Fundos de Investimento de Imobiliário (FII & REITs) (Parte I)
Neste artigo, irei falar sobre fundos de investimento de imobiliário (FII) ou como são como são conhecidos nos EUA, REITs ("
real-estate investment trusts"). No final deste artigo, coloquei algumas fontes que consultei, como não fiz uma listagem completa de todas as fontes usadas, as coloquei, foram as fontes genéricas, que sei que usei, tendo havido outras que foram consultadas,
ImobiliárioComeçado pela definição de "Imobiliário" ou em Inglês, "
Real Estate", o imobiliário, define-se por ser terrenos com tudo o que está situado nele, podendo incluir terrenos por construir, casas, apartamentos, condomínios, edifícios de escritórios, lojas, fábricas, etc. O imobiliário como outros tipos de activos, também é influenciado por condições externas, como por exemplo, a localização dos imóveis, oferta de empregos, taxas de criminalidade, qualidade e oferta escolar, qualidade de vida, preços dos bens e a fiscalidade sobre os imóveis.
O imobiliário tem sido no passado, um bom activo para diversificação e como protecção contra a inflação. Segundo a
National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), a industria do imobiliário, tem continuamente demonstrado baixas correlações com as acções e obrigações. Os retornos do imobiliário tem sido superiores a taxa de inflação nos EUA, logo é uma boa protecção contra a inflação. Mas o imobiliário tem riscos, arrendamentos com contratos de aluguer de prazos mais longos, apesar de trazer o baixo risco de um rendimento fixo semelhante a investimentos em obrigações com pagamentos regulares e ficar menos exposto as oscilações de valor, perde parte da protecção anti-inflação e ele está sujeito fortemente ao aumento das taxas de juro e também aos instrumentos financeiros que têm o imobiliário como colateral. Para além dos riscos da localização, falados anteriormente. Uma boa carteira bem diversificada em REITs, para além da exposição a vários países, deve ser diversificada por regiões dentro de cada país e tipo de propriedade, pois o imobiliário é um bom indicador económico da situação económica de uma região ou país, os mercados imobiliários, poderão ter performances diferentes consoante o clima económico, por exemplo, um maior desenvolvimento industrial, poderá levar a melhores performances de REITs ligados a este segmento, ou um aumento da construção, levar a melhores retornos de REITs ligados a indústria da madeira. Os retornos historicamente têm se situado entre os retornos das acções e das obrigações.
O que são os REITs? São empresas constituídas como fundos, que procuram beneficiar de um regime fiscal mais favorável, como por exemplo, isenção total ou parcial de impostos corporativos. Que pretendem ter uma fonte de financiamento alternativo, para além do papel comercial, empréstimos bancários, emissões obrigacionistas ou aumentos de capital, que obtêm através das entradas de novos investidores no fundo. E que também por existirem empresas com falta de liquidez ou por não querem ter preocupações com a gestão do imobiliário, que vendem o imobiliário aos REITs, para obter dinheiro e para se poderem concentrar no objectivo do seu negócio, podendo inclusivamente vir a deter acções do próprio REIT, passando depois a pagar uma renda pelo aluguer das instalações ou terreno ao REIT. As empresas que desejam se converter em REIT, têm de seguir determinados pressupostos legais, como por exemplo, distribuir no mínimo, 90% dos seus rendimentos aos seus accionistas (participantes do fundo). Os retornos médios anuais dos REITs dos EUA entre 1990 and 2010, medido através do indice padrão
FTSE NAREIT Equity REIT Index foi de 9,9%. Tendo sido ultrapassado apenas pelas acções de média capitalização, com uma média anual de 10,3%. Neste periodo, as obrigações obtiveram 7% e as matérias-primas com apenas 4,5% anuais. Tendo os EUA sido os pioneiros no lançamento deste tipo de activo através de legislação aprovada em 1960. Outros países se seguiram, desde a década de 1990, tendo o Reino Unido, apenas criado legislação em 2006, entrado em vigor em Janeiro de 2007. Os REITs podem ser divididos em três tipos:
Equity REITs: São REITs que investem e possuem as propriedades, através da compra das propriedades, são responsáveis pelas acções e valor da propriedade, devido a serem accionistas e proprietários. Com o dinheiro investido no fundo, podem comprar os terrenos, construir, arrendar ou vender as instalações. Os rendimentos são principalmente, as rendas das propriedades.
Mortgage REITs (
mREITs): Os mREITs investem e possuem hipotecas e não as propriedades. Os mREIT, compram as hipotecas ou as
mortgage-backed securities (MBS) previamente efectuadas ou emprestam dinheiro para as hipotecas. A fonte do rendimento destes REITs advém dos juros pagos nos empréstimos hipotecários. Podendo os REITs a deter as propriedades, em caso de incumprimento dos pagamentos. Foram o primeiro tipo de REIT a aparecer nos EUA, na década de 1960.
Hybrid REITs: Este tipo de REIT combina as estratégias de investimento dos
equity REITs e
mortgage REITs, devido a investir tanto em propriedades como em hipotecas.
O que são as mortgage-backed securities (MBS)?São títulos de dívida, com origem em empréstimos bancários, que através das hipotecas são transformadas em títulos de rendimento fixo, semelhantes a obrigações, tendo como colateral, propriedades, tais como terrenos, casas, apartamentos, espaços comerciais, etc. Foram juntamente com as obrigações do tesouro dos EUA, as
US Treasuries, adquiridas pela Reserva Federal dos EUA (Fed) através dos
quantitative easing (QE) adoptados, desde os finais de 2008 até a presente data, provocando valorizações nestes dois instrumentos, baixando as suas taxas de juro, "
Yields". Com a perspectiva de redução do QE3, tanto as
US Treasuries, como as MBS, têm vindo a desvalorizar. Este tipo de titulo de divida juntamente com os ABS ("
asset-backed securities"), tiveram estiveram na origem da crise financeira nos EUA, em 2008. No gráfico abaixo, pode se ver a evolução deste ano, de ETFs de gestão passiva que seguem os respectivos índices padrão das MBS e das
US Treasuries.
- Fonte: Bloomberg
- MBS & US Treasuries 2013.gif (32.34 KiB) Visualizado 17895 vezes
Legenda:
MBB:US - iShares MBS ETF Fund Type: ETF
Objective: Mortgage-Backed Arbitrage
Asset Class: Fixed Income
Geographic Focus: U.S.
TLH:US - iShares 10-20 Year Treasury Bond ETF Fund Type: ETF
Objective: Government
Asset Class: Fixed Income
Geographic Focus: U.S.
TLT:US - iShares 20+ Year Treasury Bond ETF Fund Type: ETF
Objective: Government
Asset Class: Fixed Income
Geographic Focus: U.S.
Na segunda parte deste artigo, irei me debruçar mais especificamente nos vários tipos de REITs.
BibliografiaBloomberg -
http://www.bloomberg.comInvestopedia -
http://www.investopedia.comWikipedia, the free encyclopedia https://en.wikipedia.orgDisclaimer: Este artigo é meramente didáctico e representa a minha visão sobre as temáticas e instrumentos financeiros abordados. Não pretende servir de aconselhamento financeiro para outros investidores.