do empréstimo, tem é de se mudar tudo para lá, seguros, cartões, contas etc.)

negoceie primeiro com eles...um processo de transferência envolve custos que podem ascender a centenas de contos.

alguns bancos ajudam a pagar parte dos custos da transferênca

só em caso de eles não cederam deverá transferir ( se aonda compensar é obvio, visto que a sua spread 0,7 não é muito alta)

Alfred E. Neuman Escreveu:...e clientes que tinham bonificado, e entretanto o perderam são os mais interessados...

Atenção que quem tinha crédito bonificado manteve as bonificações, a legislação que entrou em vigor foi só para os empréstimos posteriores...

eu tenho um que faz exactamente esta Quinta-feira 5 anos e o Spread é de 1% (CGD)... duvido que tenha vantagens em mudar de banco mas pensava que essas taxas fossem promocionais... fui iludido pelo grupo Santander!

tenho spread 0.7 mas fui enganado à última da hora aquando da escritura do empréstimo pois disseram-me sempre que iria ter 1 spread de 0.6 e de repente apareceu no dia da escritura 0.7

o gerente disse que deveria ser 1 erro, para se assinar que logo se corrigia para 0.6. qual quê! Ladrões do BCP (ex BPSM)

Vou passar pelo barclays para ver se compensa mudar pois o spread de 0.45 é bastante atractivo (e mantém-se durante a vigência do empréstimo, tem é de se mudar tudo para lá, seguros, cartões, contas etc.)

O barclays faz spread 0,45% durante a vigência do empréstimo
O BPI penso q já tem spread de 0,6%
A caixa galicia tem spread de 0,5% ( mas com euribor a 3 meses)


quem costuma enganar os clientes com spread promocionais é o Grupo Totta ( totta, santander, credito predial)


Cientes com créditos ha mais de 5 anos e clientes que tinham bonificado, e entretanto o perderam são os mais interessados em dar uma vista de olhos na spread q estão a pagar...com spread acima de 1% ja devem renegociar

Na prática a transferência de crédito é poucas vezes um bom negócio para o consumidor, só mesmo em spreads muito altos se pode justificar...

O Spread de 0,45 é um spread temporário (é só mesmo para aparecer na publicidade e atrair alguns distraídos porque para clientes "normais" é difícil os bancos fazerem spreads inferiores a 1%...

De qualquer forma, se ainda houver pessoas com spreads de 2,5% aconselho-os a negociarem com o banco e ameaçarem-nos com a trasferência do crédito para conseguirem uma redução do spread...mas transferir só mesmo em último caso!

Se têm um empréstimo a decorrer, é algo que recomendo vivamente a fazerem.




Para baixar o "spread"
Deco aconselha consumidores a negociar crédito à habitação

A associação de defesa do consumidor Deco anunciou hoje que os titulares de empréstimos à habitação com três ou mais anos podem pagar menos de prestação se negociarem as condições do seu contrato.

Num estudo publicado na edição de Setembro/Outubro da "Dinheiro & Direitos", a Deco alerta que os titulares de empréstimos à habitação podem estar a desperdiçar milhares de euros se nunca negociaram o seu empréstimo porque os bancos reduziram as margens de lucro no crédito à habitação por causa da concorrência nesta área de mercado.

A revista da Deco/ProTeste exemplifica que há três anos os bancos cobravam "spreads" (diferença entre o que custa o dinheiro ao banco e o preço por que é vendido ao consumidor) de 2,5 por cento, mas nos novos empréstimos esse valor pode baixar até aos 0,45 por cento.

Neste sentido, a Deco aconselha os consumidores a negociarem com o seu banco, antes de pedirem transferência para outra instituição bancária, dado que as penalizações de transferência são muito elevadas.

Depois de comparar a taxa de juro do empréstimo actual com a de outros bancos, o consumidor deverá então pedir a diminuição do "spread" no balcão, usando como argumento, por exemplo, que o risco de crédito diminuiu desde o início do empréstimo por o capital em dívida ser menor e a casa ter valorizado.

Se o banco não ceder, adianta a Deco, a solução poderá ser mudar para a concorrência, mas, no entanto, é preciso ter atenção a todos os custos com o cancelamento e transferência da hipoteca.

A associação alerta que só em penalizações por reembolso antecipado da dívida o titular poderá ter de pagar cinco por cento. A Deco considera que estas penalizações constituem um entrave à concorrência, pelo que apresentaram já ao Governo um dossier com as suas reivindicações.


http://ultimahora.publico.pt/shownews.asp?id=1201874&idCanal=94